5. Суммарные (приведённые) затраты

Суммарные затраты по жилой части здания (С) вычисляются по формуле

С = С^ж_см^у + С_э^у/ Е ,

где С^ж_см^у – сметная стоимость жилой части здания, руб./ м²об. пл.;

С_э^у - годовые эксплуатационные затраты, руб./м²об. пл. в год;

Е - коэффициент приведения.

Удельный показатель сметной стоимости (С_см^жу) составляет руб./м²об. пл.; удельный показатель годовых эксплуатационных затрат (С_э^у) - руб./м²об. пл. в год; Е принят равным - 0,1 .

Отсюда С =41028,06 +3355,33/0,1 = 74581,36 руб./ м²об. пл.

6. Показатели коммерческой эффективности проекта

   0. Для расчета показателей коммерческой эффективности проекта приняты следующие условия:

• продолжительность инвестиционного цикла – 3 года (1-й год – предпроектные изыскания, приобретение и государственная регистрация прав на замельный участок под строительство, 2-й год – строительное производство, 3-й год – ввод объекта в эксплуатацию и продажа объекта на рынке недвижимости);

• освоение инвестиций осуществляется равномерно в течение 2 лет (1 год – 50% от суммы инвестиций, 2-й год – 50% от суммы инвестиций);

• заказчик планирует продажу коммерческих площадей и квартир в течение одного года после сдачи объекта в эксплуатацию.

0. Расчет выручки от продажи объекта (P_t) на рынке недвижимости приведён в табл.4.

Таблица 4

Расчет выручки от продажи объекта

№ п/п	Наименование помещений	Единица измерения	Кол-во единиц	Цена ед., тыс. руб.	Выручка, тыс. руб.
1	Жилые помещения	м2 об. пл.	47172,62	109	5141815,58
2	Торговые помещения	м2 пол.пл.	1165,9	90	104931
3	Офисные помещения	м2 пол.пл.	2331,9	80	186552
4	Автомобильный паркиг	м2 пол.пл.	7160	45	322200
	ИТОГО				5755498,58

Примечание. Ценовые показатели среднерыночной стоимости жилых и коммерческих помещений по рассмаириваемому инвестиционно-строительному проекту приняты по данным офицального сайта Уральской палаты недвижимости (www.upn.ru, раздел «Аналитика») для ценового пояса «Центр» г. Екатеринбурга (см. прил. 14).

0. Инвестиции заказчика (сметная стоимость строительства жилого дома С_стр) определяется по формуле

С_стр = С_см*К_стр ,

где С_см – сметная стоимость жилого здания (см. 3.4);

К_стр – коэффициент перехода от сметной стоимости здания к общей сметной стоимости строительства (по Сводному сметному расчету).

В работе К_стр принят равным 1,2 по согласованию с преподавателем.

С_стр = 2372679835,14*1,2=2847215802,16

6.4. Валовая прибыль равна разности между выручкой от реализации объекта и сметной стоимостью строительства -5755498,58-2372679,83=3382818,75тыс.руб.

6.5. Налоги и платежи инвестора – всего 1591199,42 тыс.руб.

в том числе:

• налог на прибыль (20 % от 6.4) – 676563,75 тыс.руб.

• оплата кредита (сумма кредита 25% от С_стр и процентная ставка по кредиту принята 15% годовых) -711803,95+106770,59=818574,54.руб.

• эксплуатационные затраты (50 % от итоговых данных табл. 2,3) – 79139,96+16921,17= 96061,13тыс. руб.

6.6. Чистая прибыль инвестора (6.4 минус 6.5):

3382818,75 - 1591199,42= 1791619,33 тыс.руб.

6.7. Коэффициент эффективности инвестиций (6.6/6.3): 0,62

6.8.Чистый дисконтированный доход (NPV) (превышение интегральных результатов по проекту над интегральными затратами) определяется с использованием следующей формулы:

NPV = T / t=0*(P_t – З_t)*a_t ;

где t - номер шага (года) расчета;

T – горизонт расчета;

a_t – коэффициент дисконтирования на t–ом году, a_t = 1/ (1+i)^t ,

i – норма дисконта (в данных расчетах равна 0,0825, т.к. ставка рефинансирования, установленная Центробанком РФ равна 8,25%);

P_t – результаты, достигнутые на t–ом году (выручка от реализации объекта);

З_t – затраты на t–ом году с учётом капитальных вложений (сметной стоимости строительства здания С_стр).

Для принятых в п. 4.6.1 условий:

NPV = (0–0,5*С_стр )*a₀ + (0–0,5*С_стр )*a₁ + (P_t – налоги и платежи инвестора )*a₂ ;

a₀ = 1/ (1+0,0825)⁰ = 1;

a₁ = 1/ (1+0.0825)¹ = 0,92 ;

a₂ = 1/ (1+0,0825)² = 1/1,17180625 =0,85.

Отсюда

NPV = (0-0,5* 2847215,80 )*1 + (0-0,5*2847215,80)*0,92 + (5755498,58-1591199,42)*0,85= -1423607,9 – 1309719,2 + 3539654,28= 806337,18 тыс.руб.

6.9. Индекс рентабельности инвестиций (PI) – отношение чистого дисконтированного дохода NPV и дисконтированных капитальных вложений к капитальным вложениям определяется по формуле:

PI = 1+ NPV/ |К|,

где К = 0,5*С_стр *a₀ + 0,5*С_стр*a₁ = 2733327,1

PI = 1+ 806337,18/2733327,1= 0,29

7. Технико-экономическая оценка (ТЭО)

7.1. ТЭО проекта жилого здания производится путём сопоставления показателей рассматриваемого проекта и проекта, принятого за эталон. Для выполнения условий сопоставимости, проект, принятый за эталон, должен предполагать размещение объекта в том же ценовом поясе, что и рассматриваемый проект.

За эталон принят проект студента ________________________________.

Основные объёмно-планировочные параметры, ТЭП и показатели коммерческой эффективности сравниваемых проектов приведены в табл. 5.

Таблица 5