17. Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до ее прекращения.

На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации и т.д.

Жизненный цикл недвижимости включает:

1. Срок экономической жизни – это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

2. Срок физической жизни объекта – это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

3. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

4. Хронологический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

5. Срок оставшейся экономической жизни здания оставляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Все стадии жизненного цикла и сроки жизни взаимосвязаны между собой и при изменении одного из них изменяются и другие.

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги и накапливается в виде амортизационных отчислений.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов) в результате воздействия эксплуатационных (нагрузки, качество ухода, уровень организации производства, квалификация рабочих) и природных (высокая температура, влажность, давление) факторов и учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Неустранимый физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.

Моральный износ объекта недвижимости выражается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т.д.

Моральный износ 1-го рода происходит тогда, когда основные фонды с аналогичными потребительскими свойствами (производительностью, функциями, эксплуатационными характеристиками) появляются на рынке по более низкой цене.

Моральный износ 2-го рода – под влиянием научно-технического прогресса происходят изменения в технологии производства, в результате чего создаются новые, более эффективные и конкурентоспособные объекты.

Внешний износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов (общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; близость объекта к очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и т.д.).

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемые в процессе использования блага (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости. В России используется в основном линейный метод начисления амортизации (ежегодно на протяжении всего нормативного срока эксплуатации объекта равномерными амортизационными отчислениями). Также применяется метод уменьшаемого остатка (ускоренная амортизация), но доля этого метода не более 10%.