21

Методический подход, который основывается на учете затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке

Методический подход, который основывается на учете затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке, используется для проведения оценки застроенных земельных участков (или тех, застройка которых предполагается) при условии эффективного их использования (фактического или условного).

По этому методическому подходу оценочная стоимость земельного участка определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым годовым доходом от и использования) и всеми затратами на сооружение объектов недвижимого имущества по формуле:

Цв =Цо- Вос, (1)

где: Цв - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем учета затрат на сооружение объектов недвижимого имущества (в гривнах);

Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от застроенного земельного участка) (в гривнах);

Вос - затраты на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке (в гривнах).

Таким образом, общий алгоритм применения данного методического подхода предусматривает:

• во-первых, определения рыночной стоимости застроенного земельного участка. При этом возможно применения, с одной стороны, методического подхода, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, но, что является принципиальным отличием описанного прежде методического подхода, именно застроенных земельных участков, то есть учитывается как стоимость земли, так и стоимость объектов недвижимого имущества, которые расположены на нем; а с другой — применения методического подхода, который основывается на капитализации чистого дохода, но снова таки — капитализации чистого дохода от застроенного земельного участка;

• во-вторых, определения затрат на сооружение объектов недвижимого имущества, которые должны содержать стоимость строительства (с учетом износа зданий, сооружений), включая прибыль застройщика и затраты, связанные со строительством и обслуживанием зданий, сооружений;

• в-третьих, определения рыночной стоимости земельного участка, как остаток между стоимостью застроенного земельного участка и затратами на сооружение на нем объектов недвижимого имущества.

Именно поэтому данный методический подход часто называют "методом остатка для земли".

Понимание сущности данного выражения вытекает из принципа добавленной производительности. Соответственно этому принципу — доход, который возможно получить от земельной собственности, представляет собою то, что остается после компенсации затрат на работу, менеджмент и капитал (здания, механизмы, оснащения, сырье и материалы).

Рассмотрим последовательность и особенности реализации общего алгоритма применения данного методического подхода.

1. Процедура определения ожидаемой цены продажи земельного участка с объектами недвижимого имущества, которые на нем расположены

Исходя из общего алгоритма определения рыночной стоимости по данному методическому подходу, предполагается, прежде всего, расчет стоимости застроенного земельного участка.

Ожидаемую цену продажи застроенного земельного участка можно определить, как было указано, на основании применения методического подхода, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков. При этом следует учитывать такие факторы как тип застройки, и плотность, местонахождения участка, стоимость инфраструктуры, стоимость финансирования, налоги, спрос на застройку, предложения земли, уровень конкуренции.

Сущность данного методического подхода уже описан, поэтому мы не будем на нем останавливаться, а лишь отметим, что анализ продажи застроенных земельных участков должен основываться на достоверной, достаточной и доступной информации. При этом возможно использовать стоимостные показатели предложений к продаже нежилых помещений, аналогичных по своим потребительским качествам зданий, располагающихся на земельном участке, который оценивается. Эти данные доступны, их можно найти в публикациях, например Всеукраинском информационном бюллетене "Янус — недвижимость", но важно при этом учитывать поправки на торг.

Из-за отсутствия данных о ценах продажи застроенных земельных участков, которые могут быть использованы для применения методического подхода, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, для определения рыночной стоимости земельного участка вместе с земельными улучшениями следует использовать методический подход, который основывается на капитализации чистого дохода от застроенного земельного участка.

Для оценки стоимости недвижимости, которая приносит доход, как правило, применяют метод прямой капитализации или технику дисконтирования денежных потоков.

При применении метода прямой капитализации чистого дохода (метода потенциальной прибыльности) анализируется возможность объекта оценки приносить доход. Техника метода разрешает превращать показатель дохода, который можно получить от недвижимости, в показатель ее настоящей (текущей) стоимости. Следует подчеркнуть, что доходность застроенного земельного участка возможно анализировать на основании показателей арендной платы от сдачи здания (помещения) в аренду, поскольку размер арендной платы учитывает как доходность самого здания, так и, в первую очередь, особенности его местоположения.

Соответственно технике этого метода стоимость имущественного комплекса (земля и земельные улучшение) может быть определена по формуле:

Цо = До /Ск, (2)

где: До - годовой доход (чистый) от застроенного земельного участка;

Ск - пруда капитализации, которая определяет прибыльность арендованного помещения (возвращения капитала).

Капитализированный До определяется по методу капитализации чистого дохода, который базируется на определении текущей стоимости будущих доходов от наилучшего использования объекта недвижимости или от экономии на арендной плате, которую получит собственник, который самостоятельно эксплуатирует объект. В условиях отсутствия достоверных данных о реальной экономической деятельности предприятий и непредсказуемости изменений экономической и правовой среды на продолжительную перспективу, расчет капитализированного чистого дохода До методом капитализации чистого дохода на основе прогнозирования будущих денежных потоков носит субъективный характер и не дает необходимой точности оценки. Для такой ситуации, на наш взгляд, более корректная методика, которая основывается на прямой капитализации прибыли, которая может быть получен от сдачи в аренду объектов недвижимого имущества, которые расположены на оцениваемом участке.

В этом случае алгоритм расчета чистого дохода от владения (использования) земельным участком предусматривает определение:

• уровня потенциальной доходности, что предусматривает на основании глубокого анализа доступной и достоверной информации установление среднемесячной стоимости аренды помещений, которые имеют потребительские качества, подобные к объектам оценки;

• эффективного валового дохода от предоставления помещений в аренду с учетом коэффициента недозагрузки, который может составлять от 70% до 90% от потенциально возможного дохода;

• годового чистого операционного дохода от аренды объектов недвижимости как остаток между эффективным валовым доходом и ежегодными затратами на эксплуатацию и удержание объекта недвижимости, которые могут включать земельный налог, эксплуатационные затраты, административно-управленческие затраты, затраты на охрану и пожарную сигнализацию, текущий ремонт и т.п..

Алгоритм расчета ставки капитализации от застроенного земельного участка предусматривает определения ее методом экстракции или методом кумулятивного построения, которое разрешает более обоснованно подойти к определению Ск.

Метод экстракции предусматривает анализ состояния рынка аренды нежилых помещений типичного использования с целью определения среднего дохода, полученного от сдачи в аренду подобных зданий (помещений) и цены продажи этой недвижимости, с последующим соотношением этих величин. То есть, рассчитывается отношения среднего годового эффективного валового дохода, полученного от сдачи в аренду помещений, к цене продажи этой недвижимости.

Метод кумулятивного построения Ск состоит в суммировании безрисковой (базовой) ставки и компенсаций за риски, связанные с ликвидностью объекта оценки, отличиями в условиях инвестиций, необходимости в компетентном управлении и других рисков.

Тогда, в соответствии с приведенным алгоритмом, капитализированная стоимость застроенного земельного участка будет рассчитываться как отношение До к Ск.

В общем виде алгоритм расчета будет следующим: