- •Выпускная квалификационная работа
- •Расчетно-пояснительная записка на 117 стр.
- •Расчетно-пояснительная записка
- •Введение
- •Глава I
- •1.1. Характеристика фгуп «Ростехинвентаризация – Федеральное бти»
- •1.2. Классификация жилищного фонда города, его состав и структура
- •1.3. Характеристика технического состояния, оценка уровня износа объектов жилищного фонда
- •Глава II
- •2.1. Определение совокупной инвентаризационной стоимости жилой недвижимости города
- •Пример расчета инвентаризационной стоимости жилого дома по методике фгуп «Ростехинвентаризация – Федеральное бти» Общие сведения об объекте
- •2.2. Особенности методики расчета инвентаризационной стоимости
- •2.3. Организация работы по современной оценке по действующей методике фгуп «Ростехинвентаризация – Федеральное бти» и периодичность её проведения
- •2.4. Разработка предложений по организации работы связанной с технической экспертизой и определением уровня износа
- •Глава III
- •3.1. Расчет оценочной стоимости типичных объектов с использованием современных методов оценки
- •Расчет стоимости объекта №1 Затратный подход
- •Определение величины накопленного износа
- •Сравнительный подход
- •Расчет стоимости объекта №2 Затратный подход
- •Определение величины накопленного износа
- •Сравнительный подход
- •Расчет стоимости объекта №3 Затратный подход
- •Определение величины накопленного износа
- •Сравнительный подход
- •Согласование результатов подходов к оценке и определение итоговой рыночной стоимости объекта
- •Разработка рабочей версии программы оценки стоимости объектов жилищного фонда в целях налогообложения
- •Примерный расчет суммарной оценочной стоимости жилищного фонда района и прогноз поступлений в доходную часть бюджета
- •Расчет затрат на выполнение работ по определению оценочной стоимости
- •Оценка бюджетной эффективности
- •Выводы и предложения
- •Приложения
- •Форма оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства (жилой дом)
- •Раздаточный материал
Определение величины накопленного износа
Для рассматриваемого объекта размер износа квартиры берется из технического паспорта. Износ квартиры равен 38%, что характеризует не вполне удовлетворительное состояние.
С учетом износа стоимость объекта оценки составит:
878663*(1-38/100) = 544771 руб.
Применительно к рассматриваемому объекту оценки признаков функционального и внешнего износа не обнаружено.
Таким образом, рыночная стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет 544771 рубль.
Сравнительный подход
Для применения сравнительного метода при расчете стоимости объекта №2 было отобрано шесть объектов-аналогов. Настоящий расчет стоимости опирается на цены предложений на рынке вторичной недвижимости. Вся информация об оцениваемом объекте №2 и объектах-аналогах сведена в таблице 3.1.10. По данным этой таблицы, чтобы определить рыночную стоимость 1м2 общей площади квартиры, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов на имеющиеся между ними различия. Расчет корректировок и скорректированную стоимость представим в таблице 3.1.11.
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.1.10 |
|
Основные параметры объектов-аналогов |
|||||||
Элементы сравнения |
Оцениваемая квартира |
Объекты-аналоги |
|||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
||
Дата предложения Май 2013 года |
|||||||
Адрес |
ул. Советская |
ул. 2-я Львовская |
ул.50 лет Комсомола |
ул. Виноградова |
ул. Вичугская |
ул. Воеводы Боборыкина |
ул. Гагарина |
Тип дома |
кирпичный |
кирпичный |
кирпичный |
кирпичный |
кирпичный |
кирпичный |
кирпичный |
Общая площадь, м2 |
40,4 |
47 |
49 |
45 |
47 |
49 |
43 |
Жилая площадь, м2 |
26,2 |
29,6 |
30 |
28,8 |
29,6 |
30 |
29 |
Площадь кухни, м2 |
7,6 |
7,5 |
8,5 |
8,5 |
7,5 |
8,5 |
6,5 |
Количество комнат |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
Санузел |
совместный |
совместный |
совместный |
совместный |
совместный |
совместный |
совместный |
Горячее водоснабжение |
газовая колонка |
газовая колонка |
газовая колонка |
газовая колонка |
газовая колонка |
газовая колонка |
газовая колонка |
Этаж (первый или последний) |
+ |
- |
- |
- |
+ |
- |
- |
Лоджия/балкон |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Состояние квартиры |
удовлетв. |
удовлетв. |
удовлетв. |
хорошее |
удовлетв. |
хорошее |
хорошее |
Телефон |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
Местоположение |
район, удаленный от центра |
район, удаленный от центра |
район, удаленный от центра |
район, удаленный от центра |
район, удаленный от центра |
район, удаленный от центра |
район, удаленный от центра |
Стоимость, тыс. руб. |
- |
1300 |
1200 |
1200 |
1150 |
1400 |
1050 |
|
|
|
|
|
Таблица 3.1.11 |
||
Таблица корректировок цен объектов-аналогов |
|||||||
Наименования корректировок |
Оцениваемая квартира |
Объекты-аналоги |
|||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
||
Стоимость, тыс. руб. |
- |
1300 |
1200 |
1200 |
1150 |
1400 |
1050 |
Стоимость 1 м2, тыс. руб. |
- |
27,66 |
24,49 |
26,67 |
24,47 |
28,57 |
24,42 |
Жилая площадь, м2 |
26,2 |
29,6 |
30 |
28,8 |
29,6 |
30 |
29 |
Площадь кухни, м2 |
7,6 |
7,5 |
8,5 |
8,5 |
7,5 |
8,5 |
6,5 |
Корректировка на метраж кухни пара 3-6 = 26,67-24,42 = 2,25 тыс. руб. |
|
- |
-1,12 |
-1,12 |
- |
-1,12 |
+1,12 |
Корректировка на этаж пара 1-4 = 27,66-24,47 = 3,19 тыс. руб. |
|
-3,19 |
-3,19 |
-3,19 |
- |
-3,19 |
-3,19 |
Корректировка на состояние квартиры 2 - 5 = 28,57-24,49=4,08 тыс. руб. |
|
- |
- |
-4,08 |
- |
-4,08 |
-4,08 |
Скорректированная стоимость 1 м2, тыс. руб. |
|
24,47 |
20,51 |
18,61 |
24,47 |
20,18 |
18,27 |
Среднеарифметическое значение стоимости 1м2, тыс. руб. |
(24,47+20,51+18,61+24,47+20,18+18,27)/6=21,09 |
||||||
Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, рассчитанная сравнительным методом по состоянию на май 2013 года, составляет (с округлением): 21090*40,4= 852036 рублей.