1.3. Характеристика технического состояния, оценка уровня износа объектов жилищного фонда

 Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.  Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей.[3, стр.132]

Техническое описание здания выполняется по его основным конструктивным элементам: фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование и прочие элементы.[14, стр.8]

Техническое состояние жилого дома (здания) в основном характеризуется физическим износом. Под физическим износом понимается потеря материалами, из которых возведено здание, своих первоначальных качеств. Процент физического износа зданий устанавливается путем осмотра конструктивных элементов, определения их технического состояния или подсчитывается по срокам службы.

Определение технического состояния производится одновременно с техническим описанием здания. При этом выявляются признаки технического состояния (физического износа) доступных осмотру частей здания. Это могут быть, например видимые трещины на стенах, прогибы в перекрытиях и иные видимые деформации конструктивных элементов.

По внешним признакам технического состояния отдельных конструкций здания устанавливается физический износ согласно Правилам "Оценки физического износа жилых зданий" ВСН-53-86(р) Госгражданстроя СССР, а затем определяется износ по зданию в целом. Эти Правила содержат таблицы по каждому конструктивному элементу, в которых указано описание состояния конструкции и соответствующий этому состоянию процент износа, а также рекомендуемые ремонтные работы.

Определение процента физического износа здания производится расчетно с применением удельных весов конструктивных элементов этого здания. Процент физического износа по каждому конструктивному элементу, выбранному из таблиц упомянутых выше Правил, умножается на удельный вес этого элемента. В результате получаем физический износ отдельных конструктивных элементов по отношению ко всему зданию. Суммированием полученных результатов определяется физический износ всего здания.

(1)

Ф_з – физический износ здания, %;

Ф_ki – физический износ отдельных конструктивных элементов здания, %;

l_i – коэффициент, соответствующий удельному весу конструктивного элемента;

n – число конструктивных элементов. [1, стр. 2]

Если в расчетах были применены поправки или ценностные коэффициенты и вследствие этого сумма уточненных удельных весов конструктивных элементов не составляет 100, полученный процент физического износа на все здание следует уточнить (разделить на сумму уточненных удельных весов и для получения процента физического износа умножить на 100).

Удельные веса конструктивных элементов принимаются из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений или рассчитываются по данным проектно-сметной документации на возведение здания.

Процент физического износа холодных пристроек, служебных строений и сооружений в основном определяется по всему строению или сооружению в целом без учета удельных весов отдельных конструктивных элементов.

Процент физического износа недоступных осмотру сооружений определяется по срокам службы по формуле 1.3.2.

(2)

Ф_з – физический износ здания, %;

Т_факт – фактический срок службы здания, лет;

Т_норм – нормативный срок службы здания, лет.

В тех случаях, когда фактически прослуженное время приближается к полному нормативному, а предположительный (остаточный) срок службы здания, определенный экспертным путем, превышает нормативный срок, то процент физического износа определяется отношением фактически прослуженного времени к сумме прослуженного и предположительного сроков службы, умноженному на 100. [14, стр.15]

Кроме физического износа при характеристике технического состояния необходимо определить год постройки дома (здания), материал основных конструктивных элементов, этажность здания, высоту этажа, количество квартир (для многоквартирного дома), общую и жилую площадь и т.д. Все эти сведения о жилом помещении указываются в техническом паспорте, который составляется уполномоченными органами по результатам технического учета. Технический паспорт жилого помещения – информационно-технический документ, содержащий сведения о технических характеристиках жилого помещения.

Таким образом, ориентируясь на основные характеристики технического состояния, весь жилищный фонд города Кинешма можно распределить по трем классифицирующим признакам:

1. По материалу стен;

2. По годам возведения;

3. По уровню износа.

По материалу стен наиболее распространенными в городе Кинешма являются каменные и кирпичные дома, их доля составляет 50,07% от всего жилищного фонда. Преобладающая часть домов была возведена в промежутке времени, начиная с 1971 года по 1995 год (50,81%). По уровню износа к ветхому жилью можно отнести 5,92%, это те дома и здания, износ которых составляет более 65%. Распределение жилищного фонда по материалу стен, времени постройки и износу приведем в таблице 1.3.1.

Таблица 1.3.1 Распределение жилищного фонда г. Кинешма по материалу стен, времени постройки и проценту износа
№ п/п	Наименование показателей	Число жилых зданий	Площадь квартир	Структура в %
1	2	3	4	5
1	По материалу стен:
	Каменные, кирпичные	2714	1003849,4	50,07
	Панельные	131	559443,7	27,90
	Блочные	5	633,4	0,03
	Смешанные	149	28608,5	1,43
	Деревенные	6990	370210,4	18,46
	Прочие	659	42217,3	2,11
	Итого:	10648	2004962,7	100,00
2	По годам возведения:
	До 1920 года	583	62475,1	3,12
	1921-1945 года	2568	170032	8,48
	1946-1970 года	6214	640673,4	31,95
	1971-1995 года	944	1018710,2	50,81
	После 1995 года	339	113072	5,64
	Итого:	10648	2004962,7	100,00
3	По проценту износа:
	От 0% до 30%	720	945389,6	47,15
	От 30% до 65%	7768	940888,4	46,93
	Свыше 65%	2160	118684,7	5,92
	в том числе: свыше 70%-каменных (ветхое жилье)	10	1356,1
	свыше 65%-деревянных и прочих (ветхое жилье)	2150	117328,6
	Итого:	10648	2004962,7	100,00

Важной технической характеристикой любого жилого помещения является его оснащенность всем необходимым для комфортного проживания оборудованием и коммуникациями. К основным из них относятся:

• отопление;

• водопровод;

• канализация;

• горячее водоснабжение;

• газоснабжение;

• электроосвещение;

• радио;

• телефон;

• телевидение;

• вентиляция;

• ванны.

Оснащенность жилищного фонда города Кинешма необходимыми коммуникациями и оборудованием отобразим в таблице 1.3.2.

Таблица 1.3.2 Оборудование жилищного фонда г. Кинешма
Оборудованный жилой фонд	Площадь квартир в жилых зданиях и общежитиях, тыс. м2	в том числе		Доля оборудованного жилищного фонда, %
		в жилых зданиях	в общежи-тиях
1	2	3	4	5
Всего,	2004962,7	1988085,1	16877,6	-
в том числе, оборудованный
-водопроводом	1528880,4	1512002,8	16877,6	76,25
-канализацией	1528880,4	1512002,8	16877,6	76,25
-центральным отоплением	1845903,7	1829026,1	16877,6	92,07
-горячим водоснабжением	1357793,6	1342614,4	15179,2	67,72
-ваннами	1357793,6	1342614,4	15179,2	67,72
-газом	1790016,5	1779949,4	10067,1	89,28
-напольными электрическими плитами	49144,6	42334,1	6810,5	2,45

По данным БТИ водопроводом и канализацией оснащено 76,25 % жилищного фонда, центральным отоплением – 92,07%, ваннами и горячим водоснабжением – 67,72%, газом – 89,28%, напольными электрическими плитами оборудовано 2,45% жилья.

В результате изучения данных о жилищном фонде г.Кинешма, можно сделать следующие выводы:

1. жилфонд г.Кинешма составляет 10648 зданий (домов), 2160 зданий (домов) – ветхие;

2. 90% жилищного фонда – частная собственность;

3. за 2012 год из фонда города выбыло 1230,1 тыс. м²; а прибыло – 5852 тыс. м²;

4. в жилищном фонде города преобладают каменные и кирпичные строения (50,07%);

5. большая часть зданий фонда были возведены в период 1971-1995 года (50,51%).