2.4. Разработка предложений по организации работы связанной с технической экспертизой и определением уровня износа

В процессе эксплуатации любого объекта недвижимости время от времени по разным причинам возникает необходимость проведения строительно–технической экспертизы здания или сооружения. Техническая экспертиза зданий и сооружений – это обследование технического состояния зданий и сооружений, заключается в проведении комплекса мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления. Техническая экспертиза проводится для определения фактического состояния и физического износа объекта недвижимости. Поводами для такого специализированного обследования могут быть:

• плановый контроль рабочего состояния объекта;

• дальнейшая перепланировка помещения, включающие кардинальные изменения, и капитальный ремонт здания;

• прочие ремонтные, восстановительные и реконструкционные работы;

• продолжение строительства объекта, когда была изменена строительная организация, или просто был длительный перерыв в строительстве;

• сдача объекта в эксплуатацию;

• споры между участниками строительного проекта, обязательно проводится независимая экспертиза (инвестор, заказчик, подрядчик, субподрядчик и др.);

• судебное разбирательство (предсудебная и судебная независимая экспертиза);

• оценка рыночной стоимости имущества/бизнеса;

• страховая оценка имущества/строительства;

• споры в процессе эксплуатации объектов;

• возможность/возникновение аварийной ситуации и т.д. [31]

При длительной эксплуатации объекта недвижимости техническая экспертиза становится неотъемлемой частью нормальной эксплуатации здания или сооружения, ведь любая деформация может привести к его разрушению. Своевременно проведенное техническое обследование и необходимый ремонт, выполненный на его основании, может значительно продлить срок службы объекта и улучшить его эксплуатационные качества.

Проведение технической экспертизы является обязательным процессом в Российской Федерации и должно проходить в соответствии со всеми нормами и правилами. Первое обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию. В дальнейшем обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в пять лет для зданий и сооружений или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.). Обследование и мониторинг технического состояния зданий и сооружений проводят также:

• по истечении нормативных сроков эксплуатации зданий и сооружений;

• при обнаружении значительных дефектов, повреждений и деформаций в процессе технического обслуживания, осуществляемого собственником здания (сооружения);

• по результатам последствий пожаров, стихийных бедствий, аварий, связанных с разрушением здания (сооружения);

• по инициативе собственника объекта;

• при изменении технологического назначения здания (сооружения);

• по предписанию органов, уполномоченных на ведении государственного строительного надзора. [2, стр.10]

Последовательность действий при проведении технической экспертизы зданий и сооружений сводится к следующему:

• собирается и исследуется техническая и эксплуатационная документация, касающаяся объекта недвижимости;

• эксперты проверяют собранные документы на предмет соответствия нормативным и законодательным требованиям;

• специалисты посещают объект и производят его визуальный осмотр, определяя, насколько безопасными будут экспертные работы;

• производится непосредственное обследование всех конструкций здания или сооружения с использованием современных технических средств и метода неразрушающего контроля;

• осуществляется подведение итогов технической экспертизы объекта недвижимости с подробным изложением всех результатов в экспертных отчетах;

• эксперты излагают свои рекомендации по поводу дальнейшей эксплуатации здания или сооружения.

Для достоверной экспертизы необходимо более подробно изучать отдельные обследуемые конструкции зданий (стены, фундамент, перекрытия и т.д.). В этом случае берутся пробы материала, например, для кирпичных стен это может быть проба состава и кирпича на прочность. Проба берется в разных слоях конструкции и в наименее нагруженных местах.

В настоящее время все чаще бывают случаи недобросовестной технической экспертизы, при которой заключения делаются лишь на основании визуального осмотра здания и его конструкций, что не дает полных сведений об объекте. Также в большинстве случаев техническая экспертиза проводится самим застройщиком при сдаче объекта в эксплуатацию и часто она бывает недостоверной (в интересах застройщика). В таких случаях необходимо проводить независимую экспертизу.

Во время проведения технической экспертизы определяется фактический износ объекта. В таблице 2.4.1 приведены основные признаки для предварительной оценки износа зданий, позволяющих уже на этапе первого посещения объекта установить его общее состояние, и, соответственно, определить дальнейший план проведения работ.

Таблица 2.4.1
Ориентировочная оценка физического износа зданий [21, стр.18]
№ п/п	Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов
1	2	3	4
1	0-20	Повреждений и деформаций нет. Также отсутствуют следы устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
Окончание таблицы 2.4.1
1	2	3	4
2	21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Местами имеются следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
3	41-60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь, Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.
4	61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.
5	81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

Такой способ оценки физического износа объекта основан только на визуальном осмотре объекта и видимых конструктивных элементов, он не учитывает состояние внутренних, невидимых конструкций и тем самым не дает полных сведений об объекте.