Список використаних джерел:

1. Дроздяк М.В. Просторова організація агроландшафтів : Навч.посібник. / Дроздяк М.В.Львів:2005.-145 с.;

2. Казьмір П.Г. Організація сільськогосподарського використання землі на ландшафтно-екологічній основі. Монографія. / за заг. ред. проф. П.Г. Казьміра.-Львів: Львів. нац. агроуніверситет.2009.-254 с.;

3. Медведовський О.К. Енергетичний аналіз інтенсивних технологій у сільськогосподарському виробництві / Медведовський О.К.,Іваненко П.І. – К. Урожай, 1998. – 208 с.;

4. Методичні рекомендації оцінки екологічної стабільності агро ландшафтів та сільськогосподарського землекористування. - К.: Інститут землеустрою УААН. 2001-75 с.;

5. Третяк А.М, Економіка землекористування та землевпорядкування./ Третяк А.М. - К.: ТОВ ЦЗРУ, 2004-542 с.

УДК 349.414

Правові аспекти статусу земель сільськогосподарського призначення в умовах продовження мораторію

Ковалишин Олександра Федорівна, к.е.н.,

доцент Львівського НАУ

Тарасова Анжела Юріївна, ст. 4 курсу землевпорядного факультету Львівського НАУ

Історія мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення розпочалася одночасно із запровадженням права приватної власності на землю. Земельний кодекс України в ред. 1992 року передбачив шестирічну заборону на відчуження приватизованих земельних ділянок.

У вигляді, наближеному до сучасного, мораторій був запроваджений з прийняттям 18.01.2001 Закону України “Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)”. Закон забороняв відчужувати земельні частки (паї), “крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб”. За даними Держкомзему України, на момент прийняття закону власниками було відчужено лише 5,5 % земельних часток (паїв) від їх загальної кількості, причому 4,1 % становило відчуження в порядку спадкування.

Із прийняттям нового Земельного кодексу України від 25.10.2001 сферу мораторію було розширено. З 1 січня 2002 року законодавцем встановлено заборону відчуження не лише земельних часток (паїв), а й земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва. Заборона мала діяти до 1 січня 2005 року, проте 06.10.2004 року Верховна Рада прийняла рішення про продовження мораторію до 1 січня 2007 року,а згодом і до 1січня 1012 року. Необхідно звернути увагу на те, що законодавство України гарантує право громадян на володіння, користування та розпорядження нерухомістю, у тому числі і земельними ділянками. Це право передбачене ст. 41 Конституції України, в якій проголошено, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Ч.1 Закону України “Про власність” встановлено, що власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Мораторій не узгоджується з цими положеннями.

Дискусії щодо доцільності скасування мораторію або, навпаки, його продовження, останнім часом є дуже популярними. Чи існують реальні проблеми, які покликаний вирішити мораторій? Дехто відносить до таких загроз загрозу обезземелення українських селян та вибуття продуктивних земель із сільськогосподарського використання внаслідок спекулятивних процесів.

На сьогодні практика виробила цілу низку схем обходу мораторію.

Протягом 2002-2004 років широко практикувалась міна земельних ділянок на найрізноманітніше майно, яка формально не підпадала під мораторій. Дана проблема була усвідомлена законодавцем і від 06.10.2004 року міна земельних ділянок сільськогосподарського призначення була також заборонена.

Широко практикувалося укладення договорів відчуження земельних ділянок із відкладальними умовами (“до зняття мораторію”) та видача довіреностей на розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

На сьогодні немає ніяких перешкод для обходу мораторію шляхом зміни цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом їх переведення із земель, наданих для товарного сільськогосподарського виробництва, у земельні ділянки для особистого селянського господарства, що не підпадають під дію мораторію, в порядку, передбаченому ст. 20 ЗК України, постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 № 502 “Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб ”.

Наслідки та масштаби обходу мораторію є цілком очевидними, якщо подивитися на стан забудови околиць великих міст. Тисячі гектарів колишніх сільськогосподарських угідь забудовані котеджами, складами, автозаправними станціями. Отже, ринок земель існує, проте у викривленому вигляді. В кінцевому рахунку, програє не лише потенційний продавець земельної ділянки – селянин, а й той, хто хоче створити міцне приватне господарство, поступово скуповуючи сусідні земельні ділянки.

Вкрай негативними є наслідки паювання земель, в результаті проведення якого середній розмір земельних ділянок, що передані у приватну власність селян, складає 4,0га. Дрібну земельну ділянку неможливо обробляти із застосуванням прогресивних агротехнологій. В межах колишнього поля сівозміни розташовано 20 і більше земельних ділянок різного правового режиму. В таких умовах ні про яке відтворення родючості ґрунтів говорити не варто.

Заборона вільного обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення означає блокування процесів створення великих конкурентоспроможних господарств ринкового типу. Розмір господарства є одним із головних факторів, що обумовлює неспроможність західнонімецьких бюргерів конкурувати із господарствами, створеними на східних землях Німеччини. За свідченням вчених Інституту аграрної економіки, оптимальний розмір господарства зернового та зерново-буряківничого напрямів визначається на рівні 300-400 гектарів, а при розмірі фермерського господарства у 55 гектарів тваринництво у ньому буде збитковим.

Використання земельних ділянок на основі оренди не є компромісом в умовах продовження мораторію. Вона не може призвести до консолідації, оскільки не передбачає передачі права розпорядження земельною ділянкою; консолідація ж земельних ділянок є саме актом розпорядження ними. Поліпшення земель для землекористувача недоцільне, якщо ці землі використовуються не на праві власності, а на умовах короткострокової оренди.

Використання земель на праві користування не лише перешкоджає поліпшенням земель, а і стимулює їх споживацьке використання. Так, загрозливих масштабів набуває використання орендованих земель шляхом вирощування на них найбільш енергетичних, хоча і прибуткових культур протягом багатьох років поспіль. Така екологічно необґрунтована практика призводить до повного виснаження земельних ділянок.

Мораторій перешкоджає залученню інвестицій в агропромисловий комплекс. Для здійснення інвестицій передумовою є існування сталого землекористування, що неможливо при оренді. Якщо ж йдеться про кредитування, воно здійснюється із застосуванням іпотечних механізмів, які передбачають можливість відчуження заставленого майна (земельної ділянки).

За даними Держкомзему України, зареєстровано 4822,0 тис. договорів оренди землі, з них на 1-5 років – 85,4%. Орендар сплачує лише 1,5 % вартості землі, тоді як депозитні ставки по банківським вкладам становлять 12-18 %! Очевидна невигідність для селян передачі землі в оренду. Чи існує альтернатива мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення?

Світовий досвід дає однозначну відповідь.

Наприклад, у ФРН передбачено дозвільний порядок відчуження земельних ділянок. Всі землі більше 1 га підлягають продажу лише з дозволу місцевих органів влади. Для цього розроблена спеціальна дозвільна процедура, що передбачає обґрунтування потенційним покупцем купівлі землі, а також надання свідоцтва про його професійну підготовку. Відмова у видачі дозволу можлива лише з підстав, визначених законом: коли купівля-продаж земельної ділянки здійснюється на користь осіб, не пов’язаних з фермерством та сільським господарством; коли відчуження земельної ділянки призведе до її надмірного подрібнення (до розмірів менше 1 га); коли договірна ціна знаходиться у грубій диспропорції із вартістю ділянки (відхилення понад 50 % від вартості ділянки).

Дозвільний порядок придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення існує і в Австрії. Видача дозволу здійснюється районною комісією з земельного обороту відповідно до федерального Закону “Про оборот земельних ділянок”. Відмова у видачі дозволу можлива лише з підстав: коли угода призведе до концентрації земельних ділянок понад норму, встановлену для регіону; передбачена зміна цільового призначення земельної ділянки; угода вчиняється зі спекулятивною метою; значно перевищена ринкова вартість земельної ділянки; угода призведе до безпідставного порушення вигідної агроструктури, що склалася.

У деяких країнах з метою боротьби зі спекуляцією земельними ділянками передбачено, що будь-які куплені землі можуть бути продані лише зі збігом встановленого законом строку. В Японії він складає 3 роки. У ряді країн – Франції, Данії купівля-продаж сільськогосподарських земель для несільськогосподарських цілей або забороняється (в районах особливо родючих земель) або обмежується (вимагається дозвіл місцевих органів влади, а також осіб, що проживають в даній місцевості).

У Франції закріпили доктрину соціальних функцій земельної власності, спрямованих на підтримку господарств сімейного типу та посилення ролі держави у сфері земельних відносин. Були закріплені положення, за якими власник не може залишити землю без обробітку більше п’яти років, із закінченням цього терміну земельна ділянка може бути передана в управління іншим особам. У Норвегії, де лише 3 % земель придатні для сільськогосподарського виробництва, відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення здійснюється у дозвільному порядку, дозволи видаються міністерством сільського господарства та іншими органами державного управління. Дозвіл на купівлю видається лише особам, що мають необхідну професійну підготовку і згодні проживати у відповідній місцевості та вести своїми силами господарство.

У Польщі ринок земель регулюється економічними засобами. Держава через спеціально створене Агентство сільськогосподарської власності державної казни здійснює викуп земель у селянських господарств і продає їх перспективним господарствам. Пріоритет надається покупцям, що мають необхідну кваліфікацію. Розрахунки здійснюються з розстроченням на 20-30 років.

У Російській Федерації діє спеціальний Закон “Про оборот земель сільськогосподарського призначення”. Угоди вчиняються у дозвільному порядку. Пріоритетне право купівлі надається місцевим господарствам за умов наявності ресурсів для обробітку ділянки. Встановлюється п’ятирічний мораторійна перепродаж земельних ділянок. У разі штучного заниження ціни, за якою продається земельна ділянка, право пріоритетної купівлі мають органи місцевого самоврядування.

Проект Закону України “Про ринок земель” вже кілька років знаходиться у стінах Верховної Ради України. 17 червня 2004 року його було прийнято у першому читанні. Закон викликає певні нарікання у багатьох фахівців, проте замість того, щоб доопрацювати його зміст, віддається перевага консервації існуючого положення. Це найлегший шлях, проте аж ніяк не найкращий. Можна зробити висновок, що мораторій не вирішує поставлених перед ним завдань, а його продовження суттєво загрожує соціально-економічному розвитку держави. Щоб забезпечити законність на ринку земель сільськогосподарського призначення, доцільно скористатися здобутками європейських країн, які спромоглися досягнути позитивних результатів, а саме запровадити наступне:

• дозвільний порядок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

• обмеження на зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

• диференційовані ставки оподаткування орендованих земель (чим коротший строк оренди, тим вищий повинен бути податок);

• переважне право купівлі земельних ділянок державою або територіальною громадою у випадку виявлення спекулятивних угод із земельними ділянками;

• економічне стимулювання набуття і реалізації права на землю у випадках здійснення приватних інвестиційних проектів;

• мінімальні розміри аграрних господарств;

• природно-сільськогосподарське зонування сільськогосподарських угідь, виділяючи зони виключно сільськогосподарського використання земель;

• посилену майнову та кримінальну відповідальність суб’єктів землекористування та працівників органів влади.