14. Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости является задачей агентств недвижимости – организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью, а также физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя.

Риэлторская деятельность включает в себя:

• поиск вариантов объектов недвижимого имущества по заказу заказчика из данных объектов недвижимого имущества;

• демонстрацию объектов недвижимого имущества заказчику;

• правовую экспертизу сделки с объектом недвижимого имущества (риэлтор проверяет правомочия сторон на совершение такой сделки, состояние объекта недвижимости, наличие обременений недвижимого имущества, законность предыдущей сделки с недвижимом имуществом, законность приобретения права собственности и т.д.);

• информационный мониторинг рынка недвижимости, результаты которого используются в качестве обоснования рыночной цены конкретной сделки;

• взаимодействие с органами государственной власти и управления, местного самоуправления по вопросам совершения сделок с недвижимым имуществом.

Основные операции, осуществляемые риэлторами:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена;

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Основанием оказания риэлторских услуг является договор между риэлтором и заказчиком (заключается в письменной форме), а также доверенность, выданная заказчиком риэлтору.

Существенными условиями договора являются наименование объекта недвижимости, в отношении которого осуществляется риэлторская деятельность, указание полномочий риэлтора, указание цены отчуждения объекта недвижимости, вознаграждение риэлтора (комиссионные за оказанные услуги). Доверенность выдается на основании договора об оказании риэлтерских услуг и заверяется нотариально.

Профессиональными участниками рынка также являются оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и др. посредники.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

• оценка инвестиционного проекта;

• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица – девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Биржевой брокер – это  человек или организация (брокерская контора), которая выступает в роли посредника при совершении сделок на бирже (купля-продажа ценных бумаг).

Маклер – торговый посредник. Как правило, маклер профессионально занимается посредничеством при покупке и продаже товаров, ценных бумаг, услуг, страховании, способствует заключению сделок купли-продажи путем сведения партнеров. Биржевые маклеры входят в состав персонала биржи, ведут торги и регистрируют устное согласие брокеров продавца и покупателя на заключение сделки.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.