Пример расчета инвентаризационной стоимости жилого дома по методике фгуп «Ростехинвентаризация – Федеральное бти» Общие сведения об объекте
Местоположение: Ивановская обл., г. Кинешма
Назначение: жилой дом
Фактическое использование: по назначению
Год постройки: 1960 г
Общая жилая площадь: 31,2 м2
Жилая площадь: 17,6 м2
Таблица 2.1.1 |
|||||||
Состав объекта оценки |
|||||||
№ п/п |
Наименование зданий, сооружений |
Формулы для подсчета площадей по наружному обмеру
|
Год ввода в эксплуатацию/ начало строительства |
Материал стен |
Площадь застройки, м2 |
Высота, м. |
Объем, м3 (гр.6*гр.7) |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
1 |
Жилой дом |
6,05*6,05 |
1960 |
бревенчатые |
36,60 |
2,75 |
101 |
2 |
Пристройка |
6,05*2,98 |
1960 |
бревенчатые |
18,00 |
2,30 |
41 |
3 |
Сарай |
3,50*3,40 |
1960 |
бревенчатые |
11,90 |
2,30 |
27 |
4 |
Баня |
3,40*2,55 |
1960 |
кирпичные |
8,67 |
2,00 |
17 |
5 |
Гараж |
3,00*2,95 |
нет сведений |
кирпичные |
8,85 |
2,10 |
19 |
|
|
|
|
|
84,02 |
|
205 |
Для расчета инвентаризационной стоимости по сборникам УПВС необходимо определить строительный объем здания, так как в сборниках указана восстановительная стоимость 1 м3 строения. Объем здания определяется путем умножения площади на высоту (формула 4). В свою очередь площадь строения определяется умножением длины здания на его ширину по наружному обмеру.
Расчет объема строения можно представить в виде формулы:
(4)
V – объем строения, куб. м;
S – площадь строения по наружному обмеру, м2;
H – высота строения, м.
Расчет объемов зданий и сооружений, входящих в состав объекта:
Жилой дом: V1 = 36,6*2,75 = 101 м3;
Пристройка: V2 = 18*2,3 = 41 м3;
Сарай: V3 = 11,9*2,3 = 27 м3;
Баня: V4 = 8,67*2 = 17 м3;
Гараж: V5 = 8,85*2,1 = 19 м3.
Далее необходимо выбрать сборник УПВС. Он выбирается в зависимости от функционального назначения здания. Подходящая таблица в сборнике определяется отдельно по каждому сооружению, входящему в состав объекта, в зависимости от их конструктивных особенностей (этажность, материал стен и т.д.). Например, жилой дом является жилым помещением, одноэтажным, стены бревенчатые, объемом менее 200 м3, с простой внутренней отделкой. Таким образом, для расчета его восстановительной стоимости будет использоваться Сборник № 28 «Жилые, общественные и коммунальные здания бытового обслуживания», Таблица 5а «Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен».
Таблица 2.1.2 Техническое описание основных конструктивных элементов (КЭ) и определение физического износа основных строений |
|||||||||
|
Год постройки 1960 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Группа капитальности IV |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
№ п/п |
Наименование конструкт. элемента |
Описание КЭ |
Техническое состояние КЭ |
Удельный вес стоимости конструкт. Элемента в строении по табл. УПВС |
Физ. износ КЭ, % |
Удельный вес с учетом износа (гр.7*гр.8)/100 |
|||
Удельный вес по табл. |
Ценностный коэффициент |
Уд. вес КЭ после применения цен. коэффициента |
|||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
1 |
Фундамент |
кирпичный ленточный |
трещины |
7 |
1 |
7 |
50 |
3,5 |
|
2 |
Стены |
бревенчатые |
старый материал |
29 |
1 |
29 |
55 |
15,95 |
|
3 |
Перегородки |
деревянные |
|
||||||
4 |
Перекрытия |
древянное отепенное |
мелкие беспорядочные трещины |
6 |
1 |
6 |
50 |
3 |
|
5 |
Крыша |
шиферная |
трещины коньковых плит |
7 |
1 |
7 |
45 |
3,15 |
|
6 |
Полы |
дощатые с окраской |
стертость окраски, щели между досками |
9 |
1 |
9 |
45 |
4,05 |
|
7 |
Проемы |
||||||||
|
Проемы оконные |
летние створные, зимние глухие |
стертость краски на рамах |
9 |
1 |
9 |
45 |
4,05 |
|
|
Проемы дверные |
простые |
|||||||
8 |
Отделка |
||||||||
Окончание таблицы 2.1.2 |
|||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
|
Внутренняя отделка |
потолки окрашены, стены оклеены обоями |
удовлетворительное
|
11 |
1 |
11 |
45 |
4,95 |
|
|
Наружная отделка |
|
|||||||
9 |
Сан. и элктротех. устройства |
||||||||
|
Отопление |
центральное |
удовлетворительное |
14 |
|
-4,3 |
9,7 |
50 |
4,85 |
|
Водопровод |
|
-1,2 |
||||||
|
Канализация |
|
-2,3 |
||||||
|
Электроосвещ. |
да |
|
||||||
|
Радио |
|
-0,3 |
||||||
|
Телефон |
|
-0,5 |
||||||
|
Газоснабжение |
|
|
||||||
|
Телевидение |
|
|
||||||
10 |
Прочие работы |
простое |
удовлетворительное |
8 |
1 |
8 |
60 |
4,8 |
|
Итого: |
100 |
|
95,7 |
|
48,3 |
||||
ФИ=% износа (гр.9)/уд.вес(гр.7)*100 = 48,3/95,7*100 = 50% |
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
Графы 3 и 4 таблицы 2.1.2 заполняются после проведения осмотра объекта уполномоченными сотрудниками БТИ, которые также по состоянию конструктивных элементов строения определяют процент их износа, заносимый в графу 8. Графы с 5 по 7 заполняются по данным соответствующих таблиц УПВС. Графа 9 получается путем перемножения граф 7 и 8 и делением результата на 100.
Аналогично заполняются таблицы для вспомогательных сооружений, входящих в состав объекта оценки. К ним относятся пристройка, сарай, баня и гараж. Отдельно стоящим строением является гараж, остальные строения имеют смежные стены (фундамент). Поэтому для них вводятся соответствующие поправки, которые рассчитываются по формуле 5.
(5)
p – поправка в виде коэффициента;
a – длина смежной стены (фундамента), которая была учтена в другом строении, м;
П – периметр помещения по наружному обмеру, м.
Поправки на смежные стены (фундамент):
пристройка
сарай
Все полученные сведения о каждом сооружении и результаты расчетов заносятся в таблицу 2.1.3.
|
Таблица 2.1.3 Техническое описание основных конструктивных элементов (КЭ) и определение физического износа вспомогательных строений, сооружений |
|||||||||
№ п/п |
Наименование КЭ |
Пристройка Группа капитальности V |
Сарай Группа капитальности V |
|||||||
Описание КЭ |
Удельный вес |
Поправки |
Удельный вес с поправкой |
Описание КЭ |
Удельный вес |
Поправки |
Удельный вес с поправкой |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
1 |
Фундаменты |
кирпичные столбы |
11 |
0,66 |
7,26 |
кирпичные столбы |
18 |
0,5 |
9 |
|
2 |
Стены |
бревенчатые |
26 |
0,66 |
17,16 |
бревенчатые |
38 |
0,5 |
19 |
|
3 |
Перегородки |
тесовые |
||||||||
4 |
Перекрытия |
деревянное |
4 |
1 |
4 |
|
|
|
|
|
5 |
Крыша |
железная |
13 |
1 |
13 |
железная |
18 |
1 |
18 |
|
6 |
Полы |
дощатые |
7 |
1 |
7 |
цементный |
8 |
1 |
8 |
|
7 |
Проемы |
|
|
|||||||
|
Проемы оконные |
глухие |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Проемы дверные |
простые |
14 |
1 |
14 |
простые |
3 |
1 |
3 |
|
8 |
Отделка |
|
|
|||||||
|
Внутренняя отделка |
окрашено |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Наружная отделка |
окрашено |
18 |
1 |
18 |
|
4 |
|
|
|
9 |
Электроосвещение |
да |
4 |
1 |
4 |
да |
3 |
1 |
3 |
|
10 |
Прочие работы |
простые |
3 |
1 |
3 |
простые |
8 |
1 |
8 |
|
|
Итого: |
|
100 |
|
87,42 |
|
100 |
|
68 |
|
|
% износа |
55% |
60% |
|||||||
|
|
|
Окончание таблицы 2.1.3 |
|||||||
|
|
|
|
|||||||
№ п/п |
Наименование КЭ |
Баня Группа капитальности I |
Гараж Группа капитальности III |
|||||||
Описание КЭ |
Удельный вес |
Поправки |
Удельный вес с поправкой |
Описание КЭ |
Удельный вес |
Поправки |
Удельный вес с поправкой |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
1 |
Фундаменты |
кирпичные ленточные |
11 |
1 |
11 |
кирпичные ленточные |
17 |
1 |
17 |
|
2 |
Стены |
кирпичные |
27 |
1 |
27 |
кирпичные |
30 |
1 |
30 |
|
3 |
Перегородки |
|
|
|||||||
4 |
Перекрытия |
деревянные отепленные |
7 |
1 |
7 |
|
6 |
|
|
|
5 |
Крыша |
железная |
5 |
1 |
5 |
шифер |
7 |
1 |
7 |
|
6 |
Полы |
дощатые |
6 |
1 |
6 |
дощатые |
7 |
1 |
7 |
|
7 |
Проемы |
|
|
|||||||
|
Проемы оконные |
глухие |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Проемы дверные |
простые |
6 |
1 |
6 |
ворота, деревянные |
6 |
1 |
6 |
|
8 |
Отделка |
|
|
|||||||
|
Внутренняя отделка |
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
Наружная отделка |
|
12 |
|
|
оштукатурено |
|
|
|
|
9 |
Электроосвещение |
да |
15 |
1 |
15 |
|
18 |
|
|
|
10 |
Прочие работы |
печь |
11 |
1 |
11 |
съезд |
4 |
1 |
4 |
|
|
Итого: |
|
100 |
|
88 |
|
100 |
|
71 |
|
|
% износа |
55% |
25% |
|||||||
Таблица 2.1.4 Расчет инвентаризационной стоимости жилого дома и вспомогательных строений и сооружений |
|||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
№ п/п |
Наименование зданий, сооружений |
№ сборника УПВС |
№ таблицы |
Единица измерения |
Стоимость ед. по таблице (1969 г.), руб. |
Ценностный коэффициент |
Поправки к стоимости |
Стоимость измерителя после применения ценностного коэф-та и поправок, руб. |
Объем (м3), площадь (м2), кол-во (шт.) |
Восстановительная стоимость в ценах 1969 г., руб. |
Износ, % |
Инвентаризационная стоимость в ценах 1969 г., руб. |
Индекс изменения стоимости |
Инвентаризационная стоимость на момент оценки, руб. |
|||||||||
На полы |
На наружную отделку |
На среднюю площадь, на высоту помещений, на стены (от стоимости зданий) |
|||||||||||||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
|||||||
1 |
Жилой дом |
28 |
5а |
м3 |
31,3 |
0,957 |
0,97 |
1,08 |
1,15 1,05 |
37,89 |
101 |
3827 |
50 |
1914 |
21,948 |
41998 |
|||||||
2 |
Пристройка |
28 |
164а |
м3 |
10,5 |
0,874 |
- |
- |
- |
9,18 |
41 |
376 |
55 |
169 |
21,948 |
3716 |
|||||||
3 |
Сарай |
28 |
162б |
м2 |
25,1 |
0,641 |
- |
- |
- |
16,09 |
27 |
434 |
60 |
174 |
21,948 |
3814 |
|||||||
4 |
Баня |
28 |
127а |
м3 |
27,2 |
0,88 |
- |
- |
0,93 |
22,26 |
17 |
378 |
55 |
170 |
21,948 |
3738 |
|||||||
5 |
Гараж |
19 |
67а |
м3 |
20,4 |
0,71 |
- |
- |
- |
14,48 |
19 |
275 |
25 |
206 |
21,948 |
4530 |
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5291 |
|
2633 |
|
57795 |
|||||||
Расчет окончательной инвентаризационной стоимости объекта производится в табличной форме (таблица 2.1.4). В графу 6 заносятся стоимостные показатели восстановительной стоимости 1 м3 строительного объема здания из сборников УПВС. Ценностный коэффициент (графа 7) и износ (графа 14) переносятся из предыдущих таблиц (таблицы 2.1.2 и 2.1.3). Графы с 8 по 10 заполняются по Техническим частям к используемым сборникам УПВС. В графе 12 указывается строительный объем жилого дома и вспомогательных сооружений, рассчитанный выше в таблице 2.1.1. Остальные графы являются расчетными. В качестве примера рассчитаем их для жилого дома:
Гр. 11 = гр.6*гр.7*гр.8*гр.9*гр.10 = 31,3*0,957*0,97*1,08*1,15*1,05 = 37,89 руб.
Гр. 13 = гр.11*гр.12 = 37,89*101 = 3827 руб.
Гр. 15 = гр.13*(100-гр.14)/100 = 3827*(100-50)/100 = 1914 руб.
Гр. 17 = гр.15*гр.16 = 1914*21,948 = 41998 руб.
Затем данные графы заполняются по всем сооружениям, их итоговые инвентаризационные стоимости (графа 17) суммируются. Полученная стоимость есть действительной инвентаризационной стоимостью объекта в целом, которая является базой для налогообложения.
По итогам технической инвентаризации БТИ определяет общую (совокупную) инвентаризационную стоимость жилищного фонда города – это сумма инвентаризационных стоимостей всех жилых объектов города.
По данным Кинешемского отделения Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» жилищный фонд г. Кинешма на 1 января 2013 года составляет 10648 единиц (зданий, домов) общей площадью 2004962,7 тыс. м2, а его совокупная инвентаризационная стоимость равна 2806418,6 тыс. руб.