7. Понятие о недвижимости. Виды и классификация объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.

В современной России понятие н/д впервые введено в экономический и правовой оборот в 1991 г. и окончательно законодательно закрепилось ГК РФ в 1994 г.

Понятие н/д состоит из 3-х элементов:

1. Наименование, т. е. термин или знак, закрепленный за объектом (н/д);

2. Содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является неподвижность;

3. Объем – множество предметов данной категории (здания, сооружения, земля).

В соответствии с ГК РФ к н/д относятся следующие объекты:

• земельные участки;

• участки недр;

• здания, сооружения и все остальные объекты, находящиеся на земле;

• приравненные к н/д, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

• другие объекты, наделенные статусом н/д по закону;

• сложные объекты – предприятия в целом как имущественный комплекс.

В общем, понятие недвижимости – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.

В теории и практике следует различать н/д как материальный (физический) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

Недвижимость как физический объект:

1. местоположение;

2. площадь и границы;

3. объем;

4. размер (высота, длина, ширина) и др.

Недвижимость как объект экономических отношений:

1. товар;

2. капитал в вещной форме;

3. полезность;

4. доходность;

5. как финансовый актив – стоимость, цена.

Недвижимость как объект правовых отношений:

1. право собственности;

2. право пожизненного наследования и владения;

3. право постоянного пользования;

4. право хозяйственного ведения и оперативного управления;

5. право залога;

6. право аренды и т. д.

Недвижимость как объект общих социальных отношений:

1. место обитания людей всех поколений;

2. условия жизни людей;

3. источники благ;

4. престижность.

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических и интеллектуальных потребностей людей.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все то, что находится под ним с проекцией к центру земли и все то, что находится над ним, включая присоединенные к нему природой объекты (деревья, вода).

Понятие недвижимости в мировой практике можно представить в виде 5 блоков, 4 из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание:

1. 1) земельный участок

2) имущество под поверхностью участка

3) воздушные пространства

4) объекты над поверхностью участка

2. 5) комплекс прав на объекты недвижимости.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок). Залежи угля, нефти, руды и т. д. не включаются в состав недвижимости частного собственника земельного участка, т. к. недра полностью принадлежат государству.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые признаки), позволяющие их отличить от движимого имущества, и видовые признаки, характеризующие особенности объектов по однородной группе.

Родовые признаки:

1. Степень подвижности – абсолютная неподвижность;

2. Связь с землей – прочная физическая и юридическая;

3. Форма функционирования – натурально-вещественная и стоимостная;

4. Состояние потребительской формы в процессе использования – сохраняются натуральные формы в процессе всего срока эксплуатации;

5. Длительность кругооборота – многократное использование, а земли – бесконечное использование;

6. Способ переноса стоимости (производственных объектов) – постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

Видовые признаки:

1. Технические и технологические характеристики (местоположение и др.) – определяется конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения того или иного режима использования данного имущества.

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность (непотребимость).

Классификация объектов недвижимости.

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости по сходству или различию. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества, т. е. здания, сооружения и т. д.

Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Классификация недвижимости по объектам:

• здания, сооружения;

• земельные участки;

• участки недр;

• предприятия и др.

Классификация недвижимости по признаку:

• функциональные;

• по капитальности;

• по строительному материалу;

• по сроку службы;

• этажность;

• местоположение и др.

• по физическому статусу:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимость по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилые — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческие — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):

— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

— специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.

• По функциональному назначению объекты недвижимости подразделяются на производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

• По формам собственности объекты недвижимости делятся:

1. Частный фонд;

2. Государственный фонд;

3. Муниципальный фонд;

• По степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть: введенные в эксплуатацию; незавершенное строительство.

• По отраслевой принадлежности — промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.

• По условиям приобретения:

1) Вновь создаваемая недвижимость;

2) Недвижимость, отчуждаемая в результате договора купли-продажи;

3) Недвижимость, присвоенная путем дарения или наследования;

4) Недвижимость, присвоенная в залог;

5) Недвижимость, присвоенная в аренду;

6) Недвижимость, отчуждаемая при помощи приватизации;

7) Недвижимость, отчуждаемая под выплату ренты.

Классификация по методам:

• иерархический метод – это последовательное разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. Например, производственные здания по признаку этажности: одно-, двух-, многоэтажные; по виду освещения: с естественным, искусственным, совмещенным освещением.

• фасетный метод – предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы, виды, подвиды и т. д.

Признаки фасетного метода классификации:

1. функциональное назначение объекта недвижимости: производственные и непроизводственные.

2. степень готовности к эксплуатации:

   • введенные в эксплуатацию;

   • незавершенное строительство;

3. формы собственности:

   • частная;

   • государственная;

   • общественная;

4. отраслевая принадлежность:

   • промышленная;

   • строительная;

   • сельскохозяйственная;

   • культурная и т. д.