12. Задачи посредников в сделках с недвижимым имуществом. Содержание договора на оказание посреднических услуг.

Профессиональными участниками рынка являются риэлторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованными лицами. В перечень видов риэлторской деятельности, например в Москве, включаются операции:

• продажа жилых и нежилых помещений;

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена, наследования, мены жилых и нежилых помещений;

• сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков.

Риэлторами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий. Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью если он дееспособен (достиг 18 лет), зарегистрирован в качестве ИП, прошел обучение на специальных курсах.

Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости.

Риэлторы – лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляющие различные сделки с недвижимостью и правами на него.

Риэлторская деятельность осуществляют юр лица, ИП, на основе соглашения заинтересованным лицом.

Перечень видов риэлторской деятельность включает следующие операции:

1. Продажа жилых и нежилых помещений;

2. Совершение сделок купли-продажи;

3. Обмен, дарение, наследование, мена жилых и нежилых помещений;

4. Сдача в аренду жилых и нежилых помещений и земельных участков.

Риэлторами могут быть физические и коммерческие юридические лица, в форме хоз. товариществ, производственных кооперативов, государственных предприятий.

Российская и региональная гильдия риэлторов создана с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этики.

1. Они организуют обучение и сертификацию специалистов риэлторов.

2. Гарантируют профессиональность своих членов и правовую защиту сторон в сделках.

3. Взаимодействуют с государственными и муниципальными органами.

4. Оказывают консультационные услуги клиентам рынка и др.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

• оценка инвестиционного проекта;

• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости является задачей агентств недвижимости – организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью, а также физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя.

Риэлторская деятельность включает в себя:

– поиск вариантов объектов недвижимого имущества по заказу заказчика из данных объектов недвижимого имущества;

– демонстрацию объектов недвижимого имущества заказчику;

– правовую экспертизу сделки с объектом недвижимого имущества (риэлтор проверяет правомочия сторон на совершение такой сделки, состояние объекта недвижимости, наличие обременений недвижимого имущества, законность предыдущей сделки с недвижимом имуществом, законность приобретения права собственности и т.д.);

– информационный мониторинг рынка недвижимости, результаты которого используются в качестве обоснования рыночной цены конкретной сделки;

– взаимодействие с органами государственной власти и управления, местного самоуправления по вопросам совершения сделок с недвижимым имуществом.

Основные операции, осуществляемые риэлторами:

– совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена;

– сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;

– расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

– продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Основанием оказания риэлторских услуг является договор между риэлтором и заказчиком, а также доверенность, выданная заказчиком риэлтору.

Договор об оказании риэлторских услуг заключается в письменной форме.

Существенными условиями договора являются наименование объекта недвижимости, в отношении которого осуществляется риэлторская деятельность, указание полномочий риэлтора, указание цены отчуждения объекта недвижимости, вознаграждение риэлтора.

Доверенность выдается на основании договора об оказании риэлтерских услуг и заверяется нотариально.