2.2. Особенности методики расчета инвентаризационной стоимости

Определение оценочной стоимости жилой недвижимости в целях налогообложения производится БТИ в ходе проведения технической инвентаризации по методике, подробно описанной в предыдущем параграфе. Особенностью этой методики является то, что инвентаризационная стоимость объекта рассчитывается по укрупненным показателям его восстановительной стоимости (сборники УПВС) с учетом износа на момент оценки.

Полученная инвентаризационная стоимость объекта, как правило, в несколько раз ниже, чем его рыночная стоимость. Это связано с тем, что БТИ при определении стоимости жилья использует методику, которая основана только на себестоимости строительства, на нормативах естественного износа и на технических и конструктивных характеристиках здания (площадь, высота потолков, материал конструкций, отделка и т.п.). Реальное состояние объекта, качество внутренней отделки, экология и другие факторы не учитываются. Однако они оказывают значительное влияние на рыночную стоимость жилой недвижимости. Все эти факторы можно разделить на 7 групп:

1. общее состояние объекта (возраст, внешний вид, материал, из которого изготовлен, износ коммуникаций и т.д.);

2. параметры и физические характеристики объекта (общая площадь, высота потолков, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджии, балкона, лифта и т.д.);

3. место расположения жилья (удаленность от центра, остановок автотранспорта, экологическое состояние района, наличие парков и скверов и т.д.);

4. характер окружающей застройки (близость промышленных объектов, район новостроек);

5. социальный статус района (элитный, рабочий, спальный и т. д.);

6. развитость инфраструктуры (магазины, больницы, образовательные учреждения, предприятия сферы услуг и общественного питания и т. д.);

7. наличие современных инженерных коммуникаций (например, проводной интернет и кабельное телевидение).

В настоящее время рыночная стоимость жилой недвижимости может превышать инвентаризационную в 18-20 раз, это также связано с тем, что при инвентаризационной оценке объекта не учитывается стоимость земли. Согласно налоговому законодательству РФ, сейчас налог на имущество физических лиц (жилые помещения) и налог на землю взимаются отдельно. Налог на имущество рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объекта, при этом земельный налог (0,3—1,5%) в настоящее время считают исходя из кадастровой стоимости земли. С 1 января 2014 года правительство РФ планирует ввести единый налог на недвижимость, который будет привязан к её кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной, что увеличит  поступления в региональные бюджеты. Пополнить их  поможет также общее увеличение количества объектов налогообложения. Это связано с тем, что, техническая инвентаризация не является обязательной для регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственник имеет право зарегистрировать здания и сооружения на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Регистрация прав на дачные, садовые дома, индивидуальные гаражи всегда осуществляется без проведения технической инвентаризации. Соответственно, в отношении объектов недвижимого имущества, оформленных вышеуказанными способами, налог на имущество физических лиц не взимается. Таким образом, объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы, но в отношении которых не проведена техническая инвентаризация и не осуществлен расчет инвентаризационной стоимости, а соответственно не определен и размер налога, выпадают из налогообложения. [12, стр.2]

Согласно предложениям министерства, ставки единого налога будут устанавливаться исходя из суммарной кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу. Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей, ставка налога согласно предложениям Минфина, не должна превышать 0,1% – в отношении жилья, 0,5% – в отношении иных зданий, 0,3% – в отношении земель сельскохозяйственного назначения, дачных участков и земель, приобретенных для личного подсобного хозяйства. Ставка налога для прочих земель составит 1,5%.

Экономический смысл нового налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы именно рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность граждан. Именно поэтому кадастровая стоимость определяется на основе рыночной стоимости.

До момента введения единого налога на недвижимость будет использоваться временная методика расчета инвентаризационной стоимости в целях налогообложения. При этом в 2013 году она применяться не будет – налог будет исчисляться по действующим правилам. Таким образом, временная методика заработает лишь в 2014 году для начисления налога за 2013 год. Если новый налог введут не с 2014 года, а, например, с 2015-го, она проработает два года. Согласно опубликованному проекту приказа Минэкономразвития «Об утверждении порядка расчета инвентаризационной стоимости находящихся в собственности физических лиц объектов недвижимости, признаваемых объектами обложения налогом на имущество физических лиц» инвентаризационная стоимость по временной методике составит 3% (коэффициент 0,03) от кадастровой.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

1. заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

2. сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

3. определение ценообразующих факторов объектов оценки;

4. сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

5. группировка объектов оценки;

6. сбор рыночной информации;

7. построение модели оценки;

8. анализ качества модели оценки;

9. расчет кадастровой стоимости;

10. составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки. [18, стр.3]

Кадастровая стоимость объектов определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Выбор подходов, методов и моделей для оценки осуществляется оценщиком и должен быть обоснован.

Для построения модели массовой оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода оценщиком зависит от целевого использования и назначения объекта недвижимости, а также от полноты и достоверности рыночной информации. При построении модели оценщик осуществляет сбор информации об объектах, на основании которой определяет значение ценообразующих факторов. В случае наличия достаточной достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов преимущественно применяется сравнительный подход.

При массовой кадастровой оценке все объекты оценки разбиваются на группы на основании анализа информации об объекте, информации о рынке объектов оценки, состава и значений ценообразующих факторов. Из всей совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, можно выделить основные, определяющие в конечном счете структуру стоимости объекта: местоположение объекта, его техническое состояние, архитектурно-конструкторские решения, наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологические факторы. Именно эти факторы необходимо анализировать в первую очередь и определять их влияние на стоимость объекта. [25, стр.232]

При проведении массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости рассчитывается путем подстановки значений ценообразующих факторов для данного объекта в выбранную модель оценки. В случае отсутствия достаточной информации для построения модели оценка рыночной стоимости проводится индивидуально для конкретного объекта.

Если оценщиком было выбрано несколько подходов, полученные результаты должны быть согласованы с целью получения итоговой стоимости. Способ согласования также обосновано выбирается оценщиком.

Таким образом, кадастровая стоимость приближена к рыночной, так как методики их оценки схожи.

Переход к новому налогу возможет, только после проведения массовой кадастровой оценки, которая была завершена на территории страны еще в 2012 году. Но качество проведенной оценки не соответствует требуемому уровню, об этом свидетельствует большое количество споров, возникших по поводу результатов оценки. Поэтому к 2014 году не все регионы будут готовы к переходу на новый налог.

Из выше изложенного, можно сделать вывод, что основной особенностью и в тоже время недостатком действующей методики является то, что при оценке недвижимости учитывается только себестоимость строительства и нормативный износ. Без внимания остаются такие факторы, как фактическое состояние объекта, местоположение, инфраструктура, транспортная доступность, экология и т.д., в то время, когда эти факторы являются основными при определении рыночной стоимости.