Согласование результатов подходов к оценке и определение итоговой рыночной стоимости объекта

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой стоимости. На основании того факта, что во всех расчетах велика доля субъективного экспертного мнения, принимаем весовые коэффициенты затратного и сравнительного подходов при расчете итоговой стоимости объекта одинаковые 0,5 и 0,5.

Результаты согласования всех трех объектов представлены в таблице 3.1.17.

				Таблица 3.1.17
Согласование результатов
№ п/п	Наименование подхода	Итоговый вес подхода	Значения
			Объект №1	Объект №2	Объект №3
1	2	3	4	5	6
1	Затратный подход, руб.	0,5	2 796 593	544771	248422
2	Сравнительный подход, руб.	0,5	2804190	852036	556000
3	Доходный подход, руб.	-	-	-	-
4	Итоговая взвешенная рыночная стоимость, руб.		2800391,5	698 403,50	402 211,00
5	Итоговая взвешенная рыночная стоимость (с учетом округления), руб.		2800392	698 404	402 211

Таким образом, по итогам согласования стоимостей полученных затратным и сравнительным методами, получаем следующие результаты:

1. стоимость объекта №1 – 2800392 руб.;

2. стоимость объекта №2 – 698404 руб.;

3. стоимость объекта №3 – 402 211 руб.

2. Разработка рабочей версии программы оценки стоимости объектов жилищного фонда в целях налогообложения

Для вступления в силу нового единого налога на недвижимость потребуется переоценка всего жилищного фонда. Это очень трудоемкий, дорогостоящий и долговременный процесс. Основные препятствия на пути введения налога на недвижимость – это сложность разработки эффективной методики массовой оценки объектов. Трудоемким и долговременным является процесс определения технического состояния каждого объекта. В связи с этим, предлагаем разработку общего методического подхода к определению износа, значение которого учитывается при расчете кадастровой стоимости, являющейся базой для нового единого налога.

Этот подход основан на визуальном осмотре объекта специалистом. Он предполагает усиление дифференциации объектов жилой недвижимости по физическому износу, и разделение их не на десять подгрупп с интервалом в 10%. Для каждой группы определим три состояния конструктивных элементов зданий, входящих в нее, и присвоим каждому состоянию соответствующий процент износа. Например, наилучшему состоянию элемента присвоим процент, равный нижней границе группы, а наихудшему – равный верхней границе. Состояние конструкций оценивается оценщиком при визуальном осмотре объекта. Указанные соображения представим в таблице 3.2.1.

			Таблица 3.2.1
Ориентировочная оценка физического износа конструктивных элементов здания
№ п/п	Группы зданий по физическому износу	Состояние конструктивных элементов	Ориентировочный физический износ конструктивных элементов в зависимости от их состояния
1	2	3	4
1	0-10%	хорошее	0%
		удовлетворительное	5%
		не удовлетворительное	10%
2	11-20%	хорошее	11%
		удовлетворительное	15%
		не удовлетворительное	20%
3	21-30%	хорошее	21%
		удовлетворительное	25%
		не удовлетворительное	30%
4	31-40%	хорошее	31%
		удовлетворительное	35%
		не удовлетворительное	40%
5	41-50%	хорошее	41%
		удовлетворительное	45%
		не удовлетворительное	50%
6	51-60%	хорошее	51%
		удовлетворительное	55%
		не удовлетворительное	60%
7	61-70%	хорошее	61%
		удовлетворительное	65%
		не удовлетворительное	70%
8	71-80%	хорошее	71%
		удовлетворительное	75%
		не удовлетворительное	80%
9	81-90%	хорошее	81%
		удовлетворительное	85%
		не удовлетворительное	90%
10	91-100%	хорошее	91%
		удовлетворительное	95%
		не удовлетворительное	100%

Таким способом предлагаем определить физический износ всех основных конструктивных элементов строения. Общий износ всего строения рассчитаем по формуле 1, где физический износ здания в целом равен сумме произведений износа каждого конструктивного элемента на его удельный вес. Примерные удельные веса основных конструктивных элементов приведены в Ведомственных строительных нормах (таблице 3.2.2). Более точные значения для конкретных строений указаны в сборниках УПВС.

						Таблица 3.2.2
Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов
№ п/п	Наименование укрупненных элементов		Наименование конструктивных элементов		Удельные веса элементов по группам капитальности, %
					I	II	III		IV	V
1	2		3		4	5	6		7	8
1	Стены и перегородки (100%)		Стены		73	86	80		76	61
			Перегородки		27	14	20		24	39
2	Кровля (100%)		Конструкции крыши		75	40	40		40	47
			Кровельное покрытие		25	60	60		60	53
3	Проемы (100%)		Окна		48	56	56		67	67
			Двери		52	44	44		33	33
4	Прочие (100%)		Здания высотой		Варианты
			до 5 этажей	более 5 этажей	с балконами	без балконов
		Балконы*	33	31	15	-	-		-	-
		Лестницы	25	24	51	51	40		25	-
		Остальное	42	45	34	34	60		75	100

*При отсутствии балконов удельный вес лестниц и прочих работ увеличивать на половину удельного веса балконов.

Такой упрощенный подход к оценке износа объектов значительно ускорит и удешевит процесс переоценки жилищного фонда. Особенно эффективен он будет при проведении массовой кадастровой переоценки по модели затратного подхода.