5. Метод связанных инвестиций – земли и здания.

Данный метод определения общего коэффициента капитализа­ции применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитали­зации по каждому компоненту имущественного комплекса: строе­нию и земельному участку. Метод связанных инвестиций — земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций — кредитного и собственного капитала. Суть данного метода заклю­чается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляю­щих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строе­ние). Расчет общей ставки капитализации Rо по данному методу производится по следующей формуле:

Rо = Rз ×L + Rзд× B

где L — стоимость земли в процентах от общей стоимо­сти имущественного комплекса;

Rз — ставка капитализации для земли;

B — стоимость здания в процентах от общей стоимо­сти имущественного комплекса;

Rзд — ставка капитализации для здания.

Исследования рынка оценочных услуг в г. Москве позволили получить размеры параметров, составляющих формулу для расче­та общей ставки капитализации дохода по методу связанных инве­стиций — земли и здания. В табл. 1 приведены значения этих па­раметров¹.

Анализ данных, приведенных в табл. 1, показывает, что вели­чина общего коэффициента капитализации дохода по объектам не­движимости гражданского назначения (в большей степени жилья) находится в диапазоне 16—22% в зависимости от типа строения и ве­личины участка. Ставки капитализации для эксклюзивного жилья и офисно-деловых комплексов находятся в диапазоне 14-16%.

Таблица 1 - Ставки капитализации по различным типам объектов недвижимости

№	Тип объекта	Параметр
п/п		L	Rз	B	Rзд	Rо
1	Особняки без участка	0,20	0,102	0,80	0,215	0,020+0.172= 0,192
2	Особняки с участком земли	0,40	0,102	0,60	0,200	0,040+0,120= 0,160
3	Типовые здания (старой постройки)	0,3	0,102	0,70	0,244	0,030+0,171= 0,201
4	Типовые многоэтажные зда­ния (серий московских ДСК)	0,15	0,102	0,80	0,230	0,0153+0,1840=0,1993

4. Примеры применения методического подхода, который основывается на капитализации чистого дохода Пример 1.

Исходные данные.

Земельный участок несельскохозяйственного назначения находится во временном долгосрочном пользовании на условиях аренды у Открытого акционерного общества в городе Киеве в Подольском районе.

Размер арендной платы за земельный участок соответственно договору аренды составляет 1,5% денежной оценки земельного участка (решение Киевсовета от 21.12.2000 № 118/1095 "Об арендной плате за землю в г. Киеве").

Площадь земельного участка Пзд, по данным договора с Киевской городской государственной администрацией от 28 декабря 1998 г. № 85-5-00020 и плана временного землепользования, составляет 1 266 кв. метров.

Расчеты.

Для расчета размера арендной платы определим денежную оценку земельного участка, который оценивается.

Денежная оценка 1 кв.м городских земель (Цн) в экономико-планировочной зоне № 1 "Подол" для земель промышленности (коэффициент, который учитывает относительную прибыльность разных категорий застроенных земель, составляет 1,20) с учетом локальных факторов местоположение земельного участка в соответствии с решением Киевского городского совета от 27.04.2000 № 104/825 "Об утверждение денежной оценки земель г. Киева" составляет:

Цн = 1071,39 грн./кв. г

Коэффициент перерасчета (индексации) денежной оценки земель населенных пунктов Кі в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 12 мая 2000 № 783 "О проведение индексации денежной оценки земель" составляет 1,182.

Коэффициент Км3, который характеризует локальные факторы местоположения земельного участка, с учетом расположения объекта в зонах магистралей повышенного городоформирующего значения (Км3.1 = 1,08), пешеходной доступности скоростного транспорта (Км3.2 = 1,07), пешеходной доступности общественных центров (Км3.3 = 1,07) и в границах заповедной территории (Км3.4 = 1,11) составляет:

Км3 = 1,08 х 1,07х 1,07 х 1,11 = 1,37.

Соответственно расчетной формуле стоимость земельного участка Цз по денежной оценке составляет:

Цз = 1071,39 грн./кв. г х 1,182 х 1,37 х 1266 кв. г = 2 196 440 грн.

Таким образом, размер арендной платы (Опл) равняется:

2 196 440 грн. х 0,015 = 32 947 грн.

В случае, если бы этот земельный участок в аренду предоставлял собственник земли, то из этого валового дохода необходимо было бы исключить размер земельного налога и налог на прибыль.

Ск определяем кумулятивным способом (табл. 1).

Как видно из таблицы, приемлемая для отечественного инвестора ставка капитализации чистого дохода Ск с учетом поправки на инфляционные ожидания и компенсаций на ликвидность, риск, компетентное управление и специфические условия инвестиций оцениваются в границах 16...20%, что хорошо согласуется с данными о прибыльности инвестиций в коммерческую недвижимость, которая составляет для большинства проектов 10...25%. Принятое как наиболее возможное среднее значение Ск в границах указанного диапазона составляет 18%.

Таким образом, экспертная денежная оценка земельного участка несельскохозяйственного назначения за данным методическим подходом составляет:

32 947 грн./0,18 = 411 838 грн.

Таблица 1 - Определение ставки капитализации кумулятивным способом

Наименования ставки и компенсаций	Значения ставки (компенсации), %
Базовая ставка (типичная ставка процента по наиболее надежным валютным депозитам с ежемесячным начислением процентов после компенсации инфляционных ожиданий относительно доллара США и отчисления налога на прибыль)	7...9
Компенсация отличий в ликвидности вложений (недвижимость в отличие от банковских вкладов не может быть в короткое время обращена в деньги без существенных потерь в стоимости, хотя в границах своей квалификационной группы объект, который оценивается, является относительно ликвидным)	3...4
Компенсация отличий в условиях инвестиций (срок вложений в недвижимость является несравненно большим, чем срок банковских депозитов, сумма инвестиций превышает типичную сумму депозита)	2
Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте и компетентном управлении активами (выбор возможных вариантов финансирования и принятия решений об удержании или продаже объекта не предусматривает значительных усилий со стороны инвестора или уровня квалификации инвестора, который существенно отличается от среднего)	1
Компенсация рисков, которые присущие отрасли (инвестиции в прибыльную недвижимость характеризуются уровнем риска ниже среднего)	2...3
Компенсация других видов риска	1
Всего:	16 ... 20