12. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.

Купля-продажа – сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

• индивидуальные сделки (с участием посредника);

• публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион – публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств.

Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизируемого имущества подаются в закрытой форме (в запечатанных конвертах), либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов. Комиссией по проведению аукциона определяются начальная цена продажи, условия и размер задатка. Комиссия принимает заявки от претендентов, ведет их учет и организует подготовку информационного сообщения о проведении аукциона. Поступившие заявки и документы претендентов комиссия рассматривает в день подведения итогов аукциона и принимает решение о допуске или отказе в участии в аукционе.

В случае открытого по форме аукциона комиссией определяется шаг аукциона – 1-5% от начальной цены. В ходе аукциона называется начальная цена, которая увеличивается на шаг аукциона при каждом выявлении желания одного из участников аукциона приобрести объект. Победителем признается участник, последним выразивший желание приобрести объект.

Закрытый аукцион проводится в следующем порядке: участники аукциона предоставляют в комиссию в запечатанном конверте предложения по цене имущества, продаваемого на аукционе. Комиссия рассматривает предложения участников аукциона по цене продаваемого имущества. Предложения, содержащие цену ниже начальной цен продажи, не рассматриваются. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за выставляемый объект.

Конкурс – способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий (социальных или инвестиционных) по отношению к объекту приватизации.

Социальные условия: переподготовка и повышение квалификации работников; сохранение существующей системы охраны труда, оплаты труда; мероприятия по охране окружающей среды.

Инвестиционные условия: мероприятия по реконструкции, реорганизации объекта, приватизации; погашение задолженности, имеющейся у предприятия.

Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им указанных программ.

Акционирование – способ приватизации государственных и муниципальных предприятий путем преобразования их в открытые акционерные общества. Создание АО в процессе приватизации существенно отличается от обычного порядка учреждения хозяйственных обществ тем, что не предусматривает объединение капиталов различных лиц для формирования уставного капитала общества, как это имеет место при традиционном способе создания общества. Экономическую основу АО, возникающего при приватизации, составляет имущество, закрепленное за соответствующим предприятием на праве хозяйственного ведения и являющееся государственной или муниципальной собственностью. Стоимостью этого имущества определяется размер уставного капитала общества, и на соответствующую сумму выпускаются акции, размещаемые между физическими и юридическими лицами.

Особенности создания АО на базе приватизируемых предприятий:

1. Инициатива в проведении приватизации государственного предприятия, а соответственно в создании на его основе АО, может исходить от Правительства РФ, федерального органа по управлению государственным имуществом и других федеральных органов, имеющих соответствующие полномочия, а также от физических и юридических лиц;

2. В качестве учредителей создаваемых АО выступают соответственно от имени РФ, субъекта РФ или муниципального образования органы по управлению государственным или муниципальным имуществом;

3. Непосредственная подготовка предприятия к акционированию и проведение его осуществляются комиссией по приватизации, создаваемой соответствующим органом по управлению имуществом.

4. Преобразование государственного предприятия в АО осуществляется в соответствии с планом приватизации, подготавливаемым комиссией по согласованию с общим собранием работников предприятия. В плане определяются способ и сроки преобразования предприятия в АО, величина его уставного капитала, льготы, предоставляемые работникам, типы и номинальная стоимость акций общества, способы и сроки их продажи.

5. Продажа акций общества, созданного на базе приватизируемого предприятия, осуществляется на специализированных конкурсах или аукционах.