2. Анализ рынка недвижимости г.Брянска и оценка основополагающих факторов развития многоэтажного жилого дома.

2.1 Комплексный анализ рынка недвижимости г. Брянска.

Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с не­движимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижи­мости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользова­ния, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, куплен­ный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнитель­ный доход.

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, характеризуется тенденциями развития и динамикой цен на недвижимость.

В данной курсовой работе мы производим анализ предложений продаж и аренды нежилых помещений.

Анализ основан на информации, опубликованной на официальный сай­тах газет «Моя реклама» (http://www.moyareklama.ru) и «Из рук в руки» (www.irr.ru), на сайте Брянский сервер недвижимости (www.brsn.ru), а так же на рекламном сайте www.avito.ru

Анализ предложений продажи нежилых помещений

Одной из основных задач данной курсовой работы является комплекс­ный анализ рынка многоэтажных жилых домов. В связи с этим проведем анализ данного сегмента рынка за: 2009-2012 годы.

Результаты анализа предложений продажи нежилых помещений за 1кв.м. в г.Брянске, полученные в процессе выявления, представлены в при­ложении 1.

Определим среднюю стоимость продажи нежилого помещения за 1 кв. м в г.Брянске, результаты представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Средняя стоимость за 1 кв. м нежилых помещений в 2009-2012 году в г. Брянске

Район г.Брянска	Анализируемый период, год
	2009	2010	2011	2012
Бежицкий	42000	48800	40000	45600
Советский	47800	53700	43200	50000
Володарский	37600	42300	42000	42000
Фокинский	46000	44000	43000	42000

Изменения средней стоимости за 1кв.м. нежилых помещений по рай­онам за 2009-2012 года представлены на рисунках 6-9

Рисунок 6 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Бежицком р-не г. Брянска за 2009-2012 года.

Рисунок 7 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Советском р-не г. Брянска за 2009-2012года.

Рисунок 8 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Володарском р-не г. Брянска за 2009-2012 года.

Рисунок 9 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Володарском р-не г. Брянска за 2009-2012года.

Средняя стоимость за 1 кв. м нежилых помещений в г. Брянске достиг-ла своего наименьшего значения в 2011 году (42000 руб/м ), наибольшее значение выявлено в 2010 году (47000 руб/м ). Цены сложившиеся на рынке недвижимости в 2009-2012 годах значительно снизились; что составило в Бежицком районе -1,8 раза, Советском районе - 1,7 раза, в Фокинском рай­оне - 1,5 раза). В Володарском районе цены за период 2009-2012 годах повы­сились в 1,2 раза.

Самое высокое значение средней стоимости за 1 кв. м нежилых поме­щений характерно для объектов, находящихся в Советском районе, самая низкая для объектов расположенных в Володарском районе.

Анализ предложений аренды нежилых помещений

Результаты анализа предложений аренды нежилых помещений в г.Брянске, за 2009-2012 года полученные в процессе выявления, представле­ны в приложении 2.

Определим средний размер арендной платы нежилого помещения за 1 кв. м в г.Брянске, результаты представлены в Таблице 3.

Таблица 3 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м. нежилых помеще­ний в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг.

Район г.Брянска	Средняя арендная ставка за 1 кв. м. нежилых помещений в г. Брянска
	2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
Бежицкий	387	480	435	687
Советский	838	613	545	588
Фокинский	290	388	213	575
Володарский	275	275	263	175

Д иаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м нежилых по­мещений по районам г. Брянска с 2009 по 2012 гг. представлены на рисунке 10.

Рисунок 10 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м нежилых по­мещений в районах г. Брянска с 2009 по 2012 гг.

Из построенных зависимостей видно, что арендная ставка нежилых помещений за 1 кв.м. в Бежицком районе в 2012 г. самая высокая, а в 2009 г. она наименьшая. В Володарском районе, наоборот, в 2012 г. арендная ставка самая низкая. Самые высокие значения арендной ставки за 1 кв. м нежилых помещений в 2012 г. характерны для объектов, рас­положенных в Советском, Бежицком и Фокинском районах, а самое низ­кое значение - в Володарском районе.

Средние значения арендной ставки за 1 кв. м торговых помещений в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг. представлены в таблице 4.

Таблица 4 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м торговых помещений в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг.

Район г. Брянска	Средняя	арендная ставка за	1 кв. м торговых помещений
	2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
Бежицкий	733	643	823	980
Советский	687	583	769	859
Фокинский	586	481	612	742
Володарский	567	489	658	707

Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м торговых по­мещений по районам г. Брянска с 2009 по 2012 гг. представлены на рисунке 11.

Рисунок 11 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м торговых по­мещений в районах г. Брянска с 2009 по 2012 гг.

Средние значения арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг. представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м офисных помещений в г.Брянске в период с 2009 по 2012 гг.

Район г. Брянска	Средняя арендная ставка за		1 кв. м офисных помещений
	2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
Бежицкий	620	512	430	450
Советский	642	464	480	550
Фокинский	198	300	350	350
Володарский	300	150	150	200

Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м офисных по­мещений по районам г. Брянска с 2009 по 2012 гг. представлены на рисунке 12.

Рисунок 12 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м офисных по­мещений в районах г. Брянска с 2009 по 2012 гг.

Средняя величина арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений в г. Брянске достигла своего наименьшего значения в 2011 году (352 руб/м ), наибольшее значение выявлено в 2012 году (388 руб/м ). Цены, сложившие­ся на рынке недвижимости в 2009-2012 годах, значительно снизились; что составило в Советском районе - 1,9 раза, в Бежицком районе - 1,5 раза. В Во­лодарском районе и Фокинском районе цены за период 2009-2012 годах из­менялись не значительно.

Самое высокое значение арендной ставки за 1 кв. м нежилых помеще­ний характерно для объектов, находящихся в Советском районе, самая низ­кая для объектов, расположенных в Володарском районе.