1.2. Классификация жилищного фонда города, его состав и структура

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, при этом оно обязано отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Согласно законодательству Российской Федерации к жилым помещениям относятся  жилые дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры, комнаты.

Жилым домом является индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком здании.

 Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении.

 Комнатой признается часть жилого дома или часть квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В большинстве случаев жилое помещение предназначено для непосредственного проживания в нем граждан. Помимо этого, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (кроме размещения производств) гражданами, проживающими в нем на законных основаниях.

Любое использование жилых помещений осуществляется с учетом соблюдения прав и интересов других граждан, законно проживающих в этом помещении, соседей, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. К ним относятся требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства.

Жилищный Кодекс Российской Федерации устанавливает два критерия для классификации жилищных фондов:

1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1. частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. В состав жилищного фонда , находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.[23,стр.63]

2. государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации). Государственный жилищный фонд включает в себя:

• жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);

• жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами РФ.

3. муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

2. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1. жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2. специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3. индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4. жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд Российской Федерации, а также и ее муниципальных образований, в целом составляет единую структуру, включающую все жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания независимо от того, кто является их собственником, независимо от стоимости, размеров, технического состояния и т.п.

По состоянию на 1 января 2013 года весь жилищный фонд г. Кинешма составляет 10648 зданий (домов), из которых 2160 зданий (домов) по результатам технического учета были признаны ветхими. Наличие жилищного фонда г. Кинешма отображено в таблице 1.2.1.

Таблица 1.2.1 Наличие жилищного фонда по г. Кинешма
Наименование показателей	Весь жилищный фонд	В том числе, ветхий и аварийный	Из него ветхий	Доля ветхого жилищного фонда, %
1	2	3	4	5
Число жилых зданий (домов), ед.	10648	2160	2160	20,29
Площадь квартир, тыс. м2	2004962,7	118684,7	118684,7	5,92

Для наглядности информации изобразим ее на диаграммах (рисунок 1.2.1 и 1.2.2).

Рис. 1.2.1 Структура жилищного фонда г. Кинешма в единицах

Рис. 1.2.2 Структура жилищного фонда г. Кинешма в м²

Следует отметить, что ветхие строения, предназначенные для проживания граждан, составляют 20,29% от общего жилищного фонда. Суммарная площадь жилых помещений, входящих в состав жилищного фонда г. Кинешма составляет 2004962,7 тыс. м², в том числе 118684,7 тыс. м² – ветхое жилье.

Одним из основных критерием для классификации жилищных фондов является форма собственности:

• частная;

• государственная;

• муниципальная.

Также можно выделить еще две формы собственности: общественная и смешанная.

Общественная собственность представляет собой совместное достояние, т. е. принадлежность тех или иных объектов недвижимости всему обществу. Эта форма собственности в основном функционирует в виде государственной собственности. Смешанная собственность означает общую собственность на определенное имущество субъектов различных форм собственности (государства, юридических лиц, граждан, иностранных лиц).

Большая часть жилищного фонда в г. Кинешма является частной собственность и составляет 90% суммарной площади; 9,6% - муниципальная собственность и менее 1% - государственная, общественная и смешанная.

Таблица 1.2.2 Жилищный фонд г. Кинешма по формам собственности
Наименование показателей	Площадь квартир всего, тыс. м2	в том числе		Действительная инвентариза-ционная стоимость зданий в ценах отчетного года, тыс. руб.	Доли форм собственности в составе жилищного фонда, %
		в жилых зданиях	в общежи-тиях
1	2	3	4	5	6
Жилищный фонд всего	2004962,7	1988085,1	16877,6	2806418,6	100
в том числе:
Окончание таблицы 1.2.2
1	2	3	4	5	6
Частной	1804569,7	1804569,7	0	2521488,4	90,01
из нее: граждан	1769731,3	1769731,3	0	2460338,1
юрид. лиц	34838,4	34838,4	0	61150,3
Государственной	6822	198,6	6623,4	6780,9	0,34
Муниципальной	193108,8	182854,6	10254,2	277113,7	9,63
Общественной	28,5	28,5	0	26,6	0,0014
Смешанной	433,7	433,7	0	1009	0,02

По данным о составе жилищного фонда по форме собственности, приведенным в таблице 1.1.2, составим диаграмму (рисунок 1.2.3).

Рис. 1.2.3 Структура жилищного фонда г. Кинешма по формам собственности

Большую долю от жилищного фонда составляет частная собственность (89,95%). Это объясняется активно проходящей в настоящее время приватизацией государственной собственности.

Жилые многоквартирные дома, входящие в состав жилищного фонда города можно разделить также по способу управления. Жильцы дома обязаны выбрать один из способов, предусмотренных ЖК РФ:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

В общем, в г. Кинешма действует 51 управляющая компания. В их состав входят жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), жилищно-ремонтные участки (ЖРУ), муниципальные унитарные предприятия (МУП), организации с ограниченной ответственностью (ООО), а также товарищества собственников жилья (ТСЖ). Всего под их управлением содержаться 958 домов. Перечень управляющих компаний г.Кинешма представлен в приложении 1.

Жилые квартиры, входящие в жилищный фонд города, могут отличаться по количеству комнат (без учета комнат в общежитиях). Это могут быть квартиры однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, четырехкомнатные и более. Информация о составе жилищного фонда по количеству комнат приведена в таблице 1.2.3.

Таблица 1.2.3 Жилые квартиры г. Кинешма
Наименование показателей	Жилые квартиры
	Всего, ед.	В том числе частные квартиры	Площадь квартир, тыс. кв. м.	Структура жилых квартир по количеству комнат, %
1	2	3	4	5
Число квартир	43214	38490	1988085,1	100
в том числе
однокомнатных	11939	10849	361172	18
2-комнатных	20030	17662	916154,5	46
3-комнатных	9479	8427	558745,4	28
4-комнатных и более	1766	1552	152013,2	8

Большую часть составляют двухкомнатные квартиры, их количество 20030 ед. Их доля в жилищном фонде составляет 46,35%. Однокомнатных – 11939 ед., что равно 27,63% от общего числа квартир. Трехкомнатных квартир 9479 ед. (21,94%). Число квартир с четырьмя и большим количеством комнат равно 1766 ед., их доля равна 4,09%.

Рис. 1.2.4 Структура жилых квартир г.Кинешма по количеству комнат

Структура жилищного фонда не постоянна, она меняется из-за его постоянного движения, которое связано со строительством новых домов, со сносом ветхих и аварийных зданий, а также с разрушением жилищного фонда в результате стихийных бедствий. Также структура жилищного фонда мажет быть изменена за счет уточнения площадей жилых помещений при проведении повторной инвентаризации. Другой причиной изменения состава фонда является передача его части муниципальным организациям или перевод его в нежилой.

Таблица 1.2.4 Жилищный фонд г. Кинешма
Наименование показателей	Площадь, тыс. м2
1	2
Площадь на начало года всего	2000340,8
Прибыло площади за год всего	5325,9
в том числе:
новое строительство	5325,9
прочие причины	0
Прибыло за счет уточнения при инвентаризации	526,1
Выбыло площади за год всего	848,1
в том числе:
-снесено по ветхости и аварийности	736,1
-разрушено от стихийных бедствий	67,1
-в связи с переоборудованием жилых помещений под нежилые	44,9
-прочие причины	0
Выбыло за счет уточнения при инвентаризации	382
Жилфонд, переданный муниципальным организациям	0

Приватизация, как процесс преобразования государственной или муниципальной собственности в частную, также изменяет структуру жилфонда. В результате, с начала приватизации по 1 января 2013 года в городе Кинешма в частную собственность перешло 24692 квартиры суммарной площадью 1156 тыс. кв.м., что составило 86,3 % от общего объема жилых помещений, подлежащих приватизации.