2. Продажа акций оао на специальном аукционе.

Специальный аукцион – это способ продажи акций на открытых торгах, при которых все победители получают акции ОАО по единой цене за 1 акцию.

3. Продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе.

Конкурс – это способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение определенных условий (социальных или инвестиционных) по отношению к объекту приватизации.

Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения указанных им программ.

В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им инвестиционных и социальных условий в отношении объекта приватизации.

Социальные условия могут предусматривать:

• переподготовка и повышение квалификации работников;

• сохранение существующей оплаты труда;

• мероприятия по охране окружающей среды и т. д.

Инвестиционные условия могут предусматривать:

• мероприятия по реконструкции, реорганизации объекта приватизации;

• обязательство погасить какие-либо существующие задолжности предприятия;

• обязательства использования российского сырья, оборудования и т. п.

Все социальные и инвестиционные условия реализуются за счет средств победителя конкурса.

Основные этапы конкурса и аукциона:

1. формирование условий конкурса собственником;

2. создание конкурсной комиссии;

3. реклама конкурса за 1 месяц до его начала;

4. прием заявок;

5. рассмотрение предложений, подведение итогов, составление протокола. В установленный день и час на заседании конкурсной комиссии вскрываются конверты участников конкурса с их предложениями. Решение о победителе конкурса принимается председателем комиссии в день вскрытия конвертов на основании заключений членов комиссии.

В итоговом протоколе содержится заключение конкурсной комиссии по наименованию объекта, его цене, составу конкурсной комиссии и др. указанный протокол и документы представляются на подпись победителю конкурса и продавцу.

6. направление участникам сообщения по итогам конкурса и протокола;

7. заключение договора купли-продажи и его регистрация;

8. публикация результатов конкурса;

9. контроль за соблюдением договора (относится только к конкурсам).

4. Продажа находящихся в государственной собственности акций оао за пределами рф.

5. Продажа акций на рынке ценных бумаг.

6. Продажа государственного и муниципального имущества путем публичного предложения. Это осуществляется в случае, если аукцион по продаже имущества был признан несостоявшимся.

7. Продажа государственного и муниципального имущества в случае отсутствия конкурсности, когда продажа этого имущества путем публичного предложения не состоялась.

8. Продажа акций ОАО по результатам доверительного управления. Условия доверительного управления и срок, на который заключается договор, не более 3 лет.

16. Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.

Для оценки недвижимости, приносящей доход, используется доходный подход – это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на определении текущей стоимости оцениваемого объекта и ожидаемых от него доходов. Оценка состоит из двух составляющих:

1. текущая стоимость объекта;

2. доход, который приносит данный объект.

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его применение необходимо при обосновании инвестиционной недвижимости.

Доходный подход, более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода наиболее значимы при оценке недвижимости, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Недостатки подхода:

• необходимость прогнозирования долговременного потока дохода. Оценка будущего дохода затрудняется сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в стране, вероятность неточности которой увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода;

• влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

• проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, зачастую не соответствует действительности);

• стоимостная оценка дохода от владения объекта также осложнена.

Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.

Основные принципы данного подхода – это принципы ожидания и замещения.

В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент времени получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости.

Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (метод прямой капитализации) и дисконтированного денежного потока.

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за 1 год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода:

1. расчет годового ЧОД;

2. расчет коэффициента капитализации;

3. расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле:

Чистый операционный доход – это действительный валовый доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацию.

Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала: , где:

К_н – коэффициент капитализации для недвижимости;

R_н – ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

Н_{в. к.} – норма возврата капитала.

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1. возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

2. получение дополнительного дохода от владения объектом.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна средней сумме отношения денежных потоков периода к ставке дисконтирования денежного потока за период.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.