Глава III

Организация работы по переоценке жилищного фонда муниципального образования и мониторингу технического состояния

				Глава 3. Организация работы по переоценке жилищного фонда муниципального образования и мониторингу технического состояния	Стадия	Лист	Листов
					ВКР	61	48
Должн.	Фамилия	Подпись	Дата		ФГБОУ ВПО «ИВГПУ» ЭН –51 Кафедра ОЭиУП
Зав. каф.	Петрухин А.Б
Руковод.	Ларин В.И.
Консульт.	Ларин В.И.
Дипломник	Сизова Н.Н.

3.1. Расчет оценочной стоимости типичных объектов с использованием современных методов оценки

Оценку объектов недвижимости осуществляют с помощью трех основополагающих подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.

Доходный подход  применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, поэтому в некоторых случаях при оценке квартиры затратный и сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. [21, стр.120] Но в случае оценки стоимости квартир, предназначенных для проживания, а не для получения дохода, использование доходного метода невозможно.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием современных материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхода– ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков несовершенно, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть неэффективным. По этим, а также и по другим причинам при данных подходах могут быть получены различные показатели стоимости. [21, стр.121]

Согласно данным, имеющимся в ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», для расчета оценочной стоимости квартир разделим их на типы в зависимости от износа, так как износ связывается с общей потерей стоимости объекта недвижимости. Также износ учитывается и в затратном и в сравнительном методах. Таким образом, разделим квартиры, входящие в состав жилищного фонда г.Кинешма на 3 типа:

1. От 0% до 30% (945389,6 тыс. м²) – объект №1;

2. От 31% до 65% (940888,4 тыс. м²) – объект №2;

3. Свыше 65% (118684,7 тыс. м²) – объект №3.

Рассчитаем стоимость квартир каждого типа. Описание всех трех объектов оценки приведем в форме таблицы (таблица 3.1.1).

				Таблица 3.1.1
Описание типовых объектов оценки
№ п/п	Характеристики объекта оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
1	2	3	4	5
1	Сегмент рынка	Рынок жилых помещений	Рынок жилых помещений	Рынок жилых помещений
2	Текущее использование	Многоквартирный дом	Многоквартирный дом	Многоквартирный дом
3	Юридическое описание	Квартира находится в частной собственности граждан	Квартира находится в частной собственности граждан	Квартира находится в частной собственности граждан
4	Область	Ивановская область	Ивановская область	Ивановская область
5	Город	город Кинешма	город Кинешма	город Кинешма
6	Улица	ул. Гагарина	ул. Советская	ул. Пархоменко
7	Тип объекта недвижимости	Трехкомнатная квартира в кирпичном пятиэтажном доме	Двухкомнатная квартира в кирпичном трехэтажном доме	Двухкомнатная квартира в деревянном двухэтажном доме
8	Год постройки дома	1992 год	1978 год	1965 год
9	Первоначальная балансовая стоимость	Нет сведений	Нет сведений	Нет сведений
10	Действительная инвентаризационная стоимость, руб.	263794	177450	119380
11	Год последнего капитального ремонта	Нет сведений	Нет сведений	Нет сведений
12	Количество этажей	5	3	2
13	Общая площадь квартиры, м2	88,6	40,4	69,5
14	Жилая площадь квартиры, м2	57,0	26,2	42,3
			Окончание таблица 3.1.1
1	2	3	4	5
15	Техническое состояние	Вполне удовлетворительное (износ 15%)	Не вполне удовлетворительное (износ 38%)	Ветхое (износ 61%)
16	Фундаменты	Железобетонные	Железобетонные	Кирпичный ленточный
17	Стены	Кирпичные	Кирпичные	Бревенчатые
18	Коммуникационные услуги	Водоснабжение (центральное холодное и горячее), канализация, электроснабжение, газ, телефон	Водоснабжение (горячее водоснабжение от газовой колонки), канализация, электроснабжение, газ, телефон	Водоснабжение (горячее водоснабжение от газовой колонки), канализация, электроснабжени, газ
19	Размещение в доме	4-й этаж	1-й этаж	2-й этаж
20	Отделка	Обычный ремонт	Обычный ремонт	Обычный ремонт
21	Вход	Со двора	Со двора	Со двора
22	Вид из окна	Окна в квартире выходят на восточную сторону (двор и пятиэтажный дом)	Окна в квартире выходят на северную сторону (частный сектор)	Окна в квартире выходят на северную сторону (проезжая часть и частный сектор)
23	Телефонная точка	есть	есть	нет
24	Наилучшее и наиболее эффективное использование с имеющимися улучшениями	Использование в качестве жилой квартиры	Использование в качестве жилой квартиры	Использование в качестве жилой квартиры

Описание объектов произведено на основании технических паспортов жилых помещений (квартир), составленных по состоянию на 2013 год. Расчет стоимости этих объектов будет производиться двумя методами, затратным и сравнительным, так как квартиры не сдаются в аренду и не приносят иного дохода, поэтому расчет стоимости доходным методом невозможен.