3. Классификация нежилых помещений. Виды операций с нежилыми помещениями и особенности их осуществления.

К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения) можно классифицировать в зависимости от целевого назначения следующим образом:

– торговые – продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли, магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;

– производственные – цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенных технологических процессов;

– складские – склады различных назначений для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей;

– коммунально-бытовые – дома быта и комбинаты бытового обслуживания, ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т.п., парикмахерские, бани,   приемные  пункты  прачечных,  химчисток,  фотоателье,  гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;

– объекты общественного питания – имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;

– офисы – службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, авиакассы;

– медицинские – больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпидемиологические станции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты, центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;

– образовательные – учебные заведения, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения;

– театрально-зрелищные – клубы, театры, кинотеатры;

– спортивные – спортивные комплексы и залы;

– творческие – мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров, выставочные залы;

– гаражи – гаражи или боксы юридических лиц;

– архивы – архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий;

– агентства – охранно-сыскные, рекламные и т.п.;

– отделения связи – городские отделения почтовой связи;

– предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети – узлы телефонной связи и телеграфы;

– проектные, конструкторские организации – предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью.

Операции с нежилыми помещениями в РФ:

– купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений;

– сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений;

– купля-продажа имущественных комплексов;

– сдача в аренду имущественных комплексов;

– передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

– кредитование под залог недвижимости;

– признание права собственности на недвижимость по решению суда;

– расторжение договора купли-продажи, договора аренды и др.

Договор купли-продажи нежилого помещения должен содержать точные данные, позволяющие определенно установить предмет договора, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с этим, договор должен содержать в текстовом или графическом виде (в виде копий планов БТИ, чертежей и др.) сведения, которые позволяли бы установить, какой именно объект недвижимости подлежит передаче покупателю по договору (сведения о месторасположении, наименовании, назначении, этажности, площади и других характеристиках). Если эти сведения в договоре отсутствуют, то договор считается незаключенным. При продаже нежилого помещения (здания) предметом договора являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Другим существенным условием договора купли-продажи нежилого помещения (здания) является цена. Если стороны не согласуют в письменной форме условия о цене недвижимости, то договор о ее продаже считается незаключенным. Цена недвижимости в договоре может быть установлена за единицу ее площади. В этом случае общая цена нежилого помещения (здания) будет определяться исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора ведет к его недействительности.

Договор купли-продажи нежилого помещения (здания) считается заключенным в момент подписания сторонами. Покупатель становится собственником нежилого помещения с момента государственной регистрации права собственности.

Передача объекта недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

По договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду. Договор аренды должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации, если срок аренды по договору превышает один год. После заключения договора аренды нежилое помещение по акту должно быть передано арендатору. По окончании срока аренды и прекращении действия договора нежилое помещение должно быть возвращено арендодателю. Договор аренды может заключаться на любой срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Определение в договоре аренды размера арендной платы является существенным условием заключения сделки.

В договоре об аренде нежилого помещения должно быть указано, какое конкретное помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и другие технические характеристики помещения и его состояния.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.