1. Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.

Аренда – наем или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Арендной форме присущи следующие основные принципы:

1. смена хозяйствующего субъекта;

2. возвратность арендных средств первоначальному собственнику в натуральной форме;

3. платность за арендованные объекты недвижимости;

4. взаимная материальная и юридическая ответственность;

5. договорная система отношений;

6. равноправие сторон;

7. нерасторжимость договора при смене собственника.

Участники аренды недвижимости:

1. арендодатель Росимущество, федеральные и территориальные агентства, юридические и физические лица);

2. арендатор (физические или юридические лица, совместные предприятия, иностранные юридические или физические лица);

3. государственный орган (БТИ, учреждения юстиции, нотариальные конторы, налоговая служба, земельный кадастр);

4. профессиональные участники (посредники) (банки, юристы, риэлторы, брокеры, маклеры, страховщики);

5. субарендатор.

В арендных отношениях можно выделить 2 основных вида:

1. свободная аренда, в которой не делается ограничение в характере использования объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач.

2. целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях.

Формы арендных отношений:

• долгосрочная (1 год и более);

• краткосрочная (до 1 года).

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом с использованием недвижимости всех форм собственности, в т. ч. земельных участков и других обособленных природных объектов, отдельных зданий и сооружений, предприятий и других имущественных комплексов.

В аренду запрещено сдавать недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которых ограничена в соответствии со ст. 129 ГК РФ (ж/д, атомные электростанции, объекты вооружения, объекты оборонной промышленности).

Установлены ограничения для сдачи в аренду природных объектов, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускается только на основании лицензии, выдаваемой уполномоченными государственными органами.

Основы экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи. Наиболее важным звеном организации арендных сделок являются экономически-обоснованный состав и размер арендных платежей. В арендной плате следует выделить 3 существенных момента:

1. состав платежей;

2. размер платежей;

3. способы расчета.

В состав арендной платы входят 4 экономических элемента:

1. амортизационные отчисления;

2. средства на капитальный ремонт;

3. налог на прибыль;

4. часть прибыли, которая может быть получена.

Виды арендной платы:

• по периодичности выплат;

• по способу уплаты;

• по способу начисления.

Формы арендной платы:

• денежная;

• натуральная;

• смешенная.

Функции аренды недвижимости:

• расширение зоны предпринимательства;

• разгосударствление и приватизация имущества;

• развитие конкурентных отношений;

• возмещение и увеличение стоимости недвижимости;

• преодоление двойственности коллективной собственности;

• самокоординация участников;

• дифференциация присвоения средств;

• стимулирование предпринимательства.

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (глава 34, 35).

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным на то законом или собственником.

Арендатором недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое и правоспособное юридическое лицо.

Весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу конкретного объекта недвижимости выражается в арендном договоре. Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав. Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендаторам.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Арендодатель обязан:

• передать арендатору объект в состоянии, соответствующем условиям договора;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемый в аренду объект;

• производить капитальный ремонт объекта за свой счет;

• участвовать в создании условий для эффективного использования объекта аренды;

• в случае аварии не по вине арендатора оказать содействие по устранению ее последствий;

Арендодатель имеет право:

• по требованию арендатора устранить обнаруженные в объекте недостатки;

• проверять на месте состояние использования объекта аренды;

• в отдельных случаях потребовать досрочного расторжения договора аренды: если арендатор:

  1. пользоваться объектом с нарушением условий договора и назначения имущества;

  2. существенно ухудшает объект аренды;

  3. более двух раз подряд не вносил арендную плату.

Арендатор обязан:

• использовать объект по прямому назначению;

• содержать объект в надлежащем состоянии;

• в установленные сроки вносить арендную плату;

• не препятствовать собственнику в осмотре и проверке состояния объекта;

• своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества;

• письменно сообщать о предстоящем освобождении объекта;

• не производить перепланировок объекта без письменного согласия собственника;

• при прекращении договора передать арендодателю объект.

Арендатор имеет право:

• с согласия собственника сдать объект в субаренду;

• при обнаружении недостатка в объекте аренды потребовать от арендодателя их устранения;

• выкупить объект аренды, если это предусмотрено в договоре;

• потребовать уменьшения арендной платы, если состояние объекта существенно ухудшилось по независящим от него причинам.

Субаренда - передача части арендованного имущества в аренду третьему лицу или группе лиц. В этом случае арендатор выступает уже в роли арендодателя.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

 Субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. Наличие договора субаренды не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды. Перед арендодателем по договору аренды остаётся ответственным арендатор. Между субарендатором и арендодателем по договору аренды не возникает правовых отношений.

 Арендатор по договору субаренды может предоставить субарендатору только такие права, которыми обладает сам в соответствии с договором аренды. Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. Прекращение основного договора аренды влечёт прекращение договора субаренды. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.

 К субаренде применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Сказанное означает, что договор субаренды должен совершаться в форме, предусмотренной для договора аренды, что требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор

 Заключение договора субаренды, как следует из п. 2 ст. 615 ГК РФ, возможно только с согласия арендодателя, то есть с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Однако правило о том, что для заключения договора аренды необходимо согласие арендодателя, не носит абсолютный характер.