
- •Экзаменационные вопросы к итоговому междисциплинарному экзамену
- •1. «Экономика недвижимости»
- •2. «Экономическая оценка инвестиций»
- •3. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью»
- •4. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью»
- •5. « Операции с недвижимым имуществом»
- •Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- •Система государственных органов управления и регулирования рынка недвижимости.
- •Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •Ипотека, ее виды и перспективы ее развития. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- •Понятие о недвижимости. Виды и классификация объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
- •Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория.
- •Функции Агентства по управлению недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, при совершении операций с недвижимостью.
- •Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и технология приватизации.
- •Продажа государственного имущества на аукционе.
- •Продажа акций оао на специальном аукционе.
- •Продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе.
- •Продажа находящихся в государственной собственности акций оао за пределами рф.
- •Продажа акций на рынке ценных бумаг.
- •Продажа государственного и муниципального имущества в случае отсутствия конкурсности, когда продажа этого имущества путем публичного предложения не состоялась.
- •Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •II. «Экономическая оценка инвестиций».
- •Понятие «инвестиции» и «капиталовложения», их виды, классификация цели и задачи инвестирования. Классификация инвестиций по формам собственности и составу.
- •Инвестиционная деятельность, понятие и ее основные принципы. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности.
- •Источники инвестиций и методы их привлечения. Заемный и собственный капитал.
- •Инвестиционные проекты, их определение, жизненный цикл, характеристика и основные разделы, показатели экономической эффективности.
- •Бизнес-план инвестиционного проекта, его основные разделы, их назначение и содержание.
- •Резервы и пути повышения инвестиционной активности предприятий.
- •Роль государства в регулировании инвестиционной деятельности.
- •Инвестиционные проекты, их классификация, понятие и содержание. Окупаемость проекта и его значение.
- •Основные источники формирования инвестиционных ресурсов, их характеристика и способы мобилизации.
- •Методы инвестирования, в том числе нетрадиционные, их характеристика и значимость. Выбор наиболее эффективных методов инвестирования.
- •Основные показатели характеризующие жизнеспособность инвестиционного проекта, их понятие и содержание.
- •Иностранные инвестиции, в том числе прямые и портфельные, их понятие, роль в экономике России и направления приоритетного использования.
- •Показатели обоснования инвестиционного проекта, их назначение и порядок расчета.
- •Дисконтирование денежных потоков, его понятие, значение в расчетах потребности в инвестициях, методы определения.
- •Диверсифицированный портфель его понятие, основные свойства и преимущества.
- •III. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью».
- •Система показателей эффективности хозяйственной деятельности предприятия.
- •1) Эффективность использования производственных ресурсов, имеющихся в распоряжении организации:
- •Показатели платежеспособности и ликвидности организации. Финансовая устойчивость предприятия.
- •Инновационная деятельность предприятия. Инвестиции и источники их финансирования.
- •Налогообложение операций с недвижимостью.
- •Доходы, расходы и прибыль риэлтерской фирмы. Виды прибыли.
- •Классификация себестоимости услуг риэлтерской фирмы.
- •Персонал предприятия. Производительность и оплата труда.
- •Оборотные средства предприятия: состав и классификация, показатели эффективности их использования.
- •Основные фонды предприятия: классификация, оценка, износ, показатели использования, воспроизводство.
- •Структура и инфраструктура рынка операций с недвижимостью. Виды деятельности риэлтерской фирмы.
- •Характеристика предприятия. Классификация предприятий. Организационно-правовые формы организаций.
- •Производственная и организационная структура предприятия. Качество и конкурентоспособность услуг фирмы.
- •Бизнес-план предприятия и его разделы. Методы установления цен на услуги риэлтерской фирмы.
- •IV. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью».
- •Сущность, содержание и методы управления.
- •Экономические методы управления.
- •Сравнительная характеристика методов управления.
- •Миссия и цели организации. Функции управления.
- •Основные свойства организационного управления.
- •Управление предприятием: понятие и функциональные подсистемы. Управленческие технологии.
- •Компоненты системы управления организацией:
- •Кадры управления. Содержание деятельности менеджера. Команда менеджера.
- •Стадии становления команды (б. Басс):
- •Организационные структуры управления предприятием.
- •Методы руководства предприятием. Стили руководства.
- •Рекрутинг и мотивация персонала.
- •Технология и организация планирования деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление финансами предприятия. Расчет точки безубыточности в деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление основными и оборотными средствами.
- •Управление финансовым состоянием фирмы. Диагностика возможного банкротства организации.
- •Антикризисное управление предприятием.
- •V. «Операции с недвижимым имуществом».
- •Основные законодательные и нормативные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
- •Определение понятия сделка, виды и классификация сделок с недвижимым имуществом.
- •Классификация нежилых помещений. Виды операций с нежилыми помещениями и особенности их осуществления.
- •Основные положения федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Его значение для проведения операций с недвижимым имуществом.
- •Сущность сделок обмен, мена и дарение недвижимого имущества. Особенности их осуществления.
- •Порядок проведения экспертизы документов при проведении сделок с недвижимым имуществом.
- •Сделки наследование и рента: их сущность, виды и способы осуществления.
- •Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества. Основные способы продажи недвижимости, порядок осуществления сделки.
- •Договор, как правовая форма осуществления операций с недвижимым имуществом, его структура и особенности заключения.
- •Сущность сделки приватизация. Порядок приватизации жилой недвижимости.
- •Определение понятия аренда и субаренда, их виды. Особенности аренды жилых и нежилых помещений.
- •Задачи посредников в сделках с недвижимым имуществом. Содержание договора на оказание посреднических услуг.
- •Определение понятия лизинг, его экономическая сущность и особенности. Виды лизинга. Порядок проведения лизинговой сделки.
Классификация себестоимости услуг риэлтерской фирмы.
Одной из важнейших задач управленческого учета является калькулирование себестоимости продукции. Под себестоимостью продукции (работ, услуг) понимают выраженные в денежной форме затраты на ее производство и реализацию.
Для учета и планирования затрат на производство применяется следующая классификация:
По экономическим элементам все затраты делятся на:
затраты оборотных фондов (материалы, топливо, энергия, затраты на запасные части для ремонта) и затраты основных производственных фондов (амортизация);
затраты на оплату труда (зарплата с начислениями на социальное страхование, пенсионный фонд, обязательное медицинское страхование стимулирующие доплаты и надбавки; компенсирующие выплаты; премии и единовременные поощрительные выплат) и пр. Эта классификация затрат используется при расчете себестоимости услуги для определения величины налогооблагаемой прибыли, т.е. при расчете сметы затрат не только на производство продукции, но и ее реализации.
По калькуляционным статьям затраты группируются по их роли в производстве продукции – затраты на ведение технологического процесса по изготовлению единицы продукции и затраты на управление и обслуживание производства. Эта группировка применяется при калькуляции себестоимости продукции.
Номер статьи |
Наименование статьи |
1. |
Транспортные расходы. |
2. |
Расходы на оплату труда. |
3. |
Отчисления на социальные нужды. |
4. |
Расходы на аренду и содержание зданий, сооружений, помещение, оборудования и инвентаря. |
5. |
Амортизация основных средств. |
6. |
Расходы на ремонт основных средств. |
7. |
Износ санитарной и специальной одежды, приборов, других малоценных и быстро изнашиваемых приборов. |
8. |
Расходы на топливо, газ, электроэнергию для производственных нужд. |
9. |
Расходы на рекламу. |
10. |
Затраты на оплату процентов за пользование займом. |
11. |
Прочие расходы. |
По способу отнесения на себестоимость определенного вида продукции затраты делятся на прямые и косвенные. Прямые затраты связаны с оказанием определенного вида услуг и непосредственно включаются в себестоимость конкретной услуги (зарплата персонала, основные материалы и др.). Косвенные затраты связаны с работой предприятия в целом и не могут быть непосредственно отнесены на себестоимость конкретной услуги (затраты на содержание и эксплуатацию оборудования, на содержание аппарата управления и др.) без соответствующего распределения.
По характеру изменения затрат издержки делятся на условно-переменные и условно-постоянные затраты (или переменные и постоянные издержки).
Переменные издержки – такие издержки, которые изменяются при изменении объема производства и реализации продукции (затраты на сырье, основные материалы, топливо и энергию, з/пл рабочих при сдельных системах оплаты труда).
Постоянные издержки – это такие издержки, которые не зависят от изменения объема производства и реализации продукции (затраты на амортизацию, содержание оборудования, производственных помещений).
По степени однородности затраты делят на простые и комплексные. Простые – это однородные по экономическому содержанию затраты (материалы, зарплата, топливо со стороны и др.). Комплексные состоят из нескольких однородных экономических элементов (цеховые, общезаводские расходы).
Все факторы, влияющие на издержки, могут быть разделены на две группы: факторы внешней среды и факторы внутренней среды.
К факторам внешней среды или объективным факторам относятся факторы, независящие от деятельности предприятия. Это тип и категория предприятия; месторасположение предприятия; цены на тарифы и услуги, предоставляемые данному предприятию другими предприятиями; цены на сырье и товары и др.
В частности, тип и категория предприятия предполагает высокие затраты на оформление предприятия, его интерьер, мебель, культуру обслуживания, технические средства оснащения, средства связи, рекламу и т.д.
Цены на тарифы и услуги отражаются на транспортных затратах, расходах на аренду, расходах на топливо, пар, электроэнергию как для производственных целей, так и на содержание зданий и сооружений. Высокие цены на сырье и товары отражаются на товарообороте (обороте) и соответственно на издержках. Высокие проценты на банковские кредиты также приводят к росту издержек, т.е. все эти факторы объективно влияют на издержки.
К внутренним факторам относятся: организация производства, технология производства и технологические разработки, их прогрессивность, уровень механизации и автоматизации производства, прогрессивность техники и оборудования, производительность труда, формы и системы оплаты труда, формы и культура обслуживания, рост выручки предприятия, осуществление режима экономии и др. и т.д.
Внешние факторы направлены, как правило, на повышение издержек, а внутренние на их снижение, что и определяет поиск путей экономии издержек и резервов снижения издержек.