67. Предварительный договор – понятие и правовая характеристика.

Как указывалось выше, согласно ст. 429 ГК предварительный договор можно определить как соглашение сторон, в силу которого они обязуются заключить между собой в будущем договор того или иного вида (именуемый основным) на условиях, предусмотренных самим предварительным договором. Формально ГК РФ ограничивает сферу применения предварительного договора случаями, когда основной договор предусматривает либо передачу имущества, либо выполнение работ или оказание услуг.

Таким образом, буквальное толкование п. 1 ст. 429 ГК РФ приводит к выводу, что предварительный договор может заключаться в отношении лишь таких основных договоров, которые порождают обязательственные правоотношения.

Приведенное положение свидетельствует и о том, что в гражданском праве существует и значительное число так называемых «вещных» договоров, не влекущих возникновение обязательств, например: соглашение между долевыми сособственниками о порядке владения и пользования их общей собственностью, что может предшествовать заключению соответствующего предварительного договора.

Конструкция (п. 3 ст. 429 ГК РФ) предлагает «установить предмет, а также другие существенные условия основного договора», что, по нашему мнению, представляется неудачным, т.к. участники предварительного договора не намерены заранее связывать себя всеми положениями основного договора, им необходима большая свобода маневра, в том числе и в определении существенных условий основного договора в будущем.

Действительно, в предварительном договоре достаточно было бы определить предмет основного договора, оставив согласование прочих существенных условий на усмотрение самих сторон, и соответствующая корректировка ст. 429 ГК РФ могла бы существенно повысить общую эффективность института предварительного договора.

Среди других вопросов, связанных с предварительным договором, можно указать, что условиями его заключения являются:

1) срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, и если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора;

2) форма, установленная для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то письменная форма. При этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Следовательно, по общему правилу п. 2 ст. 434 ГК РФ предварительный договор может быть заключен в любой форме, признаваемой ГК РФ в качестве письменной формы договора.

В то же время отмечаем, что если для совершения основного договора законом или соглашением сторон установлена нотариальная форма, она должна соблюдаться и для предварительного договора.

При этом ученые различают собственно форму договора (как определенный способ согласованного волеизъявления самих сторон) и порядок его заключения (в том числе — государственной регистрации). В этой связи они подчеркивают, что п. 2 ст. 429 ГК РФ устанавливает лишь обязательные требования к форме предварительного договора, тогда как порядок его заключения специально не нормируется. Если в предварительном договоре соблюдена форма основного договора (простая письменная или квалифицированная — нотариальная), этого уже достаточно для его действительности.

Елисеев И.В. и Кротов М.В. приходят к выводу, что необходимость государственной регистрации основного договора не влечет за собой обязательной регистрации договора предварительного, и, по их мнению, такое толкование представляется наиболее адекватным смыслу ГК.

Думается, что практика применения института предварительного договора в гражданском законодательстве сама подвигает к тому, что, опираясь на толкование п. 1 ст. 131 ГК РФ и соответствующих норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующие органы зачастую расширяют круг сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, включая в него в том числе и предварительные договоры о заключении в будущем сделок с недвижимостью.

В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное в п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не их обязательства по поводу недвижимого имущества.

Конечно же, наличие государственной регистрации основных договоров является юридически значимым обстоятельством для решения в суде спора о возникновении договорных отношений между сторонами, но в то же время наличие в гражданском праве института предварительного договора также не лишает стороны рассмотрения возникших разногласий в судебном порядке.

Сегодняшнее требование закона о том, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, бесспорно, необходимо в целях упорядочения хозяйственной деятельности на территории России и нисколько не снижает потенциальные возможности предварительных соглашений.