- •Экзаменационные вопросы к итоговому междисциплинарному экзамену
- •1. «Экономика недвижимости»
- •2. «Экономическая оценка инвестиций»
- •3. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью»
- •4. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью»
- •5. « Операции с недвижимым имуществом»
- •Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- •Система государственных органов управления и регулирования рынка недвижимости.
- •Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •Ипотека, ее виды и перспективы ее развития. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- •Понятие о недвижимости. Виды и классификация объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
- •Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория.
- •Функции Агентства по управлению недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, при совершении операций с недвижимостью.
- •Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и технология приватизации.
- •Продажа государственного имущества на аукционе.
- •Продажа акций оао на специальном аукционе.
- •Продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе.
- •Продажа находящихся в государственной собственности акций оао за пределами рф.
- •Продажа акций на рынке ценных бумаг.
- •Продажа государственного и муниципального имущества в случае отсутствия конкурсности, когда продажа этого имущества путем публичного предложения не состоялась.
- •Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •II. «Экономическая оценка инвестиций».
- •Понятие «инвестиции» и «капиталовложения», их виды, классификация цели и задачи инвестирования. Классификация инвестиций по формам собственности и составу.
- •Инвестиционная деятельность, понятие и ее основные принципы. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности.
- •Источники инвестиций и методы их привлечения. Заемный и собственный капитал.
- •Инвестиционные проекты, их определение, жизненный цикл, характеристика и основные разделы, показатели экономической эффективности.
- •Бизнес-план инвестиционного проекта, его основные разделы, их назначение и содержание.
- •Резервы и пути повышения инвестиционной активности предприятий.
- •Роль государства в регулировании инвестиционной деятельности.
- •Инвестиционные проекты, их классификация, понятие и содержание. Окупаемость проекта и его значение.
- •Основные источники формирования инвестиционных ресурсов, их характеристика и способы мобилизации.
- •Методы инвестирования, в том числе нетрадиционные, их характеристика и значимость. Выбор наиболее эффективных методов инвестирования.
- •Основные показатели характеризующие жизнеспособность инвестиционного проекта, их понятие и содержание.
- •Иностранные инвестиции, в том числе прямые и портфельные, их понятие, роль в экономике России и направления приоритетного использования.
- •Показатели обоснования инвестиционного проекта, их назначение и порядок расчета.
- •Дисконтирование денежных потоков, его понятие, значение в расчетах потребности в инвестициях, методы определения.
- •Диверсифицированный портфель его понятие, основные свойства и преимущества.
- •III. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью».
- •Система показателей эффективности хозяйственной деятельности предприятия.
- •1) Эффективность использования производственных ресурсов, имеющихся в распоряжении организации:
- •Показатели платежеспособности и ликвидности организации. Финансовая устойчивость предприятия.
- •Инновационная деятельность предприятия. Инвестиции и источники их финансирования.
- •Налогообложение операций с недвижимостью.
- •Доходы, расходы и прибыль риэлтерской фирмы. Виды прибыли.
- •Классификация себестоимости услуг риэлтерской фирмы.
- •Персонал предприятия. Производительность и оплата труда.
- •Оборотные средства предприятия: состав и классификация, показатели эффективности их использования.
- •Основные фонды предприятия: классификация, оценка, износ, показатели использования, воспроизводство.
- •Структура и инфраструктура рынка операций с недвижимостью. Виды деятельности риэлтерской фирмы.
- •Характеристика предприятия. Классификация предприятий. Организационно-правовые формы организаций.
- •Производственная и организационная структура предприятия. Качество и конкурентоспособность услуг фирмы.
- •Бизнес-план предприятия и его разделы. Методы установления цен на услуги риэлтерской фирмы.
- •IV. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью».
- •Сущность, содержание и методы управления.
- •Экономические методы управления.
- •Сравнительная характеристика методов управления.
- •Миссия и цели организации. Функции управления.
- •Основные свойства организационного управления.
- •Управление предприятием: понятие и функциональные подсистемы. Управленческие технологии.
- •Компоненты системы управления организацией:
- •Кадры управления. Содержание деятельности менеджера. Команда менеджера.
- •Стадии становления команды (б. Басс):
- •Организационные структуры управления предприятием.
- •Методы руководства предприятием. Стили руководства.
- •Рекрутинг и мотивация персонала.
- •Технология и организация планирования деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление финансами предприятия. Расчет точки безубыточности в деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление основными и оборотными средствами.
- •Управление финансовым состоянием фирмы. Диагностика возможного банкротства организации.
- •Антикризисное управление предприятием.
- •V. «Операции с недвижимым имуществом».
- •Основные законодательные и нормативные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
- •Определение понятия сделка, виды и классификация сделок с недвижимым имуществом.
- •Классификация нежилых помещений. Виды операций с нежилыми помещениями и особенности их осуществления.
- •Основные положения федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Его значение для проведения операций с недвижимым имуществом.
- •Сущность сделок обмен, мена и дарение недвижимого имущества. Особенности их осуществления.
- •Порядок проведения экспертизы документов при проведении сделок с недвижимым имуществом.
- •Сделки наследование и рента: их сущность, виды и способы осуществления.
- •Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества. Основные способы продажи недвижимости, порядок осуществления сделки.
- •Договор, как правовая форма осуществления операций с недвижимым имуществом, его структура и особенности заключения.
- •Сущность сделки приватизация. Порядок приватизации жилой недвижимости.
- •Определение понятия аренда и субаренда, их виды. Особенности аренды жилых и нежилых помещений.
- •Задачи посредников в сделках с недвижимым имуществом. Содержание договора на оказание посреднических услуг.
- •Определение понятия лизинг, его экономическая сущность и особенности. Виды лизинга. Порядок проведения лизинговой сделки.
Основные свойства организационного управления.
Организационное управление обладает важнейшими свойствами, которые необходимо учитывать при выработке управленческих решений и организации управления. К свойствам, влияющим на организацию управления можно отнести:
Целостность подразумевает выполнение каждым элементом системы определенных функций, причем для эффективного функционирования системы не требуется исключать или добавлять дополнительные структурные элементы. Свойство целостности позволяет системе устойчиво функционировать при минимальной структурной сложности и минимально необходимых ресурсах..
Обособленность характеризует относительную изолированность, автономность тех или иных организационных систем. Свойство обособленности проявляется при разделении полномочий, определении границ хозяйственной самостоятельности предприятий, регионов, отраслей.
Централизованность - сосредоточение ключевых функций в едином центре. В организационных системах функции централизованных систем выполняют: в коллективе – руководитель, лидер, менеджер, на фирме – администрация, в стране – государственный аппарат.
Адаптивность - способность адаптироваться, приспосабливаться к различным условиям как внешней, так и внутренней среды без ущерба эффективности функционирования. Это свойство тесно связано с саморегулированием. В том случае, когда сама организационная система хорошо структурирована и отлажена, обладает высоким уровнем организации и хорошим ресурсным обеспечением, имеет квалификационную структуру кадров, адаптивные свойства такой системы могут быть высокими.
Совместимость требует взаимоприспосабливаемости всех элементов и подсистем организационной системы друг к другу и по отношению к самой системе.
Обратная связь - то, что обеспечивает связь входа и выхода системы и позволяет контролировать результат на выходе.
Неаддитивность отношений - математическое понятие, означающее, что свойства организационной системы превышают сумму свойств ее элементов на некоторую величину, выражающую эффект неаддитивности. Физическая природа появления этой величины связана с декомпозицией организационной системы, при которой происходит неизбежный разрыв не только горизонтальных, но и перекрестных связей, характеризующих целостность системы. При этом организационная система утрачивает определенные качества, которые по субъективным причинам могут показаться малозначимыми или вовсе несущественными, таким образом, точность системы в целом снижается. Неаддитивность отношений в больших организационных системах характеризует возникновение нового качества как продукта интеграции, соединения в целое многих элементов, их взаимовлияния, отражающих некоторые общие кооперативные свойства данного множества элементов и явлений. Необходимо отметить, что в хорошо организованной, целостной системе целое всегда больше суммы его частей, а в дезорганизованной, разобщенной системе целое обычно существенно меньше этой суммы.
Эмерджентность - различие целевых функций организационной системы и ее отдельных подсистем. Учет свойства эмерджентности позволяет правильно оценивать противоречивость целевых функций участников. Разрешение этих противоречий составляет основное содержание управления, в результате которого возможно дальнейшее развитие.
Синергичность - однонаправленность действий в системе, благодаря которой происходит усиление, умножение конечного результата; явление, при котором взаимодействие частей системы дает результат, значительно превосходящий простую сумму усилий каждого элемента. Наука синергетика занимается изучением связей между элементами подсистемы на основе активного обмена потоками энергии, вещества и информации в самом объекте и с окружающей средой. Если поведение подсистем согласованно, то возрастает степень упорядоченности, самоорганизации больших систем. В управлении организационной системой синергетичность означает сознательную однонаправленную деятельность всех членов коллектива как большой системы (цели и задачи отдельных служб не могут и не должны противоречить целям и задачам организационной системы). Положительная синергия усиливается по мере роста организационной целостности больших систем, отрицательная связана с дезорганизацией. Положительная синергия развивается в результате влияния таких факторов, как:
высокий уровень общей и профессиональной культуры;
хорошие знания психологии, этики, физиологии;
высокий уровень морально-этических качеств всех членов фирмы (организации);
грамотное использование рычагов и стимулов управления.
Неопределенность данных - состояние, вызванное получением не вполне отчетливой, неточной, неясной или уклончивой информации. Неопределенность связывают с разработкой управленческого решения, а риск - с реализацией управленческого решения. Например, при разработке решения не учитывается ряд характеристик, которые будут оказывать влияние при реализации решения.
Многокритериальность подразумевает, что оценка деятельности системы осуществляется с разных сторон, по различным показателям. Иногда используемые показатели находятся в противоречии между собой. Противоречивые показатели появляются в том случае, когда для достижения целей надо добиваться увеличения одновременно двух противоречивых функций, вследствие чего возникает противоречивая ситуация: увеличение одной функции сопровождается падением другой. В этом случае важно расставить приоритеты, а иногда и пойти на компромиссное решение.
Мультипликативность означает, что положительные и отрицательные эффекты в больших организационных системах чаще умножаются, а не складываются. Причем умножение (а иногда и возведенное в степень стихийное нарастание, "снежный ком") отрицательных эффектов встречается значительно чаще при отсутствии регулирования и контроля. Положительные тенденции, явления и эффекты такой способностью не обладают и требуют значительных издержек для преодоления негативных тенденций.
Стохастичность объясняется тем, что результаты реализации управленческих решений являются случайными событиями. Основными причинами стохастического функционирования организационных систем управления выступают:
отсутствие однозначных аналитических зависимостей между возможными результатами реализации управленческих решений и состоянием системы в момент воздействия на нее окружающей среды, величиной этого воздействия, параметрами управленческого решения, описанием целей;
непредсказуемость окружающей среды, случайный характер возмущения (как величины, так и времени появления);
непреднамеренные и непредсказуемые искажения и запаздывания, "застревание" информации о состоянии организационной системы и окружающей среды в каналах связей;
ограниченная управляемость организационной системы, которая выражается в том, что не при всяком состоянии системы и величине возмущающего воздействия можно найти приемлемое решение в рамках конкретного промежутка времени. В то же время желание достигнуть цели, несмотря ни на что, может привести к непредсказуемым как положительным, так и отрицательным последствиям.
Порог сложности - подразумевает ограниченность каждого индивида в решении задач определенного уровня сложности и усвоении определенного объема информации, который практически невозможно преодолеть.
Редкая повторяемость проблемных ситуаций - возникает при столкновении теории статистики и классической теории вероятностей. В действительности некоторые проблемные ситуации намеренно или ненамеренно оказываются скрытыми, отсюда могут выводиться не соответствующие действительности положения.
Фактор времени - накладывает ограничения по времени, поскольку информация, необходимая для принятия решений, очень быстро устаревает.
