18. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.

В современной России понятие н/д впервые введено в экономический и правовой оборот в 1991 г. и окончательно законодательно закрепилось ГК РФ в 1994 г.

Понятие н/д состоит из 3-х элементов:

4. Наименование, т. е. термин или знак, закрепленный за объектом (н/д);

5. Содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является неподвижность;

6. Объем – множество предметов данной категории (здания, сооружения, земля).

ГК РФ (ст. 130)  определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В теории и практике следует различать н/д как материальный (физический) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

Недвижимость как физический объект:

9. местоположение;

10. площадь и границы;

11. объем;

12. размер (высота, длина, ширина) и др.

Недвижимость как объект экономических отношений:

11. товар;

12. капитал в вещной форме;

13. полезность;

14. доходность;

15. как финансовый актив – стоимость, цена.

Недвижимость как объект правовых отношений:

13. право собственности;

14. право пожизненного наследования и владения;

15. право постоянного пользования;

16. право хозяйственного ведения и оперативного управления;

17. право залога;

18. право аренды и т. д.

Недвижимость как объект общих социальных отношений:

9. место обитания людей всех поколений;

10. условия жизни людей;

11. источники благ;

12. престижность.

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических и интеллектуальных потребностей людей.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые признаки), позволяющие их отличить от движимого имущества, и видовые признаки, характеризующие особенности объектов по однородной группе.

Родовые признаки:

7. Степень подвижности – абсолютная неподвижность;

8. Связь с землей – прочная физическая и юридическая;

9. Форма функционирования – натурально-вещественная и стоимостная;

10. Состояние потребительской формы в процессе использования – сохраняются натуральные формы в процессе всего срока эксплуатации;

11. Длительность кругооборота – многократное использование, а земли – бесконечное использование;

12. Способ переноса стоимости (производственных объектов) – постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

Видовые признаки – технические и технологические характеристики (местоположение и др.) – определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения того или иного режима использования данного имущества.

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность (непотребимость).

Классификация объектов недвижимости.

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости по сходству или различию. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества, т. е. здания, сооружения и т. д.

Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Классификация недвижимости по объектам:

• здания, сооружения;

• земельные участки;

• участки недр;

• предприятия и др.

Классификация недвижимости по признаку:

• объекты функционального назначения;

• по капитальности;

• по строительному материалу;

• по сроку службы;

• этажность;

• местоположение и др.

Классификация недвижимости по методам:

• иерархический метод – это последовательное разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. Например, производственные здания по признаку этажности: одно-, двух-, многоэтажные; по виду освещения: с естественным, искусственным, совмещенным освещением.

• фасетный метод – предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы, виды, подвиды и т. д.

Признаки фасетного метода классификации:

5. функциональное назначение объекта недвижимости: производственные и непроизводственные.

6. степень готовности к эксплуатации:

   • введенные в эксплуатацию;

   • незавершенное строительство;

7. формы собственности:

   • частная;

   • государственная;

   • общественная;

8. отраслевая принадлежность:

   • промышленная;

   • строительная;

   • сельскохозяйственная;

   • культурная и т. д.

Являясь экономическим благом, недвижимость может быть использована как товар, объект потребления и источник дохода.

Недвижимость как объект потребления.

Как жизненно важное для человека экономическое благо, недвижимость удовлетворяет потребности в жилище, полезность которого состоит в защите от окружающей среды – природной и техногенной.

Особенности недвижимости как источника дохода:

В случае недвижимости получение дохода осуществляется либо использованием ее в качестве фактора производства товаров или услуг, либо использованием ее в качестве объекта аренды. Если недвижимость используется в качестве фактора производства, то, как и любой другой фактор производства, она способна генерировать доход не сама по себе, а только как материальная основа для предпринимательской деятельности, использующей в комплексе все факторы.

Особенности недвижимости как товара.

Недвижимое имущество как товар – это экономическое благо, созданное или предназначенное для обмена на стоимостной эквивалент (деньги). Это объект сделок (купли-продажи, дарения и т. д.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности.

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и блага, необходимые потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограниченными и исчерпаемыми, они были бы бесплатны как воздух. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца в конкретный период времени и в данном месте.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость.

Потребительская стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.

На предложение недвижимых товаров влияют законы редкости и ограниченности: чем больше редкость, тем выше цена. Следовательно, цена определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается, цена повышается.

Недвижимое имущество наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют сроки нормативной службы от 15 до 200 лет.

Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, т. к. стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Недвижимые товары, как правило, используются по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальное предпочтение, которое делает одни районы популярными, а другие нет. Например, на рынке жилья в Москве привлекательными районами считаются западный и юго-западный районы.

Ликвидность недвижимости – это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства, т. е. недвижимость является высоколиквидным товаром. Чем меньше требуется времени для его продажи, тем больше ликвидность.

Совершение сделок с недвижимостью регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию. Только государственная регистрация дает право собственности на объект недвижимости.