Грошова оцінка земель стрийського району

Яців Мар’яна Василівна, викладач землевпорядних дисциплін Стрийського коледжу Львівського НАУ

Марчук Марія Олександрівна, студентка групи З-32 Стрийського коледжу Львівського НАУ

Серед усіх природних ресурсів домінуюче місце займають земельні, значення яких неможливо переоцінити. Земля має виключно важливе значення у всіх сферах економіки країни, з огляду на це Конституція України проголошує її основним національним багатством і запроваджує щодо неї принцип особливої охорони. Тому дуже важливим є визначення об’єктивної оцінки землі, яка закликана стати механізмом захисту від нераціонального використання.

Землю оцінювали ще в стародавній Греції, пізніше в Римській імперії. За імператора Діоклетіана вперше було обстежено грунти і реформовано земельний кадастр. У нашій країні якісний облік продуктивних сил землі теж відомий давно. Ще в Київській Русі податки стягали винятково з землі. Історія земельного кадастру західних областей України пов’язана головно з австро-угорським кадастром. Його основою був чистий дохід з одиниці площі відповідних сільськогосподарських угідь – ріллі, сінокосів, пасовищ, гірських полонин, лісів тощо. Результати оцінки земель дали змогу виявити значну різницю між угіддями окремих господарств, повітів, областей. Дрогобицький повіт, куди належав Стрийський район давав найнижчий прибуток – 0,94 золотих римських з 1 морга (0,56га). Серед усіх видів найбільший чистий дохід давали орні землі, причому без урахування городів і деяких спеціальних ділянок. Сьогодні достовірність даних про кадастрову оцінку землі особливо важлива. Адже земельний кадастр – це перед усім основа стартової ціни землі, орендної платні, земельного податку, формування ринку землі. Дуже важливим і найскладнішим є визначення

В сучасній практиці ринок земель України функціонує у вигляді двох складових частин:

• Ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фактором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподарської продукції;

• Ринок земель несільськогосподарського призначення, о яких відносяться в першу чергу землі під забудовою.

У 1995 році в Україні здійснена грошова оцінка сільськогосподарських угідь усіх сільськогосподарських підприємств України за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, яка, починаючи з 1 січня 2000 року, індексується в Україні. Згідно з Постановою Верховної Ради України від 19 вересня 1996 року № 379 щорічна індексація грошової оцінки земель доводиться до відома власників земельних ділянок та землекористувачів.

З 2008 року знято мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Із його зняттям ринок сільськогосподарських земель став найвагомішим, оскільки значна частина сільського населення України стали власниками земель .

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення Стрийського району в розрізі сільських рад в порівнянні з 1995 року по 2012 показує, що ціна на сільськогосподарські угіддя значно збільшилась. Вартість ріллі в 1995 році в середньому становила від 1000 до 2000 гривень за 1 га, в окремих селах ціна є нижчою: в Любинцях становить 899 гривен, Стинаві та Нижній Стинаві по 611 гривень за гектар. Про те в Вівні, Грабівцях, Добрянах, Добрівлянах, Конюхові, Монастирці та Угерсько є значно вищою і становить не менше 3500 гривень і до 4323 гривень (рисунок 1). На 2010 рік вартість сільськогосподарських угідь збільшилась вдвічі і більше. А на 2012 рік найвища грошова оцінка спостерігається в Вівнянській сільській раді – 19936 гривен за гектар, в Грабівцях – 24291 гривень, Заплатинах – 19936 гривень, Дулібській, Конюхівській та Монастирецькій сільських радах становить – 24291 гривень. В інших селах грошова оцінка ріллі коливається від п’яти до п’ятнадцяти тисяч гривень за один гектар, тільки в Любинцівській, Стинавській та Нижньостинавській сільських радах гектар ріллі – 3433,33 гривень за гектар.

Багаторічні насадження в Стрийському районі за сім років також виросли в ціні, якщо в середньому вартість одного гектара у 1995 році була близько трьох тисяч гривень то в 2012 році середня вартість становить більше десяти тисяч гривень за один гектар. Найнижча оцінка спостерігається в таких селах як Любинці, Стинава та Нижня Стинава – 4963 грн/га, та в Братківській і Станківській сільських радах – 5571 гривень за 1 га. Найвища вартість багаторічних насаджень спостерігається в Голобутові, Завадові та в Нижухові – 15244,8 грн/га, а в Лисятицькій сільській раді – 16963,2 гривня

Сіножаті в Стрийському району не вирізняються різкою зміною в ціні та по відношенню між сільськими радами. Мінімальна грошова оцінка становить 986 гривень за 1995 рік в таких сільських радах Стинава та Любинці у всіх інших від 1225 до 1588 гривень за один гектар. У 2012 році відповідно в Любинцівській та Стинавській сільських радах – 3155 мінімальна ціна за гектар сіножатей, в усіх інших від 3900 до 5081 гривень за один гектар

Грошова оцінка пасовищ за останні сім років значно не збільшилась в ціні. Знову ж таки в Любінцях та Стинаві і Нижній Стинаві найнижчі показники 92 гривня за гектар за 1995 рік. Від 1365 до 1390 гривень коливаються ціни в інших сільських радах. На 2012 рік суттєвих змін не відбулося грошова оцінка пасовищ змінюється від 4368 до 4448 гривень за один гектар, тільки в Любинцях і Стинаві та Нижній Стинаві 294 грн/га.

Сьогодні вже розроблено класифікаційний аналіз методів оцінки ринкової вартості земель у міській та приміській зонах, реалізовано системний підхід, метод системного аналізу, дослідження операцій у грошовій оцінці різновиду нерухомості.

Засади методології кадастрової (грошової) оцінки землі поки що ґрунтуються на дослідженні індикаторів цін, попиту та пропозиції, контактах з будівельниками, забудовниками, банкірами та брокерами з нерухомості.

Грошову оцінку земельної ділянки обчислюють як поточну вартість щорічного прибутку, який можна отримати від її використання. Проте застосування цього методу в економічних умовах, що склались в Україні, потребує низки припущень. Ідеться, зокрема, про обчислення рентного доходу, в основі якого – щорічна економія, що її отримує землекористувач завдяки освоєнню та облаштуванню території, а також норми капіталізації, яка є сталою і не враховує економічної ситуації. Особливості місця розташування та функціонального використання земельної ділянки можна враховувати лише шляхом застосування систем коригувальних коефіцієнтів. Крім того, поза увагою грошової оцінки є такі важливі фактори формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні .

Отже, грошова оцінка землі – це нормативна оцінка перехідного періоду. Вона відмінна від ринкової, тому її результати не завжди будуть збігатися з ринковими (продаж за комерційною угодою, аукціон тощо). Однак не заперечує можливості застосування наявної методики в разі масової оцінки вартості земель для оподаткування та у випадку укладання угод .

Щодо земель несільськогосподарського призначення, то найвища грошова оцінка спостерігається в Лисовицькій сільській раді – 32,82 грн./м², це пояснюється тим, село відноситься до курортної зони, відповідно всі показники будуть відрізнятись від інших сільських рад. Високими показниками грошової оцінки по відношенні до інших сіл, характеризуються такі села як: Братківці, Добряни, Дуліби і Угерсько в них базова вартість становить 15 і більше гривень за м². В більшості сільських радах грошова оцінка коливається від 11,6 до 14,1 грн/м². Найнижчі показники, а саме 10,2 – 11,6 спостерігаються в таких селах як П’ятничани, Розгірче і Станків.

Грошова оцінка земель житлової забудови в Стрийському районі в розрізі сільських рад станом на 1.01.2007 року характеризується значним коливанням цін. Найвища ціна спостерігається в Лисовицькій сільській раді – 38,37 грн/м², це пояснюється тим, що дане село відноситься до курортної зони. В більшості сільських радах ціни коливаються від 11,19 до 17,24 грн/м². Найнижчі ціни коливаються від 9,21 до 11,19 грн/м².

Грошова оцінка земель промисловості в Стрийському районі відзначається незначним коливанням цін. Високі ціни спостерігаються в Братківській – 19,78, Грабовецькій – 18,37, Добрянській – 19,3, Дулібській – 20,78, Нежухівській – 19,47, Подорожненській – 20,8 та в Семегинівській – 20,02 грн/м². В інших селах коливання цін від 13,13 до 17,65 грн/м². Є такі сільські ради в яких відсутні землі промисловості, а саме: Довголука, Монастирець і Розгірче.

Землі комерційного призначення в Стрийському районі грошова оцінка яких становить в середньому 32,45 грн/м². Найвища ціна в Лисовицькій сільській раді, вона становить 99,07 грн/м². В інших селах ціни не дуже різняться між собою від 34,32 до 43,29 грн/м². В Жулинській сільській раді 24,94грн/м², у Заплатинській – 22,91 грн/м² і це є найменшими грошовими показниками (рисунок 2).

Грошова оцінка земель громадського призначення в Стрийському районі коливається від 8,69 до 12,14 грн/м². В Лисовичах ціна є найвищою і вона становить 27,74 грн/м². Найменшими цінами характеризуються такі села: Заплатини – 6,98 і Жулин 7,22 грн/м².

Грошова оцінка земель транспорту та зв’язку в Стрийському районі коливається в середньому від 9,46 до 13,79грн/м². Лиовицька сільська рада відрізняється найвищою ціною – 30,44 грн/м². Найменші показники коливаються від 7,48 у Заплатинах, 8,15 – Жулин і 8,75грн/м² у Стриганцях.

Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі характеризуються не великою відмінністю між сільськими радами Стрийського району і в середньому становлять 7,05 грн/м². Найвища оцінка у Лисовичах – 19,81 грн/м². Також висока оцінка спостерігається в Добрянах – 8,86 грн/м² та в Сихові 8,34 грн/м². А найменша грошова оцінка земель рекреаційного призначення спостерігається в таких селах, як: Заплатини – 4,98 грн/м² та Воля-Задеревацька – 5,26 грн/м² .

Ринок землі – це система організаційно-правових і економічних відносин, цього ринку на основі конкурентного попиту і пропозиції.

Залежно від характеру здійснюваних операцій стосовно земельних ділянок в Україні, можна виділити наступні види ринку землі:

1. Ринок купівлі-продажу землі;

2. Ринок оренди землі;

3. Іпотечний земельний ринок.

Ринок оренди землі – це система організаційно-правових і економічних відносин, що слугує засобом перерозподілу прав на тимчасове володіння користування землею між суб’єктами цього ринку – орендарями та орендодавцями. Йому притаманні атрибути ринку ( об’єкти, суб’єкти, попит, пропозиція, ціна, конкуренція ). Іпотечний земельний ринок України перебуває у стадії формування, хоча він є перспективним. Налагодження його функціонування вимагає прийняття низки законодавчих, нормативно-правових актів і акумулювання значних фінансових ресурсів. Для його впровадження доцільним є створення Державного земельного іпотечного банку прерогативою якого має бути цільове фінансування сільськогосподарських підприємств з практикою застави сільськогосподарських угідь. Існування вторинного іпотечного ринку ( обіг, іпотечних облігацій, прав по заставних ) як засобу рефінансування дасть можливість нарощувати фінансові ресурси банку з метою фінансового забезпечення земельного ринку України. З метою підтримки виробничої діяльності товару виробників, що працюють на орендованих землях, предметом іпотеки доцільно визнати право оренди землі, тобто право тимчасового володіння і користування землею .

Отже, землю оцінювали ще в Стародавній Греції, Римській імперії, а згодом і в Київській Русі, вона стала товаром, що зумовило розвиток ринку землі і з часом її ціна зростає. Ринок землі – це система організаційно-правових і економічних відносин, що виникають в процесі перерозподілу земель та прав на них між суб’єктами цього ринку на основі конкурентного попиту і пропозиції. Є дві складові частини ринку земель в Україні: ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фактором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподарської продукції та ринок земель несільськогосподарського призначення, до яких відносяться в першу чергу землі під забудовою. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення Стрийського району в розрізі сільських рад в порівнянні з 1995 року по 2012 показує, що ціна на сільськогосподарські угіддя значно збільшилась.

Найвища базова вартість земель різного функціонального призначення по сільських радах спостерігається в Лисовичах – 32,82 грн./м², це пояснюється тим, село відноситься до курортної зони, відповідно всі показники будуть відрізнятись від інших сільських рад. Високими показниками грошової оцінки по відношенні до інших сіл, характеризуються такі села як: Братківці, Добряни, Дуліби і Угерсько в них базова вартість становить 15 і більше гривень за м². В більшості сільських радах грошова оцінка коливається від 11,6 до 14,1 грн/м². Найнижчі показники, а саме 10,2 – 11,6 спостерігаються в таких селах як П’ятничани, Розгірче і Станків.

Розглянувши сучасну методику грошової оцінки землі, виявлено її недоліки, серед яких - використання рентного доходу,також на термін проведення агрозаходів впливає, у свою чергу, рівень капіталозабезпеченості, капіталоозброєності господарства. При цьому основні засоби виробництва повинні відповідати досягненням НТП, а сьогодні використовуються переважно застарілі не тільки морально, а нерідко й ті, які відслужили свій фізичний термін експлуатації. Всі ці чинники та багато інших впливають на урожайність,і в свою чергу й на грошову оцінку.

По-перше, проблемами оцінювання земель сільськогосподарського призначення є:

• застаріла інформаційна база;

• неврахування кон'юктури ринку землі;

• використання рентного доходу при розрахунку грошової оцінки землі;

• специфічні чинники.

По-друге, процедура грошової оцінки сільськогосподарських угідь, як показують дослідження, повинна включати:

• оціночне районування території;

• визначення базових (репрезентативних) територій та розрахункового рентного доходу за агро виробничими групами ґрунтів;

• визначення показників економічної і нормативної оцінки земель;

• нормативну оцінку сільськогосподарських угідь на основі оціночних шкал з урахуванням їх технологічних властивостей та місце розташування;

• оцінку земель сільськогосподарських землеволодінь та земле користувань (земельних ділянок) в цілому.

В економічній реальності діє сурове правило: “Те, що не має ціни, економічної оцінки – не існує, не враховується при прийнятті господарських рішень”. Дуже часто грошова оцінка занижується чи зовсім зводиться до нуля. В Україні довгий час існувала ситуація “безоплатності” природних благ, що використовуються в економіці і це стало однією з причин нераціонального їх використання. Виникла ілюзія невичерпності, “дарового” характеру ресурсів. Тому реальна оцінка природних ресурсів повинна стати ефективним важелем у ринковій економіці. І це стосується насамперед земельних ресурсів.

Рисунок 1. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення