Глава II

Особенности определения инвентаризационной стоимости жилой недвижимости в целях налогообложения

				Глава 2. Особенности определения инвентаризационной стоимости жилой недвижимости в целях налогообложения	Стадия	Лист	Листов
					ВКР	33	27
Должн.	Фамилия	Подпись	Дата		ФГБОУ ВПО «ИВГПУ» ЭН –51 Кафедра ОЭиУП
Зав. каф.	Петрухин А.Б
Руковод.	Ларин В.И.
Консульт.	Ларин В.И.
Дипломник	Сизова Н.Н.

2.1. Определение совокупной инвентаризационной стоимости жилой недвижимости города

Определение стоимости здания и строения ведется Бюро технической инвентаризации (сейчас ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ») раздельно для целей статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость с учетом износа) и для налогообложения физических лиц (действительная инвентаризационная стоимость).

Применяемая для статистического учета полная балансовая и остаточная балансовая стоимость жилищного фонда, находящегося на балансе юридического лица, принимается по данным баланса организации.

Действительная инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответствии с "Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности", утвержденным Приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.92 №87. [14, стр.15]

Суммарная инвентаризационная стоимость – это сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектами налогообложения. Определяется БТИ, путем сложения инвентаризационных стоимостей каждого отдельного объекта.

Определение инвентаризационной стоимости строений и сооружений осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. Восстановительная стоимость строений и сооружений определяется по сборникам Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (сборникам УПВС), составленным в ценах 1969 года. Переход к текущему уровню цен осуществляется с помощью индексов, которые отражают динамику изменения стоимости продукции в строительстве.

Укрупненные показатели учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений и в том числе:

а) накладные расходы и плановые накопления;

б) затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

в) прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм. К ним относятся затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих и оргнабору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др.

В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы. [24]

В общем, методику определения инвентаризационной стоимости можно условно разделить на 5 этапов:

1. Подготовка необходимой для оценки информации об объекте:

• общие сведения об объекте: местоположение, назначение, год постройки, общая площадь, строительный объем и т.д.;

• техническое описание: состав объекта (наличие вспомогательных зданий и сооружений), материал стен, описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и т.п.), техническое состояние конструктивных элементов (прогибы, трещины и т.п.);

• определение процента физического износа конструктивных элементов на основании их технического описания.

2. Выбор требуемых сборников и таблиц УПВС. Необходимый сборник определяется по функциональному назначению здания (сооружения), а выбор таблицы в сборнике осуществляется в зависимости от этажности строения и материала конструкций.

3. Выполнение расчетов восстановительной стоимости объекта на основании информации из таблиц УПВС. Восстановительная стоимость здания определяется в следующей последовательности:

1. в соответствующей таблице с учетом объема оцениваемого здания и его территориального пояса отыскивается цена единицы;

2. по техническим частям к сборнику в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяются все надбавки и повышающие коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в коэффициент;

3. все повышающие коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента;

4. восстановительная стоимость 1 м³ здания получается путем умножения его цены на общий повышающий коэффициент;

5. по техническим частям к сборнику и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяется сумма поправок, выраженная в процентах, снижающих стоимость оцениваемого здания, и понижающие коэффициенты, их сумма преобразуется в общий понижающий коэффициент;

6. фактическая стоимость оцениваемого здания получается перемножением стоимости, полученной с учетом общего повышающего коэффициента, на общий понижающий коэффициент;

7. полная восстановительная стоимость оцениваемого здания определяется умножением его объема на стоимость единицы, с учетом всех поправок и коэффициентов.

Все поправки к стоимости здания требуются для учёта отличия свойств конструктивных элементов оцениваемого здания от свойств конструктивных элементов типового здания, для которого составлены используемые таблицы.

При условии полного совпадения технических характеристик стоимость 1 м³ переоцениваемого здания должна равняться стоимости 1 м³ однотипного здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и коэффициента для климатического района.

4. Определение инвентаризационной стоимости, предусматривает учет износа объекта на момент оценки. Её расчет производится по формуле:

(3)

С_инв – инвентаризационная стоимость здания в ценах 1969 года, руб.;

С_вост – восстановительная стоимость здания в ценах 1969 года, руб.;

Ф_з – физический износ здания на момент оценки, %.

5. Приведение инвентаризационной стоимости к дате оценки, производится путем умножения инвентаризационной стоимости в ценах 1969 года на индекс изменения стоимости. На настоящий момент индекс, используемый для перевода стоимости в БТИ по Ивановской области, равен 21,948.

Приведем пример расчета инвентаризационной стоимости типичного объекта недвижимости по сборникам УПВС и методике, используемой БТИ и описанной выше.