19. Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта (воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта), а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Применение затратного метода необходимо при:

• анализе нового строительства;

• определении варианта использования земли;

• реконструкции зданий;

• оценке для целей налогообложения;

• для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;

• оценке для целей страхования;

• оценке последствий стихийных бедствий;

• оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует.

Затратный метод наиболее надежен при:

1. оценке новых объектов;

2. оценке государственных объектов, т.к. они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

3. оценке для целей страхования и налогообложения;

4. оценке объектов специального назначения (гаражи, мосты, автодороги, площадки, ограждения, инженерные сети и коммуникации);

5. при оценке объектов, сведения о продаже которых на рынке отсутствуют.

Недостатки затратного подхода:

1. затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2. проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

3. проблематичность оценки земельных участков в России;

4. сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений;

5. затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

Затратный подход реализуется в несколько этапов.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом текущего его использования.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).

Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, моральный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений и затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли при существующем использовании и стоимости строения (строений).

Методы определения износа:

Износ имущества – снижение стоимости имущества из-за некоторых причин.

Физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате его естественного физического старения и влияния внешних факторов.

Моральный износ – потеря стоимости из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемых к подобным объектам.

Внешний износ – потеря стоимости в результате изменения внешних экономических факторов.

Недостатки подхода:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

• проблематичность расчета стоимости старых строений;

• проблематичность оценки земельных участков в России;

• сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений.