- •Экзаменационные вопросы к итоговому междисциплинарному экзамену
- •1. «Экономика недвижимости»
- •2. «Экономическая оценка инвестиций»
- •3. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью»
- •4. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью»
- •5. « Операции с недвижимым имуществом»
- •Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- •Система государственных органов управления и регулирования рынка недвижимости.
- •Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •Ипотека, ее виды и перспективы ее развития. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- •Понятие о недвижимости. Виды и классификация объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
- •Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория.
- •Функции Агентства по управлению недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, при совершении операций с недвижимостью.
- •Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и технология приватизации.
- •Продажа государственного имущества на аукционе.
- •Продажа акций оао на специальном аукционе.
- •Продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе.
- •Продажа находящихся в государственной собственности акций оао за пределами рф.
- •Продажа акций на рынке ценных бумаг.
- •Продажа государственного и муниципального имущества в случае отсутствия конкурсности, когда продажа этого имущества путем публичного предложения не состоялась.
- •Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •II. «Экономическая оценка инвестиций».
- •Понятие «инвестиции» и «капиталовложения», их виды, классификация цели и задачи инвестирования. Классификация инвестиций по формам собственности и составу.
- •Инвестиционная деятельность, понятие и ее основные принципы. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности.
- •Источники инвестиций и методы их привлечения. Заемный и собственный капитал.
- •Инвестиционные проекты, их определение, жизненный цикл, характеристика и основные разделы, показатели экономической эффективности.
- •Бизнес-план инвестиционного проекта, его основные разделы, их назначение и содержание.
- •Резервы и пути повышения инвестиционной активности предприятий.
- •Роль государства в регулировании инвестиционной деятельности.
- •Инвестиционные проекты, их классификация, понятие и содержание. Окупаемость проекта и его значение.
- •Основные источники формирования инвестиционных ресурсов, их характеристика и способы мобилизации.
- •Методы инвестирования, в том числе нетрадиционные, их характеристика и значимость. Выбор наиболее эффективных методов инвестирования.
- •Основные показатели характеризующие жизнеспособность инвестиционного проекта, их понятие и содержание.
- •Иностранные инвестиции, в том числе прямые и портфельные, их понятие, роль в экономике России и направления приоритетного использования.
- •Показатели обоснования инвестиционного проекта, их назначение и порядок расчета.
- •Дисконтирование денежных потоков, его понятие, значение в расчетах потребности в инвестициях, методы определения.
- •Диверсифицированный портфель его понятие, основные свойства и преимущества.
- •III. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью».
- •Система показателей эффективности хозяйственной деятельности предприятия.
- •1) Эффективность использования производственных ресурсов, имеющихся в распоряжении организации:
- •Показатели платежеспособности и ликвидности организации. Финансовая устойчивость предприятия.
- •Инновационная деятельность предприятия. Инвестиции и источники их финансирования.
- •Налогообложение операций с недвижимостью.
- •Доходы, расходы и прибыль риэлтерской фирмы. Виды прибыли.
- •Классификация себестоимости услуг риэлтерской фирмы.
- •Персонал предприятия. Производительность и оплата труда.
- •Оборотные средства предприятия: состав и классификация, показатели эффективности их использования.
- •Основные фонды предприятия: классификация, оценка, износ, показатели использования, воспроизводство.
- •Структура и инфраструктура рынка операций с недвижимостью. Виды деятельности риэлтерской фирмы.
- •Характеристика предприятия. Классификация предприятий. Организационно-правовые формы организаций.
- •Производственная и организационная структура предприятия. Качество и конкурентоспособность услуг фирмы.
- •Бизнес-план предприятия и его разделы. Методы установления цен на услуги риэлтерской фирмы.
- •IV. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью».
- •Сущность, содержание и методы управления.
- •Экономические методы управления.
- •Сравнительная характеристика методов управления.
- •Миссия и цели организации. Функции управления.
- •Основные свойства организационного управления.
- •Управление предприятием: понятие и функциональные подсистемы. Управленческие технологии.
- •Компоненты системы управления организацией:
- •Кадры управления. Содержание деятельности менеджера. Команда менеджера.
- •Стадии становления команды (б. Басс):
- •Организационные структуры управления предприятием.
- •Методы руководства предприятием. Стили руководства.
- •Рекрутинг и мотивация персонала.
- •Технология и организация планирования деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление финансами предприятия. Расчет точки безубыточности в деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление основными и оборотными средствами.
- •Управление финансовым состоянием фирмы. Диагностика возможного банкротства организации.
- •Антикризисное управление предприятием.
- •V. «Операции с недвижимым имуществом».
- •Основные законодательные и нормативные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
- •Определение понятия сделка, виды и классификация сделок с недвижимым имуществом.
- •Классификация нежилых помещений. Виды операций с нежилыми помещениями и особенности их осуществления.
- •Основные положения федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Его значение для проведения операций с недвижимым имуществом.
- •Сущность сделок обмен, мена и дарение недвижимого имущества. Особенности их осуществления.
- •Порядок проведения экспертизы документов при проведении сделок с недвижимым имуществом.
- •Сделки наследование и рента: их сущность, виды и способы осуществления.
- •Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества. Основные способы продажи недвижимости, порядок осуществления сделки.
- •Договор, как правовая форма осуществления операций с недвижимым имуществом, его структура и особенности заключения.
- •Сущность сделки приватизация. Порядок приватизации жилой недвижимости.
- •Определение понятия аренда и субаренда, их виды. Особенности аренды жилых и нежилых помещений.
- •Задачи посредников в сделках с недвижимым имуществом. Содержание договора на оказание посреднических услуг.
- •Определение понятия лизинг, его экономическая сущность и особенности. Виды лизинга. Порядок проведения лизинговой сделки.
Оборотные средства предприятия: состав и классификация, показатели эффективности их использования.
Оборотные средства – это совокупность денежных средств авансированных в оборотные фонды и фонды обращения – это стоимостное выражение оборотных фондов и фондов обращения. Они отражаются во IIразделе актива баланса.
Оборотные фонды — это активы предприятия, которые в результате его хозяйственной деятельности полностью переносят свою стоимость на готовый продукт, принимают однократное участие в процессе производства, изменяя или теряя при этом натурально — вещественную форму.
Фонды обращения – это произведенные и предназначенные для реализации продукции, товаров, услуг, которые могут быть представлены:
дебиторской задолженностью;
готовой продукцией;
продукцией для реализации.
Оборотные производственные фонды вступают в производство в своей натуральной форме и в процессе изготовления продукции целиком потребляются. Они переносят свою стоимость на создаваемый продукт полностью.
Фонды обращения обслуживают, в основном, процесс обращения товаров и услуг, и включает произведенную, но не реализованную продукцию, а также денежные средства, находящиеся в каналах обращения (в банках, в расчетах с поставщиками и покупателями, в кассах и т.д.).
К фондам обращения относятся:
средства предприятия, вложенные в запасы готовой продукции, товары отгруженные, но не оплаченные;
средства в расчетах;
денежные средства в кассе и на счетах.
Оборотные средства подразделяются по различным признакам:
по их месту в процессе производства и реализации продукции и услуг;
по характеру организации (или нормирования);
по источникам финансирования.
По их месту в процессе производства и реализации продукции и услуг оборотные средства делятся на средства, находящиеся непосредственно в процессе производства продукции и услуг и средства, находящиеся в процессе реализации или обслуживающие процесс обращения товаров и услуг.
По характеру организации оборотные средства могут делиться на :
Нормируемые оборотные средства — планируемые предприятием размеры производственных запасов, незавершенного производства и остатков готовой продукции на складах. Норма запаса оборотных средств — время (дни), в течение которого ОБС находятся в производственном запасе.
Ненормируемые.
В процессе нормирования разрабатываются норма и норматив оборотных средств.
Норма – это относительный показатель, рассчитывается в днях или числе оборотов и характеризует плановые сроки обязательного наличия или скорость обращения оборотных средств на предприятии.
Норматив оборотных средств – это рассчитанная не снижающая сумма оборотных средств, необходимых для обеспечения бесперебойности или непрерывности процесса производства и реализации продукции и услуг.
К нормируемым оборотным средствам относятся: сырье, товары, полуфабрикаты, топливо, тара, малоценный и быстроизнашивающийся инвентарь, материалы для хозяйственных нужд, санспецодежда и т.д.
К ненормируемым оборотным средствам относятся средства, порядок образования и функционирования которых исключает возможность их нормирования. К ним относятся: денежные средства на расчетных счетах предприятий в банке; средства, вложенные в отгруженную продукцию; средства в расчетах, дебиторская задолженность и прочие активы.
По источникам образования оборотные средства делятся на: собственные, заемные и привлеченные.
Собственные средства предприятия – это средства, находящиеся в постоянном пользовании предприятия (например, прибыль) и часть их направляется на образование оборотные средств.
Однако часть оборотных средств может пополняться за счет заемных средств (кредитов и ссуд банков), а часть за счет привлеченных средств (выпуск акций, облигаций и других ценных бумаг).
Оборотные средства находятся в постоянном движении последовательно проходят все стадии производственно-торгового процесса, связанного с производством продукции и услуг, их реализацией и организацией потребления.
Время и скорость движения оборотных средств на всех стадиях процесса производства, реализации и организации потребления товаров и услуг, называется оборачиваемостью оборотных средств.
Один цикл оборачиваемости оборотных средств или кругооборот оборотных средств начинается с момента авансирования денежных средств и материальных ценностей в производственный или торговый процесс и заканчивается возвращением денежных средств в результате реализации произведенной продукции, товаров и услуг.
Методика анализа:
оценивается общее состояние оборотных средств предприятия на начало и конец года, т. е. рассчитывается:
отклонение между показателями на начало и конец года;
степень обеспеченности предприятия оборотными средствами на начало и конец года.
Данный показатель характеризует размер оборотных средств, приходящихся на 1 руб. оборота предприятия.
В тенденции важно, чтобы данный показатель снижался, т. е. прирост товарооборот должен обеспечиваться все меньшим размером оборотных средств, и это влияет в последующем на ускорение оборачиваемости оборотных средств.
рассчитывается и оценивается состав и структура оборотных средств предприятия. Отдельно показывается доля оборотных фондов и фондов обращения в общей стоимости оборотных средств. Далее отдельно анализируется структура оборотных фондов и фондов обращения.
рассчитывается средняя сумма оборотных средств в целом и по элементам в текущем году и сопоставляется с соответствующими показателями за прошлый год, чтобы выявить возможные потери или экономию по элементам оборотных средств.
рассчитывается соотношение темпов прироста оборотных средств и выручки предприятия. Важно, чтобы темпы роста оборота (выручки) были выше темпов роста средней суммы оборотных средств. Это способствует ускорению оборачиваемости оборотных средств.
рассчитывается оборачиваемость оборотных средств и ее замедление или ускорение в целом и по элементам.
Количественно оборачиваемость оборотных средств можно выразить несколькими показателями:
Оборачиваемость в днях, которая характеризует продолжительность одного оборота и рассчитывается как частное от деления средней суммы оборотных средств за определенный период времени на однодневный оборот за тот же период. Расчет можно осуществлять по следующим формулам:
ОбД - оборачиваемость оборотных средств (в днях);
– средняя сумма оборотных средств за
период (руб.);
ОД - однодневный оборот (по себестоимости) за тот же период времени (руб.);
Д – количество дней в периоде (дн.);
О – товарооборот (оборот) по себестоимости за период (руб.).
- рассчитывается как средняя хронологическая по формуле:
– сумма оборотных средств на определенную дату.
n – число дат в периоде (дни, месяцы).
Оборачиваемость в числе оборотов за период (месяц, квартал, год), рассчитывается по формуле:
О – товарооборот (оборот) по себестоимости за период (руб.);
– средняя сумма оборотных средств за
тот же период (руб.);
Обо – число оборотов за период (в разах).
Зная число оборотов, совершаемых оборотными средствами за период (ОБо), и длительность периода (Д), можно определить продолжительность одного оборота в днях по формуле:
по себестоимости
Достаточность оборотных средств или степень обеспеченности оборота предприятия оборотными средствами может характеризоваться размерами оборотных средств, приходящихся на один рубль товарооборота (оборота). Расчет может осуществляться по формуле:
КД - коэффициент достаточности или обеспеченности оборота оборотными средствами (в рублях или процентах).
К числу показателей характеризующих эффективность использования оборотных средств относятся также: прибыль на один рубль оборотных средств или оборот (выручка) на один рубль оборотных средств, рассчитываемые как отношение соответственно прибыли или оборота (выручки) за определенный период времени к средней стоимости оборотных средств за тот же период.
В эту же группу включаются:
коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности
срок погашения дебиторской задолженности (в днях), рассчитываемый как отношение числа дней в определенном периоде (длительность периода - Д) на коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности за тот же период.
Показатель оборачиваемости средств имеет огромное значение для предприятия. Ускорение оборачиваемости высвобождает средства из оборота и тем самым сокращает потребность в дополнительных оборотных средствах.
Замедление оборачиваемости оборотных средств вызывает дополнительную потребность в оборотных средствах, что может отрицательно сказаться на финансовом положении предприятия. По этим причинам оборачиваемость средств относится к числу важнейших показателей, характеризующих эффективность хозяйственной деятельности предприятий недвижимости и эффективность использования оборотных средств.
Средства, высвобождаемые их оборота или наоборот вовлекаемые в деятельность, рассчитываются как произведение разницы в днях между ускорением/замедлением оборачиваемости на дневной товарооборот.
По оборотным фондам – на дневной оборот по себестоимости.
оборачиваемость оборотных средств сопоставляется с длительностью операционного и финансового цикла.
Операционный цикл характеризует общее время в днях, в течение которого финансовые ресурсы находятся в запасах и дебиторской задолженности.
Оц = Пз +Пд.з., где
Оц – операционный цикл в днях;
Пз – продолжительность одного оборота запасов в днях;
Пд.з. – продолжительность одного оборота дебиторской задолженности в днях.
Финансовый цикл характеризует время между сроками платежей предприятия по своим обязательствам перед поставщиками и получением денег от покупателей, т.е. финансовый цикл показывает время, в течение которого денежные средства отвлечены из оборота.
Фц = Пз +Пд.з. – Пк.з., где
Фц – финансовый цикл в днях;
Пз – продолжительность одного оборота запасов в днях;
Пд.з. – продолжительность одного оборота дебиторской задолженности в днях;
Пк.з. – продолжительность одного оборота кредиторской задолженности в днях.
Сокращение длительности операционного и финансового циклов способствует ускорению оборачиваемости всех активов, в т.ч. оборачиваемости оборотных средств.
