- •Выпускная квалификационная работа
- •Расчетно-пояснительная записка на 117 стр.
- •Расчетно-пояснительная записка
- •Введение
- •Глава I
- •1.1. Характеристика фгуп «Ростехинвентаризация – Федеральное бти»
- •1.2. Классификация жилищного фонда города, его состав и структура
- •1.3. Характеристика технического состояния, оценка уровня износа объектов жилищного фонда
- •Глава II
- •2.1. Определение совокупной инвентаризационной стоимости жилой недвижимости города
- •Пример расчета инвентаризационной стоимости жилого дома по методике фгуп «Ростехинвентаризация – Федеральное бти» Общие сведения об объекте
- •2.2. Особенности методики расчета инвентаризационной стоимости
- •2.3. Организация работы по современной оценке по действующей методике фгуп «Ростехинвентаризация – Федеральное бти» и периодичность её проведения
- •2.4. Разработка предложений по организации работы связанной с технической экспертизой и определением уровня износа
- •Глава III
- •3.1. Расчет оценочной стоимости типичных объектов с использованием современных методов оценки
- •Расчет стоимости объекта №1 Затратный подход
- •Определение величины накопленного износа
- •Сравнительный подход
- •Расчет стоимости объекта №2 Затратный подход
- •Определение величины накопленного износа
- •Сравнительный подход
- •Расчет стоимости объекта №3 Затратный подход
- •Определение величины накопленного износа
- •Сравнительный подход
- •Согласование результатов подходов к оценке и определение итоговой рыночной стоимости объекта
- •Разработка рабочей версии программы оценки стоимости объектов жилищного фонда в целях налогообложения
- •Примерный расчет суммарной оценочной стоимости жилищного фонда района и прогноз поступлений в доходную часть бюджета
- •Расчет затрат на выполнение работ по определению оценочной стоимости
- •Оценка бюджетной эффективности
- •Выводы и предложения
- •Приложения
- •Форма оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства (жилой дом)
- •Раздаточный материал
Выводы и предложения
ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» - крупнейшее в стране предприятие, работающее в сфере технического учета и инвентаризации. Оно имеет сеть подразделений по всей территории Российской Федерации. В Ивановской области – это Ивановский филиал «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» с отделениями в крупных районных центрах. Деятельность БТИ заключается в обследовании объектов, составлении технической документации и выдаче техпаспартов, постановка на учет объектов капитального строительства, а также оценка недвижимости, транспортных средств и т.д. Так же отделения БТИ ведут статистическую отчетность об общем состоянии жилищного фонда города.
В результате изучения данных о жилищном фонде г. Кинешма, были сделаны следующие выводы:
жилфонд г. Кинешма составляет 10648 зданий (домов), 2160 зданий (домов) – ветхие;
90% жилищного фонда – частная собственность;
за 2012 год из фонда города выбыло 1230,1 тыс. м2, а прибыло – 5852 тыс. м2;
в жилищном фонде города преобладают каменные и кирпичные строения (50,07%);
большая часть зданий фонда были возведены в период 1971-1995 года (50,51%).
Инвентаризация жилой недвижимости проводится БТИ в целях налогообложения и для определения суммарной инвентаризационной стоимости жилищного фонда в целом. Суммарная стоимость фонда на 1 января 2013 года составила 2806418,6 тыс. руб.
Особенностью методики определения инвентаризационной стоимости является то, что она рассчитывается по укрупненным показателям восстановительной стоимости объекта (сборники УПВС) с учетом износа на момент оценки. Недостатком действующей методики определения инвентаризационной стоимости является то, что при оценке недвижимости учитывается только себестоимость строительства и нормативный износ. Без внимания остаются такие факторы, как фактическое состояние объекта, местоположение, инфраструктура, транспортная доступность, экология и т.д., в то время, когда эти факторы являются основными при определении рыночной стоимости, которая наиболее точно отражает ситуацию на рынке недвижимости. В настоящее время рыночная стоимость жилой недвижимости превышает инвентаризационную в 18-20 раз, это также связано с тем, что при инвентаризационной оценке объекта не учитывается стоимость земли. Согласно налоговому законодательству РФ, налог на имущество физических лиц (жилые помещения) и налог на землю взимаются отдельно. С 1 января 2014 года правительство РФ планирует ввести единый налог на недвижимость, который будет привязан к её кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной, что увеличит поступления в региональные бюджеты.
Еще одним недостатком действующей методики было выявлено возможное некачественное проведение технической экспертизы и определение физического износа. В большинстве случаев физический износ определяется либо по сроку службы здания, либо по результату визуального осмотра. Более точный результат может дать только взятие проб, но эта процедура все чаще игнорируется.
Для определения суммарной рыночной стоимости жилищного фонда г.Кинешма был проведен расчет оценочной стоимости типичных объектов с использованием современных методов оценки: сравнительного и затратного. Доходный подход не использовался, так как рассматриваемые квартиры предназначены для проживания, а не для получения дохода.
По результатам расчетов суммарная рыночная стоимость жилфонда составила 46832895,22 тыс. руб., а предполагаемая сумма единого налога на недвижимость при ставке 0,1% составит 46832,9 тыс. руб., что в 17 раз превышает сумму сборов по действующей методике (2806,42 тыс. руб.).
Таким образом, поступления в бюджет с принятием нового налога должны увеличиться в несколько раз. Но для введения нового налога, необходимо провести массовую кадастровую переоценку жилищного фонда. Затраты на проведение переоценки, которая продлиться 3 года и 11 месяцев, по результатам расчетов составят 16565,64 тыс. руб.
Основной сложностью для введения единого налога является определение технического состояния и физического износа каждого объекта. Это очень долговременный и трудоемкий процесс. Для упрощения процедуры массовой переоценки жилой недвижимости была разработанная методика определения износа зданий. Этот подход основан на визуальном осмотре объекта специалистом. Он предполагает усиление дифференциации объектов жилой недвижимости по физическому износу, и разделение их на десять подгрупп с интервалом в 10%. Для каждой группы определяется три состояния конструктивных элементов зданий, входящих в нее, и присваивается каждому состоянию соответствующий процент износа с применением усредненных удельных весов конструктивных элементов. Эта методика позволит упростить и ускорить процесс переоценки.
Проект по переоценке фонда эффективен. Чистый дисконтированный доход за 8 лет составит 97132, 5 тыс. руб., а внутренняя норма доходности равна 135%. Простой срок окупаемости составит 3 года 1 месяц, а дисконтированный – 3 года 2 месяца. При этом индекс доходности равен 3,02. Показатель эффективности говорят о том, что проект необходимо реализовать.
Список использованной литературы |
|
1. |
Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Питер– 2004 |
2. |
Ведомственные строительные нормы Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), 71с. |
3. |
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2004 |
4. |
ГОСТ Р 53778-2010 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", 90с. |
5. |
Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник/Под ред. Н.М. Коршунова. – М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656с.— (Российское юридическое образование). |
6. |
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2005 |
7. |
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) |
8. |
Закон РФ от 09.12.1991 № 2003-1 (ред. от 29.06.2012) "О налогах на имущество физических лиц" |
9. |
Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень / М.: "КО-ИНВЕСТ" – Выпуск 83, 2013. |
10. |
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 № ВК 477) |
11. |
Общая часть к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов/ Госстрой СССР, утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 13 августа 1971 г., М.: Энергия -1971,24 с. |
12. |
Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.: Юнити–Дана, 2003 |
13. |
Постановление администрации городского округа Кинешма от от 01.02.2013 № 179п "Об установлении норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по городскому округу Кинешма на I квартал 2013 года" |
14. |
Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 (ред. от 21.08.2010) "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (вместе с "Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства") |
15. |
Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (ред. от 30.01.2013) "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" |
16. |
Пояснительная записка к проекту приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка расчета инвентаризационной стоимости находящихся в собственности физических лиц объектов недвижимости, признаваемых объектами обложения налогом на имущество физических лиц», 5с. |
17. |
Приказ Госстроя РФ от 15.05.2002 № 79 "Об утверждении Норм времени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 29.11.2002 № 3980) |
18. |
Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008), 45с. |
19. |
Приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 №87 "Об утверждении Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности", 6с. |
20. |
Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)" от 20 июля 2007 года №256 |
21. |
Приказ Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 №244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 30.08.2006 №8182) |
22. |
Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)", 4с. |
23. |
Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС / Издательство Республиканского управления технической инвентаризации - М.: 1995, 90с. |
24. |
Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (приняты Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991), 36с. |
25. |
Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с. |
26. |
Румянцева Е.Е. Оценка собственности. – Учебное пособие– М.: Инфра–М, 2005 |
27. |
Сборник УПВС №28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений комунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства) – М.:1970 |
28. |
Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. — С28 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство НОРМА, 2003. — 384 с. |
29. |
Соловьев М.М. Оценочная деятельность(оценка недвижимости). – 2-е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2003 |
30. |
Техническая часть к сборнику УПВС №28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства) – М.:1970 |
31. |
Тэлман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов/Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2005. – 303 с. |
32. |
Фаршатов И.А. Жилищное законодательство: практика применения, теоретические вопросы. М.: Инфра – М, 2001 |
33. |
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) |
34. |
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Экмос, 2002 |
35. |
Швандар В.А. Оценка недвижимости», учебное пособие. – М.: Юнити–Дана, 2004 |
36. |
Электронное ЖКХ Ивановской области http://xn--b1aiek9c.xn--p1ai/ |
37. |
Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://rosreestr.ru/) |
38. |
Сайт Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Ивановской области (http://www.ivanovostat.ru/) |
39. |
Сайт ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (http://www.rosinv.ru/) |
40. |
Сайт ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Ивановский филиал (http://www.r37rosinv.ru/) |