2.3. Организация работы по современной оценке по действующей методике фгуп «Ростехинвентаризация – Федеральное бти» и периодичность её проведения

Налогообложение объектов жилой недвижимости, собственниками которых являются физические лица, осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Плательщиками налога являются собственники имущества. Объектами обложения налогом признаются жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение и сооружение, доля в праве общей собственности на указанное имущество. Налоговой базой по налогу на имущество физических лиц является суммарная инвентаризационная стоимость недвижимого имущества. Таким образом, для взимания налога Федеральная налоговая служба Российской Федерации должна обладать информацией об инвентаризационной стоимости объекта.

Оценка строений, помещений и сооружений осуществляется по состоянию на 1 января каждого года на основе данных инвентаризации, проводимой в соответствии с действующими нормами технической инвентаризации и регистрации. [15, стр.3] Техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов на основе результатов периодических обследований в натуре. [20, стр.2] Единицей технической инвентаризации являются домовладение или отдельно стоящее основное здание.

Работы по технической инвентаризации проводятся сотрудниками БТИ. По организационно-технологическому признаку инвентаризационные работы подразделяются на полевые и камеральные. Работы, выполняемые в натуре (съемочно-замерные, техническое обследование, проведение мероприятий по уточнению принадлежности объекта), относятся к полевым.

Работы по обработке полевых материалов, их оформлению, хранению и выдаче инвентаризационных документов относятся к камеральным.

Полный комплекс инвентаризационно-технических работ включает в себя:

1. подготовительные работы;

2. съемочно-замерочные работы по определению местоположения инвентарного объекта и объемно-планировочных решений основного строения;

3. техническое обследование основного строения, служебных строений и сооружений;

4. мероприятия по выявлению лица (лиц), ответственных по закону или договору за техническое состояние инвентарного объекта и соблюдение технических норм его эксплуатации;

5. вычерчивание инвентарного плана, поэтажных планов основного строения и другой графической документации, фиксирующей объемно-планировочное расположение его конструктивных элементов;

6. расчет фактического физического износа инвентарного объекта и его однородных конструктивных частей;

7. расчет восстановительной и действительной стоимости инвентарного объекта и его однородных конструктивных частей;

8. регистрация объекта;

9. составление (переработка, корректировка) технического паспорта инвентарного объекта с оформлением необходимых приложений;

10. формирование инвентарного дела, организация обслуживания органов управления и владельцев по представлению инвентаризационно-технической информации.

Перед началом работ производится инструктаж по технике безопасности.

В ходе подготовительных работ изучаются:

• имеющаяся в наличии исполнительная документация;

• документы предшествующих инвентаризаций;

• документы о составе инвентарного объекта;

• документы о границах инвентарного объекта;

• сведения и документы о проведенных ремонтных работах и их результатах;

• состав изменений, происшедших с момента последней инвентаризации.

В ходе подготовительных работ должен быть однозначно определен инвентарный объект (границы земельного участка, основное строение, состав инвентарного объекта, владелец инвентарного объекта).

В ходе подготовительных работ так же рекомендуется:

• составить эскиз инвентарного плана объекта (абрис без цифр промеров);

• заготовить выкопировки поэтажных планов (из исполнительной документации или плана, составленного при предыдущей инвентаризации), без указания цифр промеров;

• составить ведомость инвентаризационно-технических работ, подлежащих выполнению, определить порядок и последовательность работ, составить график;

• уточнить перечень признаков износа, подлежащих фиксации, согласовать условные знаки по их обозначению в акте обследования;

• заготовить необходимое количество бланков актов технического обследования;

• приобщить к делу справку владельца об учетной стоимости (балансовой или иной) инвентарного объекта на дату, наиболее близкую к моменту начала инвентаризации;

• снять копии правовых документов, устанавливающих лиц, ответственных за техническое состояние инвентарного объекта и соблюдение технических норм его эксплуатации.

Съемочно-замерочные работы заключаются в обмере земельного участка и строения с помощью металлических рулеток. Основное строение с пристройками (если они имеются) должно быть обмерено снаружи и внутри. Одновременно рекомендуется выполнять техническое описание конструктивных элементов с указанием признаков их износа. По итогам замерочных работ на участок и строение составляются схематичные абрисы. Все записи результатов измерений в абрисе должны быть разборчивы и располагаются таким образом, чтобы могли быть прочитаны по горизонтали слева направо, а по вертикали - снизу вверх. Абрис должен быть составлен так, чтобы другой работник мог по нему составить исполнительную документацию и вычертить планы. По итогам проведенных замеров рассчитывается площадь помещений и строительный объем объекта в целом.

Непосредственно определение инвентаризационной стоимости подразумевает расчет восстановительной стоимости объекта по действующей методике БТИ. Восстановительная стоимость объектов определяется:

• при наличии сметной документации - по объектным сметам. Если смета составлена в ценах 1969 г. (или ранее), то стоимость корректируется поправочными коэффициентами, утвержденными Госстроем и его территориальными подразделениями;

• при отсутствии сметной документации - по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в ценах 1969 г. (или ранее), с последующим пересчетом в действующие сметные цены с использованием названных поправочных коэффициентов.

Регистрация инвентарного объекта производится после выполнения необходимого минимума инвентаризационно-технических работ (установление наличия, состава и границ инвентарного объекта, составление инвентарного плана). Регистрацией признается документальная запись, содержащая однозначное указание предмета регистрации (инвентарный объект по наименованию и адресу основного строения), даты, регистрационного номера, должности, фамилии лица, внесшего запись, и даты ее свершения. [20, стр.19]

Результаты расчетов стоимости и физического износа отражаются в техническом паспорте и ведомости текущих изменений.

Технический паспорт инвентарного объекта является сводным документом, отражающим инвентарный объект по состоянию на конкретную дату и содержащим сведения о местоположении объекта, классификации, периоде эксплуатации, границах и обслуживающей объект площади земельного участка, составе объекта, учетно-технических характеристиках, необходимых для целей учета и составления отчетности по данному классу объектов, стоимости и износе объекта в целом и его составляющих, учетном фонде, форме собственности, владельцах объекта и доле их затрат на содержание и эксплуатацию, ограничениях распоряжения объектом. Правила оформления технического паспорта и его форма (Приложение 2) установлены Приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 №244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 30.08.2006 №8182).

В завершение технической инвентаризации формируется инвентарное дело объекта оценки. Инвентарное дело является системной информационной моделью объекта, отражающей изменения его состояния, с момента паспортизации (первичной инвентаризации) до момента проведения последней инвентаризации. Все материалы инвентарного дела рекомендуется разделять на три группы документов:

• материалы последней по хронологии инвентаризации;

• правоустанавливающие документы и копии с них, зарегистрированные в книге регистрации;

• полевые и расчетные материалы.

Все изменения (местоположения, классификации, границ, состава, учетных показателей, стоимости, износа и др.), выявленные в ходе текущих инвентаризационных мероприятий, подлежат документальному оформлению и внесению в инвентарное дело для более точной информации об объекте.

Состав инвентаризационных работ может изменяться, он зависит от полноты имеющейся документации на объект оценки, а также от количества и качества изменений, произошедших с момента последней инвентаризации (если данная инвентаризация не первичная). Комплекс работ, выполняемых по данному инвентарному объекту впервые (при приемке на баланс от заказчика или подрядчика, при проведении технической инвентаризации ранее не обследованных объектов и др.), называется паспортизацией. Комплекс работ, выполняемых периодически, в плановом порядке, называется текущей инвентаризацией. Комплекс работ, выполняемых эпизодически и без соблюдения сроков периодичности, называется обследованием. [20, стр.6]

По периодичности проведения инвентаризация подразделяется на первичную (проводится впервые) и инвентаризацию изменений характеристик объекта недвижимости. По результатам первичной инвентаризации на каждый объект недвижимости, подлежащий учету, составляется технический паспорт. Также данным объектам присваиваются инвентарный и кадастровый номера. Инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос). Приказом Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87 "Об утверждении Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности" установлена периодичность актуализации инвентаризационной стоимости посредством проведения плановой технической инвентаризации не реже одного раза в пять лет.