- •Экзаменационные вопросы к итоговому междисциплинарному экзамену
- •1. «Экономика недвижимости»
- •2. «Экономическая оценка инвестиций»
- •3. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью»
- •4. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью»
- •5. « Операции с недвижимым имуществом»
- •Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- •Система государственных органов управления и регулирования рынка недвижимости.
- •Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •Ипотека, ее виды и перспективы ее развития. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- •Понятие о недвижимости. Виды и классификация объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
- •Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория.
- •Функции Агентства по управлению недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, при совершении операций с недвижимостью.
- •Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и технология приватизации.
- •Продажа государственного имущества на аукционе.
- •Продажа акций оао на специальном аукционе.
- •Продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе.
- •Продажа находящихся в государственной собственности акций оао за пределами рф.
- •Продажа акций на рынке ценных бумаг.
- •Продажа государственного и муниципального имущества в случае отсутствия конкурсности, когда продажа этого имущества путем публичного предложения не состоялась.
- •Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •II. «Экономическая оценка инвестиций».
- •Понятие «инвестиции» и «капиталовложения», их виды, классификация цели и задачи инвестирования. Классификация инвестиций по формам собственности и составу.
- •Инвестиционная деятельность, понятие и ее основные принципы. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности.
- •Источники инвестиций и методы их привлечения. Заемный и собственный капитал.
- •Инвестиционные проекты, их определение, жизненный цикл, характеристика и основные разделы, показатели экономической эффективности.
- •Бизнес-план инвестиционного проекта, его основные разделы, их назначение и содержание.
- •Резервы и пути повышения инвестиционной активности предприятий.
- •Роль государства в регулировании инвестиционной деятельности.
- •Инвестиционные проекты, их классификация, понятие и содержание. Окупаемость проекта и его значение.
- •Основные источники формирования инвестиционных ресурсов, их характеристика и способы мобилизации.
- •Методы инвестирования, в том числе нетрадиционные, их характеристика и значимость. Выбор наиболее эффективных методов инвестирования.
- •Основные показатели характеризующие жизнеспособность инвестиционного проекта, их понятие и содержание.
- •Иностранные инвестиции, в том числе прямые и портфельные, их понятие, роль в экономике России и направления приоритетного использования.
- •Показатели обоснования инвестиционного проекта, их назначение и порядок расчета.
- •Дисконтирование денежных потоков, его понятие, значение в расчетах потребности в инвестициях, методы определения.
- •Диверсифицированный портфель его понятие, основные свойства и преимущества.
- •III. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью».
- •Система показателей эффективности хозяйственной деятельности предприятия.
- •1) Эффективность использования производственных ресурсов, имеющихся в распоряжении организации:
- •Показатели платежеспособности и ликвидности организации. Финансовая устойчивость предприятия.
- •Инновационная деятельность предприятия. Инвестиции и источники их финансирования.
- •Налогообложение операций с недвижимостью.
- •Доходы, расходы и прибыль риэлтерской фирмы. Виды прибыли.
- •Классификация себестоимости услуг риэлтерской фирмы.
- •Персонал предприятия. Производительность и оплата труда.
- •Оборотные средства предприятия: состав и классификация, показатели эффективности их использования.
- •Основные фонды предприятия: классификация, оценка, износ, показатели использования, воспроизводство.
- •Структура и инфраструктура рынка операций с недвижимостью. Виды деятельности риэлтерской фирмы.
- •Характеристика предприятия. Классификация предприятий. Организационно-правовые формы организаций.
- •Производственная и организационная структура предприятия. Качество и конкурентоспособность услуг фирмы.
- •Бизнес-план предприятия и его разделы. Методы установления цен на услуги риэлтерской фирмы.
- •IV. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью».
- •Сущность, содержание и методы управления.
- •Экономические методы управления.
- •Сравнительная характеристика методов управления.
- •Миссия и цели организации. Функции управления.
- •Основные свойства организационного управления.
- •Управление предприятием: понятие и функциональные подсистемы. Управленческие технологии.
- •Компоненты системы управления организацией:
- •Кадры управления. Содержание деятельности менеджера. Команда менеджера.
- •Стадии становления команды (б. Басс):
- •Организационные структуры управления предприятием.
- •Методы руководства предприятием. Стили руководства.
- •Рекрутинг и мотивация персонала.
- •Технология и организация планирования деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление финансами предприятия. Расчет точки безубыточности в деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление основными и оборотными средствами.
- •Управление финансовым состоянием фирмы. Диагностика возможного банкротства организации.
- •Антикризисное управление предприятием.
- •V. «Операции с недвижимым имуществом».
- •Основные законодательные и нормативные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
- •Определение понятия сделка, виды и классификация сделок с недвижимым имуществом.
- •Классификация нежилых помещений. Виды операций с нежилыми помещениями и особенности их осуществления.
- •Основные положения федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Его значение для проведения операций с недвижимым имуществом.
- •Сущность сделок обмен, мена и дарение недвижимого имущества. Особенности их осуществления.
- •Порядок проведения экспертизы документов при проведении сделок с недвижимым имуществом.
- •Сделки наследование и рента: их сущность, виды и способы осуществления.
- •Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества. Основные способы продажи недвижимости, порядок осуществления сделки.
- •Договор, как правовая форма осуществления операций с недвижимым имуществом, его структура и особенности заключения.
- •Сущность сделки приватизация. Порядок приватизации жилой недвижимости.
- •Определение понятия аренда и субаренда, их виды. Особенности аренды жилых и нежилых помещений.
- •Задачи посредников в сделках с недвижимым имуществом. Содержание договора на оказание посреднических услуг.
- •Определение понятия лизинг, его экономическая сущность и особенности. Виды лизинга. Порядок проведения лизинговой сделки.
Иностранные инвестиции, в том числе прямые и портфельные, их понятие, роль в экономике России и направления приоритетного использования.
Иностранные инвестиции представляют собой капитальные средства, вывезенные из одной страны и вложенные в различные виды предпринимательской деятельности за рубежом с целью извлечения предпринимательской прибыли или процента.
По формам собственности на инвестиционные ресурсы иностранные инвестиции могут быть государственными, частными и смешанными.
Государственные инвестиции представляют собой средства государственных бюджетов, направляемые за рубеж по решению правительственных или межправительственных организаций. Эти средства могут предоставляться в виде государственных займов, кредитов, грантов, помощи.
Частные (негосударственные) инвестиции – это средства частных инвесторов, вложенные в объекты инвестирования, размещенные вне территориальных пределов данной страны.
Под смешанными иностранными инвестициями понимают вложения, осуществляемые за рубеж совместно государством и частными инвесторами.
Особое значение при анализе иностранных инвестиций имеет выделение прямых, портфельных и прочих инвестиций.
Прямые иностранные инвестиции выступают как вложения иностранных инвесторов, дающих им право контроля и активного участия в управлении предприятием на территории другого государства.
К разряду портфельных инвестиций относят вложения иностранных инвесторов, осуществляемые с целью получения не права контроля за объектом вложения, а определенного дохода.
Под прочими инвестициями понимаются вклады в банки, товарные кредиты и т.п.
В настоящее время экономика России переживает трудности, вызванные сокращением числа действующих государственных организаций, серьезным дефицитом инвестиционных средств (особенно в строительной отрасли), снижением доли государственного финансирования, сокращением производства многих видов строительной техники, оборудования. В результате такой неблагоприятной ситуации большинство сфер производственно-экономической деятельности оказались не в состоянии обеспечить не только расширенное, но и простое воспроизводство основных фондов. Это означает постоянное нарастание степени их износа, старение производственного аппарата большинства отраслей и снижение их технического потенциала. Поэтому восстановление и развитие экономики страны, материально технической базы и производственно-технической базы предприятий в условиях дефицита предприятий обуславливает, наряду с более рациональным использованием внутренних резервов, поиск путей повышения инвестиционной активности. Иностранные инвестиции должны рассматриваться не только как деньги. Вместе с ними поступают передовая техника и технологии, управленческий опыт.
Поступление иностранных инвестиций способствует росту экономики страны, увеличению объема совокупного капитала, занятости населения, усилению конкуренции на рынке, что ведет к сворачиванию неэффективных производств или к их более рациональному использованию. Как показывает практика, предприятия с участием иностранного капитала более прибыльны, у них выше производительность труда и ниже себестоимость продукции.
Основными способами привлечения прямых иностранных инвестиций в экономику России являются:
1) привлечение иностранного капитала в предпринимательской форме путем создания совместных предприятий (в т.ч. путем продажи зарубежным инвесторам крупных пакетов акций российских акционерных обществ);
2) регистрация на территории России предприятий, полностью принадлежащих иностранному капиталу;
3) привлечение иностранного капитала на основе концессий или соглашений о разделе продукции;
4) создание свободных экономических зон (СЭЗ), направленное на активное привлечение зарубежных инвесторов в определенные регионы страны;
5) получение зарубежных кредитов;
6) получение иностранного оборудования на основе лизинга.
Приоритетными направлениями привлечения иностранных инвестиций в экономику России являются:
– реализация крупных инвестиционных проектов;
– развитие и модернизация традиционной промышленной базы;
– организация новых производств, которые основываются на нетрадиционных для России технологиях, способствуют разрешению структурных проблем экономики (развитие отсталых в экономическом или социальном плане территорий, занятость, экология и т.д.) либо насыщают рынок качественно новыми товарами или услугами.
Лидерами по накопленным прямым инвестициям в экономику РФ по данным 2009 г. являются:
– Кипр – 40,7 млрд. $;
– Нидерланды – 30,5;
– ФРГ – 7,3;
– Британские острова – 7,5;
– Великобритания – 4,6;
– США – 3,2;
– Франция и Люксембург.
На долю этих стран приходится 80% прямых инвестиций. Основная часть этих инвестиций была направлена в сырьевую сферу, розничную торговлю, пищевую промышленность, автосборочное производство, мебельное производство.
По оценкам аналитиков, ежегодные потребности инвестиционного рынка России составляют около 500 млрд. $. В результате государственным и частным предприятиям страны приходится прибегать к зарубежным кредитам, объем которых сегодня в разы превышает объем инвестиций и составляет 475 млрд. $.
Сдерживают поступление иностранных инвестиций высокий уровень коррупции, недоверие к банковской системе, низкий уровень бизнес-культуры, слабая рекламная деятельность, недостаток надежной информации и т.д.
Для повышения интереса иностранных инвесторов в стране должны быть установлены гарантии для них, а также организованы условия стимулирования притока инвестиций (создание в стране надежной правовой базы, социальной и правовой стабильности; четкой программы рыночных преобразований; создание хорошо продуманной налоговой системы; создание стабильного плана развития экономики страны).
