Тема 4. Ипотечное кредитование: зарубежный и российский опыт Этапы развития ипотеки в России

Этап		Краткая характеристика этапа
11.	1895- 1917 гг.	Система ипотеки успешно функционирует, и ипотечные кредиты доступны многим слоям населения. К 1913 г. Россия имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом.
22.	1921г. – начало 90-х гг. ХХ в.	Отсутствие ипотечного кредитования, поскольку Советская власть отменила собственность на землю и объекты недвижимости, что в итоге прекратило существование ипотеки.
33.	1992-2002 гг.	Возрождение системы ипотечного кредитования, формирование ее законодательно-нормативной базы - принятие законов «О залоге», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке». Появление первых специализированных ипотечных банков. Создание АИЖК.
44.	2003 г. – 2008 г.	Стремительное развитие ипотечного рынка. Принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах». Начало активной работы Агентства ипотечного жилищного кредитования, что служит развитию системы ипотечного кредитования в стране. Принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования
55.	2008 г. – первая половина 2009 г.	Торможение развития ипотечного кредитования в стране, несмотря на поддержку отрасли государством
66.	Вторая половина 2009 г. - по настоящее время	Возобновление развития ипотечного кредитования. Попытка достичь докризисных уровней и объемов

На первом этапе с 1895 г по 1917 г. субъектом выступают банки, активно начавшие свою деятельность после реформы, проведенной Витте. Ипотека является важным элементом экономической системы. Особенностью ипотечного кредитования указанных в таблице учреждений являлось то, что ссуды выдавались не деньгами, а облигациями.

На втором этапе, после окончания гражданской войны, ипотека отсутствует в связи с кардинальными изменениями принципов экономических отношений в стране, а следовательно утрачивается и ранее накопленный опыт.

На третьем этапе ипотека возрождается. В качестве субъектов выступают коммерческие банки. Важным шагом становится принятие законодательных актов, регулирующих отношения при ипотеке, создание АИЖК, т.е. формируется инфраструктура ипотечного рынка.

На четвертом этапе, с 2003 г и по 2008 г., повышается спрос на услуги ипотечного рынка, растет объем выданных ипотечных кредитов, снижаются процентные ставки по ним, расширяется спрос на недвижимость, увеличивается число банков, работающих по ипотечным программам. Т.е. созданная на предыдущем этапе инфраструктура рынка начинает работать, исходя из текущей экономической ситуации. В связи с повышенным вниманием государства к ипотеке, возрастает роль особого института – АИЖК, в работе которого государство принимает непосредственное финансовое участие, что переводит развитие ипотеки на качественно новый уровень.

На пятом этапе с середины 2008 г. наблюдалось заметное сокращение объемов ипотечного кредитования, причем у всех участников рынка, т.к. у одних нет ресурсов для выдачи ипотечных кредитов, у других – слишком большие ставки платы за кредит, что отталкивает потенциальных клиентов. АИЖК на этом этапе рефинансировало только кредиты дороже 1,5 млн. руб., (а их удельный вес невелик), что также не способствует развитию данного сегмента кредитования.

На шестом этапе для снижения рисков деятельности АИЖК и банков, выдающих ипотечные кредиты, создана дочерняя компания АРИЖК – рефинансирующая кредиты, а также страховая компания агентства. Вновь снижаются размеры ставок и первоначального взноса.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

-  сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

-  долгосрочность кредитования освобождает банки от частых переговоров с клиентами;

-  ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

-  закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

-  необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов -  оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

-  долгосрочное отвлечение денежных средств;

-  большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.