36.Договор аренды зданий и сооружений (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Передача здания или сооружения.

Понятие: Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение либо нежилое помещение в них с предоставлением права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Характеристика: консенсуальный, взаимный, возмездный

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, а также РФ, ее субъекты и муниципальные образования. В качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность.

Договор заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предмет договора: Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.

Также существенным условием данного договора является цена. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере считается незаключенным.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание продается другому лицу, за арендатором этого здания сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя.

Арендатор не имеет право производить никаких капитальных преобразований затрагивающих несущие конструкции, перепланировку здания без согласия арендодателя.

37.Договор аренды предприятия (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Передача предприятия.

Понятие: - арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное пользование а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Характеристика:

1)консенсуальным

2)взаимным

3)возмездным

Стороны: - Арендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и граждане- предприниматели. Право на передачу государственной собственности во временное пользование отнесено к компетенции органов исполнительной власти.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы я влечет его недействительность.

Предметом является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Состав

а) передача предприятия и индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования;

б) передача оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. - вещей, определяемых родовыми признаками;

в) перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя;

г) предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору.

-условие о размере арендной платы.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов. А так же имеет право вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор предприятия обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю.