3. Формирование системы управленческих решений с учетом принципов системного подхода к управлению объектом недвижимости
3.2 Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости
Любой объект недвижимости в общем смысле представляет собой совокупность потенциальных и реальных свойств и качеств, способных удовлетворить те или иные конкретные потребности владельца или потребителя, полезность недвижимости зависит от ее вида, характера ее использования, срока службы, функциональной и экономической связи с другими объектами, условий рынка, политической и экономической ситуации, что может влиять на ее увеличение или уменьшение.
Общая площадь нежилых помещений данного дома, находящихся в собственности управляющей компании составляет 1132кв.м. Из них площадь первого помещения составляет 546,3кв.м., площадь второго помещения 451,1 кв.м., площадь третьего помещения 134,7 кв.м.
Первоначально предполагалось, что все нежилые помещения сдаются в аренду под магазины. Рассмотрим еще несколько вариантов использования данных помещений. Варианты использования представлены на рисунке 17.
Рисунок 17 — схема вариантов использования нежилых помещений исследуемого объекта недвижимости.
З.З Выбор наиболее эффективного варианта управления объектом
недвижимости.
Рассмотрим 3 варианта использования нежилых помещений исследуемого дома и выберем как наиболее выгодно можно использовать данные нежилые помещения.
В первом варианте мы используем все 3 помещения для сдачи в аренду под магазин. Во втором варианте помещение площадью 134,7 кв.м. мы сдаем в аренду под офис, а помещения площадью 451,1 кв.м. и 546,3 кв.м. так же используем для сдачи в аренду под магазин. В третьем варианте предполагаем, что помещение площадью 546,3 кв.м. будет использовано для сдачи в аренду под салон красоты, остальные помещения будут использованы как и в предыдущем варианте под офис и магазин.
Среднее значение Размеров арендных ставок в 2012 году за 1 кв.м представлен во второй главе пункт 2.1. Для офисных помещений размер арендной ставки за 1 кв.м. составляет 550 руб. Для торговых помещений -860руб./кв.м. Для нежилых помещений - 588руб./кв.м.
Исходя из этих данных составив смету доходов и расходов для каждого из вариантов использования нежилых помещений исследуемого дома.
Смета доходов и расходов для первого варианта использования нежилых помещений представлена в таблице 13.
Таблица 13 - Смета расходов и доходов (Вариант 1)
№п/п |
Наименование статей |
Сумма, руб. |
1. |
Расходы, всего |
2992377 |
1.1. |
Расходы на управление многоквартирным домом |
182791 |
1.2. |
расходы на работы по благоустройству придомовой территории |
2809586 |
2. |
Доходы, всего |
9012207 |
2.1.1. |
Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме |
993111 |
2.3. |
Доход от иной деятельности, в том числе: |
|
2.3.1. |
Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений |
11682240 |
3. |
Финансовый результат |
9682974 |
Смета доходов и расходов для второго варианта использования нежилых помещений представлена в таблице 13
Таблица 14 - Смета расходов и доходов (Вариант 2)
№ п/п |
Наименование статей |
Сумма, руб. |
1. |
Расходы, всего |
2992377 |
1.1. |
Расходы на управление многоквартирным домом |
182791 |
1.2. . |
расходы на работы по благоустройству придомовой территории |
2809586 |
2. |
Доходы, всего |
9012207 |
Окончание таблицы 13.
2.1.1. |
Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме |
993111 |
2.3. |
Доход от иной деятельности, в том числе: |
|
2.3.1. |
Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений |
11182188 |
3. |
Финансовый результат |
9182922 |
Смета доходов и расходов для третьего варианта использования нежилых помещений представлена в таблице 5
Таблица 14 - Смета расходов и доходов (Вариант 3)
№ п/п |
Наименование статей |
Сумма, руб. |
1. |
Расходы, всего |
2992377 |
1.1. |
Расходы на управление многоквартирным домом |
182791 |
1.2. |
расходы на работы по благоустройству придомовой территории |
2809586 |
2. |
Доходы, всего |
9012207 |
2.1.1. |
Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирное доме |
993111 |
2.3. |
Доход от иной деятельности, в том числе: |
|
2.3.1. |
Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений |
9399064,8 |
3. |
Финансовый результат |
7399798,8 |
Представим графически финансовый результат трех вариантов управления недвижимости и выберем наиболее прибыльный вариант использования нежилых помещений.
Графически финансовый результат управления недвижимости представлен на рисунке 18.
Рисунок 18 Финансовые результаты управления объектом недвижимости.
Из данного графика видно, что наиболее прибыльный для нас вариант использования нежилых помещений это вариант 1 - использование нежилых помещений для сдачи в аренду под магазины.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной курсовой работе были основные вопросы касающиеся управления объектом недвижимости. Конкретным объектом исследования стал 10-ти этажный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Авиационная д. 5а.
Для данного объекта недвижимости было проведено Исследование доходов и расходов в процессе эксплуатации многоэтажного жилого дома. Была составлена смета доходов и расходов (финансовый план).
Следующим этапом курсовой работы стал анализ инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, исходя из которого был разработан наиболее эффективный вариант управления данным объектом недвижимости.
Помимо этого в данной курсовой работе был проведен анализ рынка недвижимости города Брянска. Рассмотрены основные виды сделок с объектами недвижимости, а так же рассмотрены основные виды экспертиз применяемых к объектам недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев.-2-е изд.-М.: 2001.-304 с.
Грабовой, П. Г. Экономика и управление недвижимостью. - Смоленск: Смолин Плюс, М.: «АСВ», 1999. - 430 с.
Методические рекомендации по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома. - М.: Центр муниципальной экономики и права, 2006.
Оценка недвижимости: учебник для вузов/ А.Г.Грязнова, М.А.Федотова, Н.В. Агуреев и др.; под общ. ред. профессора Грязновой А.Г. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 495 с.
Ежедневное рекламно - информационное издание «Недвижимость Брянск + Строительство» № 2 (260) от 21 января 2009 г., № 12 (270) от 31 марта 2009 г., № 3 (387) от 21 марта 2010 г., № 16 (390) от 28 мая 2010 г.
Методические рекомендации по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома. - М.: Центр муниципальной экономики и права, 2006.
Официальный сайт газеты «Моя реклама» в г. Брянск: www.reklama32.ru
Официальный сайт газеты «Из рук в руки» в г. Брянск: www.irr.ru
Брянский сервер недвижимости: www.brsn.ru
Сайт бесплатных объявлений www.avito.ru
Официальный сайт «ООО Брянскремстрой»: www.bryanskremstroy.ru
. 12. Официальный сайт «ООО ДАР-стой»: www.darstroi32.ru
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Предложение аренды нежилых помещений за 2009 год
Местонахождение объекта |
Общая площадь кв.м |
Арендная ставка за 1 кв. м, руб. |
Бежицкий район |
|
|
Ул.Вокзальная |
29 |
330 |
Ул.Медведева |
15 |
650 |
У л .Интернационала |
1200 |
180 |
Володарский |
|
|
Ул.Чернышевского |
200 |
200 |
Ул.Профсозов |
384 |
300 |
Ул.Рылеева |
13.5 |
350 |
Ул.Речная |
112 |
250 |
Советский |
|
|
Пл.Партизан |
200 |
1000 |
Ул.Пушкина |
98 |
600 |
Ул.Советская |
238 |
1000 |
Пр-т Ст.Димитрова |
350 |
750 |
Фокинский |
|
|
Пр-т Московский |
1000 |
120 |
Пр-т Московский |
70 |
350 |
Пр-т Московский |
80 |
400 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Предложение продаж нежилых помещений за 2009 год
Местонахождение объекта |
Общая площадь кв.м |
Цена, руб. |
Бежицкий район |
|
|
Ул. Ростовская |
165 |
7500000 |
Ул.Комсомольская |
160 |
11646000 |
Ул.Бежицкая |
375 |
18750000 |
Б-р 50 лет Октября |
45 |
5500000 |
Володарский |
|
|
Ул.2-я Мичурина |
150 |
5250000 |
Ул.Тельмана |
485 |
1374600 |
Ул.Фосфоритная |
303.5 |
10000000 |
Ул.2-я Мичурина |
318 |
13000000 |
Советский |
|
|
Ул.Авиацианная |
200 |
47000 |
Б-р Гагарина |
33 |
3200000 |
Ул.Грибоедова |
1000 |
4500000 |
Ул.Красина |
72 |
4200000 |
Фокинский |
|
|
Пр-т Московский |
1040 |
13000000 |
Пр-т Московский |
265 |
5000000 |
Пр-т Московский |
56 |
2100000 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 Предложение аренды нежилых помещений за 2010 год
Местонахождение объекта. |
Общая площадь кв.м |
Арендная ставка за 1 кв. м, руб. |
Бежицкий район |
|
|
пр-т Витебский |
1000 |
ПО |
ул. Ульянова |
386 |
660 |
ул. Куйбышева |
55 |
800 |
ул. Медведева |
120 |
350 |
Володарский |
|
|
ул. Профсоюзов |
384 |
300 |
ул. Тельмана |
86 |
300 |
ул. Фосфоритная |
15 |
150 |
ул. Речная |
119 |
350 |
Советский |
|
|
ул. Крахмалева |
67 |
500 |
пл.Ленина |
51,5 |
800 |
ул.Советская |
230 |
800 |
Ст.Димитрова |
200 |
350 |
Фокинский |
|
|
Московский район Менжинки |
90 |
700 |
Московский |
1300 |
50 |
Московский |
20 |
350 |
Московский |
85 |
450 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
Предложение продаж нежилых помещений за 2010год
Местонахождение объекта |
Общая площадь кв.м |
Цена, руб. |
Бежицкий район |
|
|
ул. Вокзальная |
100,3 |
3000000 |
ул.Комсомольская |
40 |
2400000 |
ул.З Интернационала |
51,2 |
5500000 |
Б-р 50 лет Октября |
65 |
6500000 |
Володарский |
|
|
2-я Мичурина |
250 |
6250000 |
ул.Профсоюзов |
280 |
30000000 |
ул.Фосфоритная |
303.5 |
10000000 |
ул.Никитина |
73 |
4000000 |
Советский |
|
|
ул.Горького |
93,1 |
5500000 |
ул.Ромашина |
55,4 |
6000000 |
ул .Республиканская |
80 |
7000000 |
Ст.Димитрова |
1286 |
32150000 |
Фокинский |
|
|
ул.Дзержинского |
31 |
1500000 |
Московский пр-т |
150 |
1100000 |
Московский пр-т |
30 |
1900000 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 Предложение продаж нежилых помещений за 2011 г.
Местонахождение объекта |
Площадь, кв.м |
Цена, руб. |
Советский район |
|
|
ул. Октябрьская |
67 |
6500000 |
ул.Фокина, 38 |
65 |
3000000 |
ул.Фокина |
65 |
3500000 |
пл. Ленина |
32 |
4200000 |
Бежицкий район |
|
|
ул. Ново-советская |
45 |
1300000 |
бул. 50 лет октября |
45 |
2700000 |
ул. Комсомольская |
40 |
2400000 |
ул. Сталелитейная |
30 |
600000 |
Фокинский район |
|
|
ул.Дзержинского |
30 |
2000000 |
пр.Московский |
43 |
2000000 |
ул.Чапаева |
80 |
3500000 |
ул.Унечская |
168 |
4300000 |
Володарский район |
|
|
ул. Рылеева |
40 |
3000000 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 6 Предложение аренды нежилых помещений за 2011 год
Местоположение объекта |
Площадь, кв.м |
Арендная ставка за 1 кв. м, руб. |
Советский район |
|
|
Ул.С.Перовской |
156 |
900 |
площ.Партизан |
160 |
500 |
Ул. Красноармейская |
150 |
530 |
р-он телецентра |
64 |
250 |
Бежицкий район |
|
|
Ул.Литейная |
21 |
330 |
Ул.. Литейная |
55 |
260 |
Ул.Медведева |
169 |
150 |
Ул-Згоинтернационш |
87 |
1000 |
Фокинский район |
|
|
Ул.Белорусская |
40 |
500 |
пр-т Московский |
173,5 |
100 |
р-он Дизельного завода |
300 |
80 |
Ул.Дзержинского |
12 |
170 |
Володарский район |
|
|
Ул.Тельмана |
40 |
250 |
Ул.Володарского |
100 |
350 |
Ул.Есенина |
80 |
200 |
Ул.Тельмана |
80 |
250 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 7 Предложение продажи нежилых помещений за 2012 г.
Местонахождение объекта |
Площадь, кв.м |
Цена, руб. |
Советский район |
|
|
ул. Октябрьская |
97,2 |
6000000 |
ул. Р. Брянского |
160,7 |
6000000 |
ул. Ст. Димитрова |
250 |
7000000 |
ул. Грибоедова |
200 |
10000000 |
Бежицкий район |
|
|
ул. Федюнинского |
181 |
3900000 |
ул. Бурова |
750 |
40000000 |
ул. XXII съезда КПСС |
196 |
7840000 |
б-р 50 лет Октября |
1256,8 |
75408000 |
Фокинский район |
|
|
ул. Шолохова |
40 |
2600000 |
ул. Дзержинского |
42 |
2730000 |
Володарский район |
|
|
ул. Димитрова |
43 |
1500000 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 8 Предложение аренды нежилых помещений за 2012 г.
Местонахождение объекта |
Площадь, кв.м |
Арендная ставка за 1 кв. м, руб. |
Советский район |
|
|
ул. Красноармейская |
86,2 |
200 |
ул. Горького |
190,8 |
500 |
ул. Дуки |
150 |
850 |
ул. Бр. фронта |
428,2 |
300 |
Бежицкий район |
|
|
ул. III Интернационала |
123,7 |
1500 |
ул. Литейная |
100 |
200 |
ул. Медведева |
25 |
500 |
ул. Куйбышева |
30 |
550 |
Фокинский район |
|
|
пр. Московский |
20 |
350 |
пр. Московский |
50 |
800 |
Володарский район |
|
|
ул. Королева |
160 |
200 |
ул. Фосфоритная |
15 |
150 |