Определение величины накопленного износа

Физический износ – это частичная или полная потеря элементами здания своих технических и эксплуатационных качеств. Оценка состояния здания в зависимости от физического износа может быть:

1. Хорошее 0-10%;

2. Вполне удовлетворительное 11-20%;

3. Удовлетворительное 21-30%;

4. Не вполне удовлетворительное 31-40%;

5. Ветхое 61-75%;

6. Непригодное (аварийное) 75% и выше.

В данном случае данные о физическом износе объекта берутся из технического паспорта на жилое помещение. Износ квартиры равен 15%, состояние вполне удовлетворительное.

С учетом износа стоимость объекта оценки составит:

3290109*(1-15/100) = 2796593 руб.

Применительно к рассматриваемому объекту оценки признаков функционального и внешнего износа не обнаружено.

Таким образом, рыночная стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет 2796593 рубля.

Сравнительный подход

Для расчета стоимости объекта №1 сравнительным методом было выбрано пять объектов-аналогов. В процессе сбора исходной информации не были найдены цены реальных сделок купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается на цены предложений. Вся информация об оцениваемом объекте №1 и объектах-аналогах представлена в таблице 3.1.5. По данным этой таблицы, чтобы определить рыночную стоимость 1м² квартиры, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с существующими различиями между ними и оцениваемым объектом. Расчет корректировок и скорректированную стоимость представим в таблице 3.1.6.

Таблица 3.1.5
Основные параметры объекта №1 объектов-аналогов
Элементы сравнения	Оцениваемая квартира	Объекты-аналоги
		1	2	3	4	5
Дата предложения Май 2013 года
Адрес	ул. Советская	ул. Фрунзе	ул. Социалистическая	ул. Воеводы Бабарыкина	ул. Виноградова	ул. Менделеева
Тип дома	кирпичный	кирпичный	кирпичный	кирпичный	кирпичный	кирпичный
Общая площадь, м2	88,6	79,7	79,6	65	70	75
Жилая площадь, м2	57	57	57	42,5	42,5	57
Площадь кухни, м2	9,5	9,5	9,5	9,5	11	9,5
Количество комнат	3	3	3	3	3	3
Этаж (первый или последний)	-	-	-	-	-	+
Отопление, горячее водоснабжение	центральное	центральное	центральное	центральное	центральное	центральное
Санузел	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный
Лоджия/балкон	+	+	+	+	+	+
Состояние квартиры	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Телефон	+	+	+	+	+	+
Местоположение	район, удаленный от центра	центр	район, удаленный от центра	район, удаленный от центра	район, удаленный от центра	центр
Стоимость, тыс. руб.	-	2600	2500	2000	2200	2250

					Таблица 3.1.6
Таблица корректировок цен объектов-аналогов
Наименования корректировок	Оцениваемая квартира	Объекты-аналоги
		1	2	3	4	5
Стоимость, тыс. руб.	-	2600	2500	2000	2200	2250
Стоимость 1 м2, тыс. руб.	-	32,62	31,41	30,77	31,43	30,00
Жилая площадь, м2	57	57	57	42,5	42,5	57
Корректировка на метраж жилой площади пара 2 – 3= 31,41-30,77=0,64 тыс. руб.		-	-	+0,64	+0,64	-
Площадь кухни, м2	9,5	9,5	9,5	9,5	11	9,5
Корректировка на метраж кухни пара 3 – 4=31,43-30,77=0,66 тыс. руб.		-	-	-	-0,66	-
Корректировка на этаж пара 1 – 5=32,62-30,00=2,62 тыс. руб		-	-	-	-	+2,62
Корректировка на местоположение пара 1 – 2=32,62-31,41=1,21 тыс. руб.		-1,21	-	-	-	-
Скорректированная стоимость 1 м2, тыс. руб.		31,41	31,41	31,41	31,41	32,62
Среднеарифметическое значение стоимости 1 м2, тыс. руб.	(31,41+31,41+31,41+31,41+32,62)/5=31,65

Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, рассчитанная сравнительным подходом по состоянию на май 2013 года, составляет (с округлением): 31650*88,6=2804190 рублей.