2.2 Выполнение экспертизы объекта недвижимости для выявления фак­торов его развития.

Под экспертизой в общем случае понимается тщательное изучение, об­следование, исследование объектов недвижимости и оформление не этой ос­нове профессионального заключения о свойствах, достоинствах, недостатках

и дефектах объекта, а также возможных путях и средствах устранения недос­татков, улучшения свойств и т.д., позволяющих повысить его полезность в интересах настоящего или предстоящего владельца.

К числу проводимых экспертиз объектов недвижимости относятся: правовая, техническая, управленческая, экономическая, экологическая и экс­пертиза местоположения.

Правовая экспертиза

Сущностью правовой экспертизы проявляется в изучении документов, удостоверяющих право владения объекта недвижимости действующего вла­дельца, выступающего в роли продавца, и оформление заключения о так на­зываемой правовой чистоте объекта, о законности права владения со стороны продавца.

Основные аспекты правовой экспертизы для объектов недвижимости приведены в таблице 6.

Таблица 6 - Аспекты правовой экспертизы [1,с.45]

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Право удостоверяющая до­кументация	Право вла­дения и его состав­ляющие	Законность	Качественный	Правовая чисто­та/нечистота
			Количественный

Правовая экспертиза строительства позволяет проверить и оценить: -наличие прав на земельный участок и их соответствие законодательст­ву;

-статус инвестора и легитимность его прав на объект незавершенного строительства;

-существующие обременения, ограничения и потенциальные или заяв­ленные требования и претензии со стороны третьих лиц, затрагивающие пра­ва на объект незавершенного строительства;

-наличие и соответствие законодательству разрешительной документа­ции на выполнение строительных работ;

-наличие и соответствие законодательству и интересам заказчика всех договоров, связанных с осуществлением строительства;

-наличие и соответствие действующему законодательству исполнитель­ной документации.

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости как к своей или как к чужой.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

-право владения как предоставленная законом возможность физическо­го контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу ра­ционального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

-право пользования служит основанием для законной эксплуатации объ­екта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных ре­зультатов либо полезных свойств;

-право распоряжения дает собственнику возможность совершать дейст­вия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Имущественное право — право, охраняющее и описывающее свойства материальных объектов права собственности. Также это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распо­ряжением имуществом, а также с теми материальными требованиями, кото­рые возникают между участниками экономического оборота по поводу обме­на товарами, услугами, выполняемыми работами.

По данным курсовой работы имущественными правами на нежилые помещения является частная собственность.

Частная собственность, одна из форм собственности, означающая аб­солютное, защищенное законом право гражданина или юридического лица на конкретное имущество (землю, другое движимое и недвижимое имущество).

Исходя, из исходных данных имущественным правом на земельный участок является аренда.

Аренда земли, форма землепользования, при которой собственник зем­ли передаёт свой земельный участок на определённый срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определённое вознаграждение (аренд­ную плату). По действующему в Российской Федерации законодательству на условиях аренды земельные участки предоставляются гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием россий­ских и иностранных юридических лиц, международным организациям, ино­странным государствам, иностранным юридическим лицам, а также иным организациям и лицам в случаях, предусмотренных законодательством.

Размер арендной платы устанавливается договором, однако он не дол­жен превышать суммы земельного налога с арендуемых земельных участков.

Основные характеристики правовой экспертизы объекта исследования приведены в таблице 6.

Таблица 6 - Характеристики правовой экспертизы объекта исследова­ния

Характеристика правовой экспертизы	Описание для объекта (многоэтажного жи­лого дома, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Авиационная)
Права на земельный участок	право аренды
Имущественные права на нежилые поме­щения	Частная собственность, муниципальная собственность
Фактическое использование земельного участка	Застроенный земельный участок
Фактическое использование нежилых по­мещений	Под торговые помещения, офисные поме­щения
Ограничения прав	не выявлено

Техническая экспертиза

Сущность технической экспертизы является изучение как самого объ­екта недвижимости в натуральном представлении, так и относящейся к нему технической (проектной) документации и оформление заключения о его тех­ническом состоянии: устойчивости, прочности, тепло- и звукоизоляционных свойствах, уровнях износов и т.д.

Результаты технической экспертизы используются в первую очередь при оценке потребительной стоимости объекта недвижимости, во вторую -при разработке эксплуатационных, ремонтно-восстановительных мероприя­тий и с целью развития недвижимости, т.е. с целью повышения потребитель­ной стоимости объекта недвижимости, другими словами — с целью обосно­вания допустимых и рациональных вариантов воспроизводства.

Отличительными особенностями технической экспертизы является то, что она осуществляется по отношению к существующим объектам недвижи­мости и не обязательно связана с рынком. Ее результаты, как уже отмеча­лось, могут быть использованы в целях рациональной эксплуатации и разви­тия объекта. Ее надлежит осуществлять с определенной периодичностью.

Основные аспекты технической экспертизы приведены в таблице 7.

Таблица 7 - Аспекты технической экспертизы [1,с.46]

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Здание, соору-	Степень при-	Прочность, ус-	Качественный	Пригодность/
жение, земель­но-	годности к ис­пользованию	тойчивость и т.д.		непригодность
			Количествен-	Значения физи-
имущественный			ный	ческого и мо-
комплекс и т.д.				рального изно-сов

В соответствии с ВСН 58-86, данное жилое здание относится к первой группе капитальности, срок службы - 150лет.

Экологическая экспертиза

Экологическая экспертиза - установление соответствия намечаемой хо­зяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях преду­преждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономиче­ских и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Сущность экологической экспертизы является изучение проектной доку­ментации по объекту недвижимости, исследование реального процесса его функционирования и оформление на этой основе профессионального заклю­чения о потенциальной или реальной опасности, которую объект может представлять или уже представляет для окружающей среды (эндогенная на­правленность экспертизы) и для самого владельца (экзогенная направлен­ность экспертизы) в результате производственных или бытовых выбросов (в атмосферу), сбросов (в водную среду), выделений различных веществ, сопут­ствующих эксплуатации рассматриваемого объекта, а также размещения раз­личных отходов, и выработка предложений по уменьшению такой опасности, вплоть до решения о нецелесообразности возведения или прекращения дея­тельности существующего объекта. Основные аспекты экологической экс­пертизы отражены в таблице 8.

Таблица 8 - Аспекты экологической экспертизы [1,с.51]

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Здание, соору-	Опасность, обу-	Уровень	Качественный	Безопа-
жение, земель-но-	словленная функ­ционированием	вредного воздействия		сен/опасен
			Количествен-	Значения выбро-
имуществен-	объекта	на человека	ный	сов, сбросов, вы-
ный комплекс		и окружающую среду		делении, захоро­нений и наноси­мый ими ущерб

Экологической экспертизе с помощью дозиметрических приборов под­вергаются существующие объекты недвижимости на предмет определения количества выделений в помещения загрязнителей (радиационных, химиче­ских, электромагнитных, шумовых, тепловых и др.) с разработкой рекомен­даций и технических решений по снижению уровня загрязнения помещений до норм, не превышающих предельно допустимые концентрации.

Исследуемый объект соответствует экологическим требованиям.

Экономическая экспертиза

К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспер­тиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Экономическая обоснованность - один из основных факторов определе­ния стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, опре­деляются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтиро­вания, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уде­ляется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от аренд­ных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

-провести анализ существующего использования объекта недвижимо­сти;

- определить период планирования бюджета расходов и доходов от объ­екта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);

• составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

• составить перечень мероприятий по основным направлениям управле­ния объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;

• спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Результаты экономической экспертизы приведены в пункте 2.3