Порядок проведения экспертизы документов при проведении сделок с недвижимым имуществом.
Не секрет, что операции с недвижимым имуществом в нашей стране зачастую сопряжены с определенными рисками. Они должны соответствовать положениям гражданского, жилищного и семейного законодательства, а также требованиям уполномоченных государственных органов. Экспертиза документов – это процесс исследования, включающий определенные действия проверки на соответствие не одних только документов, но и взаимосвязанных с ними вероятных рисков. Правильное проведение экспертизы документов часто способно предостеречь клиентов от пагубных последствий, которые могут предстать перед ним в спорных ситуациях. Правовая экспертиза документов – это проверка юридической силы правоустанавливающих и других документов.
Экспертиза документов проводится:
перед подписанием договора, соглашения или иного документа;
перед обращением в суд для оценки правовой позиции;
перед совершением сделки с объектом недвижимости;
для устранения или минимизации возможных правовых рисков.
Проведение экспертизы документов направлено на выявление следующих рисков:
признания недействительными уже заключенных договоров, контрактов и сделок, которые уже были заключены или находятся в процессе заключения;
ограничения в проведении разных сделок с недвижимостью;
возможные претензии налоговых служб при операциях с движимым и недвижимым имуществом;
связанных с правовым статусом юридических и физических лиц при сделках с недвижимостью.
Важно запомнить, что обязательно необходимо читать все пункты и положения документа в предоставленных контрагентами договорах, контрактах и других актах, чтобы потом не столкнуться с нежелательными последствиями.
При сделках с недвижимостью проведение правовой экспертизы документов получение клиентом письменных рекомендаций квалифицированных юристов по жилищному праву поможет устранить сомнения по сделке и снять риск, даст возможность принять решение о продаже или покупке с полной уверенностью в чистоте предполагаемой сделки.
Проведение правовой экспертизы документов начинается проверкой права собственности, ограничений на права собственности, чтобы исключить возможность незаконных и законных претензий третьих лиц на имущественные права. Анализ предшествующих сделок по данному объекту недвижимости поможет клиентам избежать последствий нарушения законов предыдущими правообладателями.
При проведении правовой экспертизы документов специалистами должна осуществляться:
полная проверка документов, касающихся приобретаемой недвижимости;
производиться экспертиза документов, затрагивающих историю данной недвижимости;
изучаться положение всех собственников, владеющих данной недвижимостью в прошлом;
рассматриваться риски признания сделок недействительными.
При сделках с недвижимым имуществом осуществляется экспертиза следующих документов:
документов, подтверждающих право собственности:
свидетельство о праве собственности;
договор предшествующий, в результате которого получено право собственности (договор дарения, ренты, купли-продажи и др.);
выписка о государственной регистрации (выписка из ЕГРП).
справки из психо-неврологического и наркологического диспансера;
выписка из домовой книги (в обязательном порядке проверяется кто прописан в объекте недвижимости, нет ли временно выписанных, есть ли несовершеннолетние прописанные дети).
Проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, устанавливается:
соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа;
обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;
соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе;
наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.
В ходе правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации).
Государственный регистратор проверяет наличие в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) записей об объекте недвижимости:
о зарегистрированных правах;
о ранее заявленных правах (правопритязаниях);
о зарегистрированных сделках;
о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок (если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, государственный регистратор проверяет также указание на наличие этого ограничения (обременения) в документах, представленных на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права).
Если правоустанавливающим документом является договор, проверяется законность сделки. Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе:
право- и дееспособность сторон;
наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;
наличие существенных условий сделки;
указание в ней на наличие зарегистрированного ограничения (обременения) права;
соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;
принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником;
соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.
При государственной регистрации перехода права на основании сделки проверяется факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, в том числе оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара.
Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.
В соответствии с п. 1 ст. 13, ст. ст. 19, 20 Закона о регистрации по результатам правовой экспертизы документов и проверки законности сделки может быть принято одно из следующих решений:
зарегистрировать заявленное право, сделку, ограничения (обременения) права;
приостановить государственную регистрацию с целью устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе для получения дополнительных документов;
отказать в государственной регистрации.
В случае если государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием какого-либо документа, необходимого для государственной регистрации, после его представления (получения) проводится дополнительная правовая экспертиза.
Результаты проведения правовой экспертизы документов оформляются в виде правового заключения. Этот отдельный документ должен содержать в себе выводы по поставленным клиентом вопросам по конкретным документам, представленным им на экспертизу, описывать перспективы рассмотрения спора и рекомендации по корректировке обнаруженных дефектов. Заключение обязательно должно включать условия, необходимые для защиты прав и интересов клиента.