2. Наиболее эффективное использование свободного земельного участка
Анализ наиболее эффективного использования свободного земельного участка обычно проводится с целью определения стоимости земли. Когда земельный участок не имеет улучшений, обоснование очевидно - земля оценивается в таком виде, как она есть. Однако когда земельный участок улучшен, то вклад земли в общую стоимость недвижимости зависит от того, как эту недвижимость можно будет использовать. Поэтому, наиболее эффективное использование земли как свободной должно рассматриваться с точки зрения ее существующего и всех возможных видов использования. Это требование должно выполняться всегда, за исключением тех случаев, когда имеющиеся земельные улучшения способны поддерживать наиболее эффективное использование на протяжении достаточно длительного периода, или когда на рынке отсутствует спрос на текущее использование.
Допущение, что при оценке улучшенной недвижимости земля рассматривается, как если бы она была свободной, основывается на возможности сноса улучшений как одной из альтернатив использования данной недвижимости. Ведь никогда нельзя исключать возможность такого использования, которое позволит увеличить стоимость земли до уровня, когда существующие улучшения перестанут вносить вклад в общую стоимость недвижимости или вообще их стоимость приобретет отрицательное значение.
В некоторых случаях наиболее эффективное использование участка будет состоять в воздержании от ее освоения или в ее временном использовании, пока освоение не будет подтверждено рыночным спросом. Это зачастую происходит, когда на рынке присутствует внешнее (экономическое) обесценение - например, когда рынки недвижимости временно перенасыщены предложением, когда чрезмерно высокие финансовые затраты ослабляют освоение, когда наступает экономический спад в производстве, или когда происходит значительная экологическая катастрофа.
Для многих земельных участков достижение наиболее эффективного использования требует изменений в зонировании или кардинального изменения транспортной и инженерной инфраструктуры или других внешних улучшений, необходимых для перехода к новому использованию. Наиболее эффективное использование земли как свободной может вызвать необходимость ее раздела на меньшие земельные участки, или соединения с другими земельными участками.
Таким образом, наиболее эффективным использованием земли как свободной может быть:
ее существующее использование,
планируемая застройка,
разделение участка на меньшие земельные участки или его присоединение к другим участкам;
а также в качестве альтернативы оно может включать временное использование или отказ от какого-либо использования, пока освоение не будет востребовано рыночным спросом.
Если наиболее эффективным использованием земли как свободной будет ее застройка, то необходимо определить и описать тип и характер идеального улучшения, которое должно отвечать четко установленным критериям. Во-первых, это улучшение должно максимально реализовывать потенциал данного участка с точки зрения рыночного спроса. Во-вторых, оно должно соответствовать текущим рыночным стандартам и характеру прилегающей территории. И, наконец, это улучшение должно содержать подходящие оцененные компоненты.
Данное идеальное улучшение используется в качестве сравнения для определения износа существующих улучшений. Естественно, что идеальное улучшение не будет иметь физического или функционального износа - т.е. оно не будет ни недо-улучшением, ни сверх-улучшением. Таким образом, любое различие в стоимости между существующим улучшением и идеальным улучшением будет относиться к этим формам износа. В то же время, необходимо рассмотреть и экономический (внешний) износ, который может повлиять как на существующее улучшение, так и на идеальное улучшение.
Во всех случаях при анализе наиболее эффективного использования земли как свободной должны быть определены виды использования, которые юридически разрешены, т.е. соответствуют установленным общественным и частным ограничениям.
Общественные ограничения представляют собой регламентацию застройки или иного использования земельного участка, установленную в градостроительной и землеустроительной документации, чаще всего, в планах (правилах) зонирования, местных правилах застройки и других нормативно-правовых актах, регламентирующих характер землепользования в данном районе.
Частные ограничения связаны с обременением прав собственника на использование и застройку земельного участка, которые возникают в результате заключения различных договоров, связанных с отчуждением его отдельных правомочий. Наиболее характерными частными ограничениями являются различного рода сервитуты (право проезда/прохода, прокладки коммуникаций, общей стены и т.п.), которые вместе с земельным участком переходят от владельца к владельцу.
Зачастую целесообразным будет рассмотрение не только разрешенного использования, но и правовые возможности изменения установленного функционального использования и характера застройки с тем, чтобы наиболее эффективное использование недвижимого имущества было реализовано.
В ситуации, связанной с возможным изменением разрешенного использования, необходимо учесть требуемые на это время и расходы, а также риск того, что изменение не будет разрешено.
Например, земельный участок будет стоить 125000 долл., если будет разрешено его коммерческое использование. Общие расходы, связанные с изменением существующего использования земельного участка, составят 10000 долл., а общие затраты времени - 12 месяцев. Естественно, это снизит стоимость земли, во-первых, за счет увеличения общих затрат, связанных с ее улучшением на 10000 долл., во-вторых, за счет необходимости дисконтирования ее стоимости на срок получения разрешительной документации на коммерческое использование.
Кроме того, даже при наличии правовых оснований для перехода к новому использованию это изменение не может быть 100% гарантировано из-за субъективных факторов, связанных, например, с отрицательным отношением общественности к размещению нового строительства.
Аналогичные расчеты проводятся, и когда для достижения наиболее эффективного использования требуется объединить несколько участков. Например, большой нефтехимический завод может быть построен на участке, созданном посредством объединения нескольких небольших участков, которые в отдельности не имели потенциала для такого масштабного промышленного использования. Допуская такое объединение, необходимо учесть расходы и затраты времени для формирования нового участка. При этом необходимо иметь в виду, что при объединении зачастую за отдельные участки, особенно те, которые приобретаются в конце периода объединения, может быть уплачена цена выше рыночной.
Таким образом, исследование юридической разрешенности должно позволить определить:
какие виды использования разрешены текущим зонированием;
какие виды использования могут быть разрешены, если изменения зонирования будут введены, и
какие виды использования ограничиваются частными обременениями конкретного участка.
При этом в обязательном порядке должны быть учтены временные рамки действия ограничительных условий по использованию и застройке земельного участка.
Физическая возможность наиболее эффективного использования свободного участка связана как с параметрами самого участка (его размер, очертания, длина фронтальной линии, глубина), так и с природными характеристиками окружения (рельеф, инженерно-геологические условия, опасные природные явления). Кроме того, с точки зрения физической возможности оценивается транспортная доступность к земельному участку и наличие необходимых мощностей инженерных сооружений и сетей.
В принципе любой участок, даже имеющий неблагоприятные физические характеристики, может иметь определенное использование, но объем затрат, связанных с его освоением, будет определяющим при анализе наиболее эффективного использования.
Встречаются случаи, когда размер участка слишком велик для его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным использованием излишка земли может быть создание свободного пространства, или создание возможности для будущего расширения, или формирование нового отдельного участка.
Земля, адекватная функции улучшения (здания) - автостоянка для магазина, спортивная площадка для школы - не является излишней. Только земля, не соответствующая рыночным стандартам, должна рассматриваться как излишек и приниматься в расчет при корректировках.
В некоторых случаях участки не рассматриваются как слишком большие, потому что площадь, не требуемая для данного использования, не может быть использована отдельно. Например, большой участок в пределах сплошной застройки не может иметь излишек площади, так как отдельное использование этого излишка невозможно.
Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования. Если эти виды использования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимости будет сводиться к тому, какие из них обеспечат чистый операционный доход, достаточный для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиции. Если физически возможные и юридически разрешенные виды использования представлены на рынке купли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен на определение величины дохода, который будет получен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этом случае будут считаться те виды использования, при которых доход будет равен или будет превышать сумму затрат, необходимую для создания и продажи улучшенной недвижимости.
Для определения финансовой осуществимости использования, которое не генерирует доход, могут также сравниваться выгоды, которые вытекают из использования, с ожидаемыми расходами. Если выгоды превышают эти расходы, то использование считается осуществимым (выгодным). Если выгоды ниже расходов или превышают их лишь на незначительную сумму, то использование не будет считаться финансово осуществимым.
Исследование финансовой осуществимости должно строиться на надежных доказательствах, собранных и проанализированных на конкурентоспособном рынке рассматриваемого недвижимого имущества. При этом анализ спроса и предложения и местоположения является необходимым условием для определения финансовой осуществимости использования и для установления, которое из них является максимально продуктивным. Кроме того, любое экономическое обесценение, связанное с конкретным видом использования, должно быть включено в исследование финансовой осуществимости.
Проверка на максимальную продуктивность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном его использовании, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.
Из финансово осуществимых видов использования наиболее эффективным использованием является то использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли, последовательную рыночному принятию риска, и с нормой отдачи, гарантированной рынком для такого использования. При этом нормы отдачи, отражающие связанные риски, часто используются для капитализации дохода, полученного от различных видов использования, в соответствующие им стоимости.
ПРИМЕР 1
Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка стоимостью 35000 долл., для которого существует три возможных варианта застройки: строительство жилого дома общей площадью 180 кв.м, 200 кв.м. и 220 кв.м.
Затраты на строительство по каждому из вариантов составят:
вариант 1 180 кв.м × 520 долл./кв. м = 93600 долл.;
вариант 2 200 кв. м × 510 долл./кв. м = 102000 долл.;
вариант 3 220 кв. м × 500 долл./кв.м = 110000 долл. Предполагается, что застроенный участок можно будет продать:
с домом в 180 кв.м-за 140 000 долл.;
с домом в200 кв.м-за 155 000 долл.;
с домом в 220 кв.м - за 160 000 долл.
Для выбора наиболее эффективного использования свободного земельного участка определим величины прибыли застройщика для разных вариантов застройки:
Наиболее эффективным использованием свободного земельного участка, обеспечивающее максимальную прибыль застройщика, является строительство жилого дома общей площадью 200 кв.м. Дома с большей или меньшей площадью потенциально принесут меньше прибыли.
С другой точки зрения, необходимо определить, является ли ожидаемая прибыль достаточно высокой для оправдания риска вложения средств в строительство. В данном случае, общие затраты на приобретение и застройку земельного участка равны 137000 долл. (35000 + 102000), что позволяет получить прибыль 18000 долл. Это обеспечивает норму прибыли на капиталовложение на уровне 13% (18000 долл./137000 долл.). Если доступны более высокие нормы прибыли с аналогичным риском, то предлагаемый вариант не является наиболее эффективным использованием.
В приведенном выше примере стоимость земли была известна, однако чаще всего анализ наиболее эффективного использования осуществляется с целью определения стоимости земли, а сама стоимость земли выступает основной мерой продуктивности использования свободного земельного участка. Именно поэтому наиболее эффективным использованием считается то, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.
Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предлагаемого использования (земли и улучшений) и вычета затрат на создание улучшений.
ПРИМЕР 2
Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, для которого существует два возможных варианта застройки участка: строительство жилого дома общей площадью 220 кв.м или 176 кв.м.
Предполагается, что цена продажи участка с большим домом может достичь 150000 долл., а с меньшим - 120000 долл. При этом затраты на строительство с учетом прибыли застройщика составляют 500 долл./кв.м.
Для выбора наиболее эффективного использования определим с помощью экономического метода стоимость земли для разных вариантов застройки:
.
Наиболее эффективным использованием из двух рассмотренных вариантов является строительство жилого дома общей площадью 220 кв.м, так как при его реализации достигается большая стоимость земли
В качестве альтернативы стоимость земли может быть рассчитана путем капитализации дохода, приходящегося на землю. По сути, данный доход с земли является остаточным доходом, оставшимся после того, как операционные затраты и доход, связанный с улучшениями, были вычтены из дохода со всего недвижимого имущества. И хотя капитализация остаточного дохода обычно является не совсем убедительным показателем стоимости земли как таковой, данная оценочная процедура весьма полезна при анализе наиболее эффективного использования в силу того, что позволяет получить основу для сопоставления альтернативных видов использования с целью выявления наиболее продуктивного из них.
ПРИМЕР 3
Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка площадью 2000 кв.м, расположенного в районе жилой застройки с активным рынком аренды жилья.
Исследование рынка выявило следующие сопоставимые данные:
по арендным платежам:
• квартира общей площадью 54,5 кв.м с 1 спальней 500 долл. в мес.;
• квартира общей площадью 72, 7 кв.м с 2 спальнями 650 долл. в мес.;
• квартира общей площадью 100 кв.м с 3 спальнями 725 долл. в мес.
по стоимости строительства:
• квартира общей площадью 54,5 кв.м с 1 спальней 495 долл. за кв.м
• квартира общей площадью 72, 7 кв.м с 2 спальнями 440 долл. за кв.м
• квартира общей площадью 100 кв.м с 3 спальнями 385 долл. за кв.м
Известно, что чистый операционный доход составляет 60% потенциального валового дохода, а уровень доходности земельных улучшений -12%.
Для выбора наиболее эффективного использования свободного земельного участка определим с помощью метода распределения дохода остаточную стоимость земли.
Наиболее эффективным использованием свободного земельного участка является строительство 6-ти квартирного (с двумя спальнями) жилого дома, так как оно обеспечивает наивысшую стоимость земли.
Рассмотрим еще один пример, когда стоимость земли может быть рассчитана путем капитализации дохода, приходящегося на землю, но уже для различного функционального использования земельного участка.
ПРИМЕР 4
Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, для которого существует три возможных варианта застройки участка: строительство жилого дома, офисного здания и магазина розничной торговли.
Анализ рыночных данных показывает, что использование земельного участка:
• строительство жилого дома, стоимость которого составит 1021,6 тыс.
долл., позволит получить действительный валовой доход в 250 тыс. долл. при операционных затратах в 120 тыс. долл.;
• строительство офисного здания, стоимость которого составит 928,0
тыс.долл., позволит получить действительный валовой доход в 200 тыс. долл. при операционных затратах в 80 тыс.долл.;
•строительство магазина розничной торговли, стоимость которого составит 817,3 тыс. долл., позволит получить действительный валовой доход в 180 тыс. долл. при операционных затратах в 69
тыс.долл.
Предположим, что при всех вариантах использования возводимое здание имеет одинаковый срок экономической жизни (20 лет) и равную норму отдачи (10%).
Для выбора наиболее эффективного использования определим с помощью метода распределения дохода стоимость земли для каждого из вариантов использования. При этом, примем во внимание, что возвращение инвестированных средств в земельные улучшения (строительство) обусловлено лимитированным сроком экономической жизни зданий, в тот время как относительно земли этот срок бесконечен.
Как свидетельствуют расчеты, наиболее эффективным использованием участка было бы размещение магазина розничной торговли, что обеспечивает самый большой доход с земли.
Таким образом, наиболее эффективное использование не обязательно будет означать наиболее затратное строительство или такое, что даст самый большой валовой или даже самый большой чистый операционный доход. Скорее всего, такое соотношение между этими переменными величинами, которое обеспечивает максимальный доход с земли (отдача от инвестированного капитала в развитие участка) определяет наиболее эффективное использование.
В заключение следует отметить, что потенциальное наиболее эффективное использование земли как свободной обычно является долгосрочным использованием и, как ожидается, достаточным для нормального срока жизни улучшений, продолжительность которого будет зависеть от типа здания, качества конструкции и других факторов.