1.1 Сущность и особенности системного подхода к управлению объекта­ми недвижимости

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуще­ством позволяет существенно повысить его эффективность в интересах соб­ственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом.

Система профессионального подхода к управлению недвижимостью начинается в Англии XV-XVI веков, именно тогда была впервые сформиро­вана первая государственная служба специально уполномоченных чиновни­ков по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Появление такой службы стало необходимо­стью в связи с тем, что земля в те времена была основой жизнедеятельности человека и главным источником дохода, а отсутствие законно обоснованных границ земельных участков создавало массу проблем и конфликтов. Тогда же получило широкое применение понятие "сервейинг" (от англ. Survey - меже­вание, обмер, инспектирование), представляющее собой реализацию систем­ного подхода к анализу, развитию и управлению земельным участком, или объектом недвижимости. Развитие рынка требовало новых квалифицирован­ных специалистов в этой области, и в 1868 году в Лондоне был основан ин­ститут по подготовке сервейеров. В 1881 году этому учебному заведению было присвоено звание "Королевский институт полномочных оценщиков" (Royal Institution of Chartered Surveyors). С тех пор до настоящего времени сервейеры занимаются всем комплексом работ, связанных с недвижимостью. Они владеют всей необходимой информацией по городскому планированию,

подготовке и внедрению проектов по застройке, реконструкции и модерниза­ции зданий, принимают участие в оценке, продаже, аренде и управлении коммерческой недвижимостью.

В России слово "сервейер" встречается значительно реже, чем обще­ принятое понятие "девелопер" (от англ. Development - развитие, рост, улуч­шение, усовершенствование). Под этим понятием подразумеваются качественные преобразования, которые обеспечивают рост стоимости объекта не­ движимости по сравнению с первоначальной. Эти изменения могут быть кардинальными (застройка пустующего участка), или совсем незаметными (перевод помещений из жилого фонда в нежилой), но именно они являются признаком и необходимым условием девелопмента.

В русском языке этот вид деятельности принято называть "профессио­нальным управлением недвижимостью". С появлением рыночных отношений в России возрождается класс собственников коммерческой недвижимости. В начале 90-х ими стали директора акционированных предприятий, успешные риэлтеры, крупные бизнесмены, вложившие свободные средства в недвижи­мость с целью защиты капитала от инфляции. Став собственниками, все они столкнулись с множеством проблем, главной из которых стало отсутствие квалифицированных кадров. Хозяйственные службы, или другие, специально созданные подразделения, на которые обычно возлагалось управление, не имели специалистов, способных правильно определить проблему объекта, провести маркетинг, разработать концепцию развития, рассчитать долго­срочный прогноз рынка аренды и пр. В то время в России не существовало учебных заведений, обучающих управлению коммерческой недвижимостью. Лишь в 1995 году Институт Управления Недвижимостью Национальной Ас­социации Риэлтеров США (Institute of Real Estate Management - IREM) совме­стно с Восточно-европейским фондом недвижимости впервые провел проб­ный недельный курс. В США членами IREM является лишь 9% всех управ­ляющих, но именно они считаются наиболее квалифицированными, под их

управлением находится 43% недвижимости. А в 1997 году Российская Гиль­ дия Риэлтеров выиграла гранд и запустила программу в России. После ус­ пешного завершения курса слушатели становятся членами IREM и получают квалификацию СРМ (Certified Property Manager - Сертифицированный управляющий собственностью). Эта квалификация является наиболее уни­ версальной и востребованной не только в России, но и на Западе. По­ стоянное внедрение новых проектов обязывает компании управляющие объ­ектами недвижимости компанию предусматривать обязательное наличие подразделений, отвечающих за объекты, переданных ей в управление, что отражено на рисунке 1:

Рисунок 1 Общий вид отдела управления

Конечно, приведенная выше схема не является догмой, подразделе­ний может быть больше, а взаимоотношения между ними могут быть други­ми. Но отсутствие, какого либо из этих отделов значительно осложнит про­фессиональную деятельность управляющей компании, или повлечет допол­нительные расходы на оплату услуг посредников. Поскольку о назначении

большинства отделов говорит их название, остановимся только на некоторых из них:

Управляющий объектом - на основе данных маркетинга разрабатыва­ет стратегию и тактику развития объекта, занимается подбором арендаторов, контролирует денежные потоки, связанные с его объектом, направляет и кон­тролирует работу служб охраны и эксплуатации.

Отдел эксплуатации - обеспечивает хозяйственное обслуживание и надлежащее состояние (в соответствии с правилами и нормами производст­венной санитарии и противопожарной защиты) зданий и помещений, в кото­рых расположены подразделения предприятия. Контролирует исправность оборудования (лифтов, освещения, систем отопления и вентиляции); прини­мает участие в разработке планов текущих и капитальных ремонтов основ­ных фондов предприятия (зданий, систем водоснабжения, воздухопроводов и других сооружений). Тесно сотрудничает с подрядными организациями и коммунальными службами.

Отдел капитального строительства - заключает договора на проек­тирование, реконструкцию и строительство объектов, находящихся в собст­венности, или переданных в управление управляющей компании, контроли­рует работу подрядных организаций, занимающихся этими видами деятель­ности.

Юридический отдел - постоянная работа с собственниками, аренда­ торами, и всевозможными государственными органами делает наличие юри­ ста в управляющей компании просто необходимым. Практически все современные науки построены по системному принципу. Важным аспектом системного подхода является выработка нового принципа его использования — создание нового, единого и более оптимального подхода (общей методологии) к познанию, для применения его к любому познаваемому материалу, с гарантированной целью получить наиболее полное и целостное представление об этом материале.