Файловый архив студентов. Файловый архив студентов.
1306 вузов, 5175 предметов.
/ Регистрация
FAQ Обратная связь Вопросы и предложения
Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Московский государственный индустриальный университет
Предмет:
[НЕСОРТИРОВАННОЕ]
Файл:
ДИПЛОМ.docx
Скачиваний:
2
Добавлен:
01.05.2025
Размер:
415.14 Кб
Скачать
☆
►Содержание►

Расчет стоимости объекта №1 Затратный подход

Этапы затратного подхода:

  1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

  2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

  3. Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

  • физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

  • функциональный износ  – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

  • внешний износ  – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

  1. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

  2. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратным методом не учитывает некоторые аспекты, например, расчет стоимости земельного участка.

При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилищного фонда. Таким относительным показателем является стоимость 1м2 общей площади жилья по городскому округу Кинешма по состоянию на I квартал 2013 года. Согласно Постановлению администрации городского округа Кинешма от от 01.02.2013 № 179п "Об установлении норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по городскому округу Кинешма на I квартал 2013 года" стоимость 1м2 общей площади составляет 26750 рублей. Таким образом, стоимость 1м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчетах, равна 26750 рублей.

Общая площадь объекта №1 – 88,6 м2.

На основании этого восстановительная стоимость квартиры равна:

26750*88,6 = 2370050 руб.

В таблице 3.1.2 приведен расчет стоимости 1м2 общей площади, применимой для рассматриваемого объекта №1.

Таблица 3.1.2

Расчет стоимости 1м2 общей площади объекта №1

№ п/п

Наименование коэффициента

Имеет (+)/не имеет

(-)

Факт

Справочно

1

2

3

4

5

Характеристика района

1

СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

1,02

 

-отсутствие социальных услуг

-

0,95

 

-частичное присутствие

-

1

 

-присутствие всех социальных услуг

+

1,02

2

УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА

1,1

 

- удаленные от центра районы

-

0,98

 

-районы, примыкающие к центру

-

1,02

 

-центр

+

1,1

3

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

1

 

-трамвай

-

1

 

-троллейбус

-

1

 

-автобус

+

1

 

-все виды транспорта

-

1,1

4

РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ

1,1

 

-более 500 м

-

0,9

 

-менее 500 м

-

1

 

-менее 100 м

+

1,1

Характеристика дома

5

ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА

1,1

 

-север

-

1

 

-юг

-

1

 

-запад

-

1,01

 

-восток

+

1,01

6

ГОД ПОСТРОЙКИ

0,85

 

-более 25 лет

-

0,8

 

-15-25 лет

+

0,85

 

-5-15 лет

-

0,9

 

-5 лет

-

1

 

-новостройка

-

1,1

7

МАТЕРИАЛЫ СТЕН

1,1

-деревянные

-

0,8

-панельные

-

0,9

-сэндвич-панели

-

1

-кирпич

+

1,1

8

СЕРИЯ ДОМОВ

1

-«хрущевка»

-

0,8

-«брежневка»

-

0,9

-квартира-студия

-

1,01

-улучшенная планировка

+

1

-индивидуальный проект

-

1,02

9

ОТОПЛЕНИЕ

1

 

-центральное

+

1

 

-индивидуальное

-

1,1

Продолжение таблицы 3.1.2

1

2

3

4

5

10

ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ

1

 

-центральное

+

1

 

-колонка

-

1,1

 

-и то, и другое

-

1,2

11

КАНАЛИЗАЦИЯ

1

 

-внутренняя

+

1

 

-уборная

-

0,8

12

ГАЗ

1

 

-природный

+

1

 

-баллонный

-

0,9

13

ПЛАНИРОВКА КОМНАТ

1

 

-смежные

-

0,9

 

-изолированные

+

1

 

-смешанные

-

0,95

14

ВЫСОТА ПОТОЛКА, м

 

-до 2,5

-

1

0,9

 

-2,5

+

1

 

-до 3,0

-

1,1

 

-свыше 3,0

-

1,2

15

ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2

1

 

-до 5

-

0,8

 

-до 8

-

0,9

 

-свыше 8

+

1

16

САН. УЗЕЛ

1

 

-смежный

-

0,98

 

-раздельный

+

1

17

ВАННАЯ

0,9

 

-в кафеле

-

1

 

-покрашена

+

0,9

 

-декоративная плитка

-

0,95

18

БАЛКОН И ЛОДЖИЯ

1

 

-балкон

-

0,9

 

-лоджия

+

1

 

-две лоджии

-

1,1

19

ВХОДНАЯ ДВЕРЬ

1,1

 

-металлическая

-

1

 

-деревянная

-

0,8

 

-железная с деревянной отделкой

+

1,1

20

МЕЖКОМНАТНЫЕ ДВЕРИ

1

 

-деревянные

+

1

 

-мдф

-

0,9

21

НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА И ИНТЕРНЕТА

1

 

-есть телефон

+

1

 

-есть интернет

-

0,9

 

-есть и то, и другое

-

1,1

22

ОКОННЫЕ БЛОКИ

1,1

-деревянные

-

1

Окончание таблицы 3.1.2

1

2

3

4

5

-пластиковые

+

1,1

23

ПОЛЫ

1

-линолеум

-

0,9

-паркет

+

1

-ламинат

-

1,01

24

СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ

1

 

-хорошее

+

1

 

-отличное

-

1,1

 

-нужен ремонт

-

0,8

ИТОГОВЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ

1,38

Таким образом, скорректированная стоимость 1м2 общей площади квартиры первого типа (объект №1) составляет:

26750*1,38 = 36915 руб. (м2)

36915*88,6 = 3270669 руб.

Для расчета поправки на ремонт приведем в таблицах 3.1.3 и 3.1.4 перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире.

Таблица 3.1.3

Перечень услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире

№ п/п

Наименование работ

Ед. изм.

Комнаты и помещения

Всего в квартире

Коридор

Жилая 1

Жилая 2

Жилая 3

Кухня

Ванная

Санузел

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

12

1

Ремонт потолков

м2

-

+

+

-

+

-

-

55

2

Ремонт дверей

шт.

-

-

-

-

-

-

-

0

3

Ремонт стен (обои)

м2

-

-

-

-

-

-

-

0

4

Ремонт сантехники

шт.

-

-

-

-

+

+

-

2

5

Ремонт электрооборудования

шт.

-

-

-

-

-

-

-

0

6

Ремонт полов (паркет)

м2

-

-

-

-

-

-

-

0

7

Ремонт полов (плитка)

шт.

-

-

-

-

-

-

+

18

Таблица 3.1.4

Перечень материалов и изделий, использованных при производстве работ в квартире (объект №1)

№ п/п

Наименование работ

Ед. изм.

Кол-во

Цена, руб.

Сумма, руб. (гр.4*гр.5)

1

2

3

4

5

6

1

Плитка керамическая на пол

шт.

18

150

2700

2

Клей плиточный (5кг)

пакет

2

170

340

3

Раковина

шт.

1

3500

3500

4

Ванна

шт.

1

12500

12500

5

Побелка

кг

4

100

400

Всего по смете

19440

По данным и расчетам, приведенным в таблице 3.1.4 видно, что затраты на производство ремонтно-отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 19440 руб.

Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:

3270669 + 19440 = 3290109 руб.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]
Помощь Обратная связь Вопросы и предложения Пользовательское соглашение Политика конфиденциальности