20. Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.

Для оценки недвижимости, приносящей доход, используется доходный подход – это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на определении текущей стоимости оцениваемого объекта и ожидаемых от него доходов. Оценка состоит из двух составляющих:

1. текущая стоимость объекта;

2. доход, который приносит данный объект.

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его применение необходимо при обосновании инвестиционной недвижимости.

Доходный подход, более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода наиболее значимы при оценке недвижимости, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Преимущества подхода:

• учитывается доходность предприятия, что отражает основную цель его функционирования – получение дохода собственником;

• применение подхода необходимо при принятии решений о финансировании, анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о купле-продаже предприятия;

• подход учитывает перспективы развития предприятия.

Результаты доходного подхода позволяют руководителям предприятий выявлять проблемы, тормозящие развитие бизнеса; принимать решения, направленные на рост дохода.

Недостатки подхода:

• необходимость прогнозирования долговременного потока дохода. Оценка будущего дохода затрудняется сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в стране, вероятность неточности которой увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода;

• влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

• проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, зачастую не соответствует действительности);

• стоимостная оценка дохода от владения объекта также осложнена.

Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.

Основные принципы данного подхода – это принципы ожидания и замещения.

В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент времени получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости.

Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (метод прямой капитализации) и дисконтированного денежного потока.

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за 1 год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода:

1. расчет годового ЧОД;

2. расчет коэффициента капитализации;

3. расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле:

Чистый операционный доход – это действительный валовый доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацию.

Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала: , где:

К_н – коэффициент капитализации для недвижимости;

R_н – ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

Н_{в. к.} – норма возврата капитала.

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

3. возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

4. получение дополнительного дохода от владения объектом.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна средней сумме отношения денежных потоков периода к ставке дисконтирования денежного потока за период.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.