
- •Экзаменационные вопросы к итоговому междисциплинарному экзамену
- •1. «Экономика недвижимости»
- •2. «Экономическая оценка инвестиций»
- •3. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью»
- •4. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью»
- •5. « Операции с недвижимым имуществом»
- •Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- •Система государственных органов управления и регулирования рынка недвижимости.
- •Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •Ипотека, ее виды и перспективы ее развития. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- •Понятие о недвижимости. Виды и классификация объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
- •Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория.
- •Функции Агентства по управлению недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, при совершении операций с недвижимостью.
- •Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и технология приватизации.
- •Продажа государственного имущества на аукционе.
- •Продажа акций оао на специальном аукционе.
- •Продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе.
- •Продажа находящихся в государственной собственности акций оао за пределами рф.
- •Продажа акций на рынке ценных бумаг.
- •Продажа государственного и муниципального имущества в случае отсутствия конкурсности, когда продажа этого имущества путем публичного предложения не состоялась.
- •Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •II. «Экономическая оценка инвестиций».
- •Понятие «инвестиции» и «капиталовложения», их виды, классификация цели и задачи инвестирования. Классификация инвестиций по формам собственности и составу.
- •Инвестиционная деятельность, понятие и ее основные принципы. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности.
- •Источники инвестиций и методы их привлечения. Заемный и собственный капитал.
- •Инвестиционные проекты, их определение, жизненный цикл, характеристика и основные разделы, показатели экономической эффективности.
- •Бизнес-план инвестиционного проекта, его основные разделы, их назначение и содержание.
- •Резервы и пути повышения инвестиционной активности предприятий.
- •Роль государства в регулировании инвестиционной деятельности.
- •Инвестиционные проекты, их классификация, понятие и содержание. Окупаемость проекта и его значение.
- •Основные источники формирования инвестиционных ресурсов, их характеристика и способы мобилизации.
- •Методы инвестирования, в том числе нетрадиционные, их характеристика и значимость. Выбор наиболее эффективных методов инвестирования.
- •Основные показатели характеризующие жизнеспособность инвестиционного проекта, их понятие и содержание.
- •Иностранные инвестиции, в том числе прямые и портфельные, их понятие, роль в экономике России и направления приоритетного использования.
- •Показатели обоснования инвестиционного проекта, их назначение и порядок расчета.
- •Дисконтирование денежных потоков, его понятие, значение в расчетах потребности в инвестициях, методы определения.
- •Диверсифицированный портфель его понятие, основные свойства и преимущества.
- •III. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью».
- •Система показателей эффективности хозяйственной деятельности предприятия.
- •1) Эффективность использования производственных ресурсов, имеющихся в распоряжении организации:
- •Показатели платежеспособности и ликвидности организации. Финансовая устойчивость предприятия.
- •Инновационная деятельность предприятия. Инвестиции и источники их финансирования.
- •Налогообложение операций с недвижимостью.
- •Доходы, расходы и прибыль риэлтерской фирмы. Виды прибыли.
- •Классификация себестоимости услуг риэлтерской фирмы.
- •Персонал предприятия. Производительность и оплата труда.
- •Оборотные средства предприятия: состав и классификация, показатели эффективности их использования.
- •Основные фонды предприятия: классификация, оценка, износ, показатели использования, воспроизводство.
- •Структура и инфраструктура рынка операций с недвижимостью. Виды деятельности риэлтерской фирмы.
- •Характеристика предприятия. Классификация предприятий. Организационно-правовые формы организаций.
- •Производственная и организационная структура предприятия. Качество и конкурентоспособность услуг фирмы.
- •Бизнес-план предприятия и его разделы. Методы установления цен на услуги риэлтерской фирмы.
- •IV. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью».
- •Сущность, содержание и методы управления.
- •Экономические методы управления.
- •Сравнительная характеристика методов управления.
- •Миссия и цели организации. Функции управления.
- •Основные свойства организационного управления.
- •Управление предприятием: понятие и функциональные подсистемы. Управленческие технологии.
- •Компоненты системы управления организацией:
- •Кадры управления. Содержание деятельности менеджера. Команда менеджера.
- •Стадии становления команды (б. Басс):
- •Организационные структуры управления предприятием.
- •Методы руководства предприятием. Стили руководства.
- •Рекрутинг и мотивация персонала.
- •Технология и организация планирования деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление финансами предприятия. Расчет точки безубыточности в деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление основными и оборотными средствами.
- •Управление финансовым состоянием фирмы. Диагностика возможного банкротства организации.
- •Антикризисное управление предприятием.
- •V. «Операции с недвижимым имуществом».
- •Основные законодательные и нормативные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
- •Определение понятия сделка, виды и классификация сделок с недвижимым имуществом.
- •Классификация нежилых помещений. Виды операций с нежилыми помещениями и особенности их осуществления.
- •Основные положения федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Его значение для проведения операций с недвижимым имуществом.
- •Сущность сделок обмен, мена и дарение недвижимого имущества. Особенности их осуществления.
- •Порядок проведения экспертизы документов при проведении сделок с недвижимым имуществом.
- •Сделки наследование и рента: их сущность, виды и способы осуществления.
- •Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества. Основные способы продажи недвижимости, порядок осуществления сделки.
- •Договор, как правовая форма осуществления операций с недвижимым имуществом, его структура и особенности заключения.
- •Сущность сделки приватизация. Порядок приватизации жилой недвижимости.
- •Определение понятия аренда и субаренда, их виды. Особенности аренды жилых и нежилых помещений.
- •Задачи посредников в сделках с недвижимым имуществом. Содержание договора на оказание посреднических услуг.
- •Определение понятия лизинг, его экономическая сущность и особенности. Виды лизинга. Порядок проведения лизинговой сделки.
Основные фонды предприятия: классификация, оценка, износ, показатели использования, воспроизводство.
Основные фонды – это совокупность материально-вещественных ценностей, которые функционируют в течение длительного периода времени в неизменной натурально-вещественной форме и переносят свою стоимость на готовый продукт частями по мере износа.
По характеру участия в процессе производства товара и услуг основные фонды делятся на 2 группы:
1) основные производственные фонды, которые участвуют в процессе производства прямо или косвенно;
2) непроизводственные основные фонды, которые имеют косвенное отношение к производству и выполняют вспомогательные функции, создают нормальные условия для воспроизводства рабочей силы работников предприятия (общежития, рабочие столовые, профилактории).
ОПФ делятся на 2 подгруппы:
1) активная часть (в РФ – 54%) – это объекты основных средств, которые непосредственно участвуют в процессе производства (оборудование, вычислительная техника, транспортные средства);
2) пассивная часть (в РФ – 46%) – создают условия для процесса производства (здания – цеха, склады; инженерные сооружения на территории предприятия).
Для признания объекта основным средством для организации необходимо выполнение следующих условий:
стоимость объекта > 40000 рублей.
используются в производстве или управлении;
используются больше 12 месяцев;
приобретены не для перепродажи;
объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
По формам собственности основные фонды подразделяются на:
государственные;
частные;
смешанные формы собственности.
По принадлежности основные производственные фонды делятся на:
собственные;
арендованные;
безвозмездно предоставленные.
Оценка основных фондов осуществляется по стоимости, которая подразделяется на первоначальную, восстановительную и остаточную.
Первоначальная стоимость основных фондов – это сумма всех денежных средств на создание и приобретение основных фондов, или стоимость основных фондов в момент ввода их в действие. Основные фонды учитываются на балансе предприятия по первоначальной стоимости, поэтому первоначальная стоимость называется также балансовой стоимостью. Балансовая стоимость основных фондов является основой для начисления амортизации.
Восстановительная стоимость основных фондов образуется в результате переоценки, т.е. доведения до цен действующих лет.
Остаточная стоимость основных средств – разность между первоначальной стоимостью и суммой износа.
Воспроизводство основных фондов – это непрерывный процесс их обновления путем приобретения новых, реконструкции, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта, включающий следующие взаимосвязанные стадии:
создание;
потребление;
амортизация;
восстановление и возмещение (посредством ремонта (текущего, среднего и капитального) за счет амортизационных отчислений а также путем модернизации и реконструкции).
Амортизация – это процесс постепенного переноса стоимости основных фондов по мере их износа на себестоимость производимой продукции (услуги) или на издержки предприятия с целью накопления денежных средств для последующего восстановления (реновации) основных фондов.
Накопление амортизации осуществляется на основе амортизационных отчислений. Сумма амортизационных отчислений зависит от стоимости основных фондов и норм амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления осуществляются предприятиями ежемесячно.
Норма амортизационных отчислений – это отношение годовой суммы амортизации к балансовой стоимости основных фондов, выраженное в процентах.
,
где:
На – норма амортизации (в %),
А – сумма амортизации (в руб.),
Сб – балансовая стоимость основных фондов (в руб.).
Срок полезного использования – это период, в течение которого объекты основных фондов призваны эффективно, служить предприятию для выполнения его функций.
В бухгалтерском учете начисление амортизационных отчислений может осуществляться одним из следующих методов:
линейный способ;
способ, уменьшаемого остатка;
способ, списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
способ, списания стоимости пропорционально объему продукции и работ.
Линейный способ
– начисление
амортизации производится равномерно
по формуле:
.
Способ уменьшаемого остатка – годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из остаточной стоимости объекта основных фондов на начало отчетного года и нормы амортизационных отчислений, исчисленной на основе срока полезного использования этого объекта. Таким образом, в первый год эксплуатации списывается относительно большая часть стоимости, затем темп списания постепенно замедляется, что обеспечивает снижение себестоимости продукции.
Способ списания стоимости по сумме чисел срока полезного использования – этот способ позволяет уже в первые годы эксплуатации списать большую часть стоимости объекта основных фондов, далее темп списания замедляется, а к концу срока службы объекта обеспечивается стопроцентная его амортизация.
При способе списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) начисление амортизационных отчислений производится, исходя из натурального показателя объема продукции (работ) в отчетном периоде и соотношения первоначальной стоимости объекта основных фондов и предполагаемого объема продукции (работ) за весь срок полезного использования объекта основных фондов.
Согласно главе 25 Налогового Кодекса РФ, в целях налогообложения амортизация начисляется одним из следующих методов:
линейным методом;
нелинейным методом.
При применении линейного метода сумма начисленной за один месяц амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества определяется как произведение его первоначальной (восстановительной) стоимости и нормы амортизации, определенной для данного объекта.
При применении нелинейного метода сумма начислений за месяц амортизации определяется как произведение остаточной стоимости объекта амортизируемого имущества и нормы амортизации, определенной для данного объекта.
При этом с месяца, следующим за месяцем, в котором остаточная стоимость амортизируемого имущества достигнет 20% от первоначальной (восстановительной) стоимости этого объекта амортизация по нему исчисляется в следующем порядке:
Остаточная стоимость объекта фиксируется как его базовая стоимость для дальнейших расчетов;
Сумма начисленной за месяц амортизации в отношении данного объекта определяется путем деления базовой стоимости на количество месяцев, оставшихся до истечения срока его полезного использования.
Показатели качественного состояния основных фондов:
коэффициент обновления основных фондов:
Коэффициент обновления показывает долю вновь введенных в эксплуатацию основных фондов в общей стоимости основных фондов на конец отчетного периода.
коэффициент выбытия:
Коэффициент выбытия основных фондов показывает, какая доля основных фондов выбыла за отчетный период из-за износа или ветхости.
коэффициент прироста:
Коэффициент прироста основных фондов свидетельствует о росте основных фондов в результате их обновления.
коэффициент износа стоимости основных фондов:
Коэффициент износа основных фондов характеризует степень средней изнашиваемости основных фондов или процесс старения основных фондов.
коэффициент годности основных фондов:
Коэффициент годности основных фондов показывает, какую долю составляет остаточная стоимость основных фондов от их полной первоначальной стоимости.
Показатели эффективности использования основных фондов:
фондоотдача – коэффициент, равный отношению стоимости произведенной или реализованной продукции после вычета НДС и акцизов к среднегодовой стоимости основных средств.
Фондоотдача характеризует объем оборота (выручки), приходящийся на один рубль основных фондов.
Об эффективности хозяйствования свидетельствует рост фондоотдачи, это достигается тогда, когда темп роста оборота или оборота по продукции собственного производства, а также прибыли выше темпов роста стоимости основных фондов.
фондоемкость является обратным показателем фондоотдачи и характеризует величину стоимости основных фондов, приходящихся на один рубль оборота или оборота по продукции собственного производства.
В противоположность фондоотдаче данный показатель должен иметь тенденцию к снижению.
– фондовооруженность показывает сколько в среднем основных фондов приходится на 1 работника или степень оснащенности работников основными фондами.
– рентабельность основных фондов показывает сколько прибыли приходится на 1 руб. средств, вложенных в основные фонды.