Список використаних джерел:

1. Рассадникова С. І. Стратегічні орієнтири формування інвестиційної привабливості сфери природокористування / Рассадникова С. І. // Матеріали Міжнар. наук.-практ. конф. «Стратегія забезпечення сталого розвитку України». – К. : РВПС України НАН України, 2008. – Ч.3. С. 263-265.

2. Хвесик М. А., Голян В. А. Інституціональне забезпечення землекористування: теорія і практика / Хвесик М. А., Голян В. А. // Монографія. – К. : НАУ, 2006. – 260 с.

3. Щурик М. В. Відтворення земельних ресурсів як складова сталого розвитку Карпатського макрорегіону. Стратегія забезпечення сталого розвитку України / Щурик М. В. // Матеріали міжнар. наук. практ. конф. м. Київ, 20 травня 2008 р. – У трьох частинах / РВПС України НАН України. – К. : РВПС України НАН України, 2008. – Ч.З. – С. 305-309

УДК 332.64

Особливості оцінки земельної ділянки, будівель та споруд

Лесюк Софія Петрівна, заступник директора

Стрийського коледжу Львівського НАУ

Як фактор і умова виробництва земля має низку особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Передусім вона не є результатом попередньої праці, є просторово обмеженою, має постійне місце знаходження, не заміщається іншими засобами виробництва, має фізичну довговічність і за правильного використання не зношується, забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик проти альтернативних варіантів капітальних вкладень. Практично в усіх сферах економічної діяльності земля становить просторовий базис для об’єктів, які на ній розташовані: будівель, споруд, шляхів, передавальних пристроїв та інших матеріальних елементів, які заведено називати в оціночній діяльності поліпшеннями.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

• ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

• ділянки, зайняті об’єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Площа земельної ділянки, що оцінюється, включає ділянки, зайняті будовами, виробничими і допоміжними спорудами; ділянки, необхідні для їх утримання санітарно-захисні зони об’єктів, технічні та інші зони, які належать підприємству.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв’язання законодавчо обумовлених завдань (стала земельного податку) або економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових офіційно-затверджених інструкційно-методичних документів, а з другого - як незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки.

Характеристика нормативно-грошової оцінки:

• земельна ділянка розглядається окремо від об’єктів нерухомості, розташованих на ній;

• враховується земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки;

• орієнтована та типові характеристики та пересічно- нормативні умови виробництва;

• оперує потенційним (нормативним) орендним доходом;

Не враховуєкон’юктури ринку та економічної ситуації в країні;

• вартість визначається похідною від площі земельної ділянки величиною;

• має тільки нормативний характер;

• не стимулює підвищення ефективності виробництва і раціонального землекористування.

Характеристика експертної оцінки:

• земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об’єктами нерухомості;

• враховуються земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки так і на ній самій;

• орієнтована та індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки;

• оперує реальним орендним доходом;

• враховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки;

• вартість розглядається як похідна від показників дохідності виду діяльності локалізованого в межах ділянки;

• має ринковий характер;

• стимулює оптимізацію показників, ефективності ведення бізнесу і землекористування.

Оцінка вартості та потенціалу земельних ділянок і об’єктів нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що уможливлюють найбільш адекватне визначення втілених у них можливостей. Вони поділяються на:

• принцип корисності – показує залежність вартості об’єкта оцінки від його здатності задовольняти вимоги власників;

• принцип заміщення – базується на можливості альтернативного вибору покупцями об’єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об’єкта залежить від наявності на ринку та загальної кількості об’єктів-аналогів;

• принцип оцінювання – означає, що вартість об’єкта безпосередньо залежить від суми виручки, яку очікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажу;

• принцип елімінованості – визначає необхідність врахування вкладу кожного з усього спектра факторів, які впливають на вартість об’єкта оцінки;

• принцип збалансованості – визначає необхідність пошуку оптимального складу всіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості;

• принцип розподілу – означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати в різних комбінаціях, які уможливлюють досягнення найвищої їх вартості;

• ринковий принцип – визначає залежність вартості об’єкта оцінки від рівня ринкових цін на нього;

• Принцип оточення – полягає в необхідності узгодження архітектурної однорідності та відповідного характеру землекористування, що уможливлює досягнення максимальної вартості;

• принцип найліпшого та найефективнішого використання – означає, що для оцінки вартості об’єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання вибирають той, що дає змогу максимально реалізувати функціональні можливості об’єктів.