1) Определения потенциального годового дохода:

Дп = Опл/м² х 12 міс. х Пл, (3)

где Дп - потенциальный годовой доход, который может быть получен от аренды здания, которое расположено на земельном участке;

Опл/м² - арендная плата за 1м² подобной недвижимости в месяц;

Пл - площадь здания, которое кажется в аренду.

2) Определения эффективного годового дохода:

Де = Дп х Кн, (4)

где где Де - эффективный годовой доход, который может быть получен от аренды недвижимости;

Кн - коэффициент наполнения зданий, который учитывает возможную загрузка площадей, поправки на неплатежи и несвоевременное внесение арендной платы и устанавливается экспертным путем на основе данных исследования рынка, консультаций с специалистами агентств недвижимости и отделов аренды предприятий-арендодателей.

3) Определения чистого операционного дохода До:

До = Де - Вр, (5)

где Вр - ежегодные затраты на эксплуатацию и удержание объекта недвижимости, которые могут включать земельный налог, эксплуатационные затраты, административно-управленческие затраты, затраты на охрану и пожарную сигнализацию, текущий ремонт.

4) определения ставки капитализации Ск методом экстракции или методом кумулятивного построения с последующим согласованием результатов:

4.1) Метод экстракции

А) определения потенциального годового дохода:

ПД/м² = Опл/м² х 12 міс., (6)

где ПД/м² - потенциальный годовой доход, который может быть получен от аренды 1 м² подобной недвижимости.

Б) определения эффективного годового дохода:

ЕД/м² = ПД/ м² х Кн, (7)

где ЕД/м² - эффективный годовой доход, который может быть получен от аренды подобной недвижимости;

В) определения средней стоимости 1 м² нежилых помещений подобных к объекту оценки, выставленных на продажу за период, который сопоставлен с датой оценки (В/м²):

(8)

где: Ц_i - стоимость і-го подобного к объекту оценки, выставленного на продажу за период, сопоставляемый с датой оценки;

S_i - площадь і-го нежилого помещения;

n - количество нежилых помещений.

Г) определение ставки капитализации Ск:

Ск = ЕД/м²: В/м². (9)

4.2) Метод кумулятивного построения:

(10)

где: Бк - безрисковая базовая процентная ставка (средняя ставка процента по валютным депозитам относительно доллара США ведущих коммерческих банков Украины);

Rі - сумма компенсации рисков:

• компенсация отличий в ликвидности вложений (недвижимость в отличие от банковских вкладов не может быть в короткое время обращена в деньги без существенных потерь в стоимости, хотя в границах своей квалификационной группы объект, который оценивается, является относительно ликвидной);

• компенсация отличий в условиях инвестиций (срок вложений в недвижимость является значительно большим, чем срок банковских депозитов);

• компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте и компетентном управлении активами (выбор возможных вариантов финансирования и принятия решений об удержании или продажи объекта не предусматривает значительных усилий со стороны инвестора или уровня квалификации инвестора);

• компенсация других рисков.