10. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.

Спрос на рынке недвижимости – это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Предложение на рынке недвижимости – это количество объектов недвижимости и прав на них, которые собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Система факторов, влияющих на спрос и предложение:

• экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение;

• социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.;

• природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология;

• административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.);

• окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости;

• национальные и культурные условия, традиции населения;

• политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Ввиду многомерности объектов недвижимости и наличия у них многочисленных специфических свойств, рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями. Сегментация рынка недвижимости очень важна, так как позволяет более точно отслеживать и прогнозировать состояние рынка в разрезе отдельных сегментов. Кроме того, многие сегменты рынка недвижимости развиваются самостоятельно.

Критерии сегментации рынка недвижимости:

1. по виду объектов:

• земельный;

• зданий, сооружений, предприятий.

2. по географическому (территориальному) признаку:

• местный;

• городской;

• региональный;

• национальный;

• мировой.

3. по функциональному назначению:

• производственных зданий;

• жилищный;

• непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, университеты и т.д.).

4. по степени готовности к эксплуатации:

• рынок существующих объектов (старый фонд);

• рынок нового строительства;

• рынок незавершенного строительства.

5. по типу частников:

• индивидуальных продавцов и покупателей;

• муниципальных образований;

• коммерческих организаций.

6. по виду сделок:

• купли-продажи;

• рынок аренды;

• ипотеки;

• рынок залога и т.д.

7. по отраслевой принадлежности:

• промышленных объектов;

• сельскохозяйственных объектов;

• общественных зданий и т.д.

8. по форме собственности:

• государственных и муниципальных объектов;

• частных объектов.

9. по способу совершения сделок:

• первичный и вторичный;

• организованный и неорганизованный;

• биржевой и внебиржевой.

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий, помещений. Все последующие сделки носят вторичный характер.

Организованный рынок – рынок недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством.

Неорганизованный рынок (уличный) не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок – это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах.

Внебиржевой рынок – совершение сделок за пределами биржи.

10. по секторам:

• развития (создания) недвижимости;

• оборота недвижимости;

• управления и эксплуатации недвижимости.