63. Договір оренди житла з викупом.

Даний договір за своєю суттю є договором комплексним та поєднує в собі риси договору оренди житла та договору купівлі-продажу житла. Договір оренди житла з викупом має своєю метою передачу права власності на житло орендарю після сплати орендних платежів. Отже договір є оплатним, двостороннім та консенсуальним.

Оренда житла з викупом визнається особливим видом найму (оренди) житла. Це означає, що на такі відносини перш за все розповсюджуються положення Глави 59 ЦК, що регулює найм (оренду) житла. І тільки за відсутності спеціальних норм до відносин оренди житла з викупом можна застосувати положення Глави 58 ЦК "Найм (оренда)" та Глави 54 "Купівля-продаж".

Об'єктом договору оренди житла з викупом є житло, тобто квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них. Зазначене житло протягом всієї дії договору має призначатися саме для проживання в ньому орендаря та членів його сім'ї або інших осіб, але не для якихось інших потреб.

Сторонами договору оренди житла з викупом є орендодавець та орендар. ЦК встановив обмежений склад суб'єктів відносин оренди житла з викупом. Орендодавцем за даним договором є підприємство, а орендарем - фізична особа. Визначення орендодавця як підприємства у даній статті дещо суперечить загальному відношенню ЦК до поняття "підприємство". Відповідно до ст. 191 ЦК підприємство є об'єктом цивільних прав, а не суб'єктом, отже говорити, що підприємство може бути орендодавцем в рамках ЦК є некоректним. Краще говорити про те, що орендодавцем у договорі оренди житла з викупом може бути виключно юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності (фізична особа - підприємець орендодавцем бути не може), а орендарем - виключно фізична особа. При цьому орендодавець не повинен бути фінансово установою, а його діяльність не підлягає ліцензуванню (п. 9 ст. 5 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва").

Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий строк(до 30 років.) Нижня межа законом не визначена, отже можна зробити висновок, що вона може бути будь-якою за домовленістю сторін. Договір може бути припинений достроково в разі дострокової повної сплати орендарем орендних платежів.

Основними обов'язками сторін за договором оренди житла з викупом є:

Обов'язки орендодавця:

1) набути право власності на попередньо обране особою-орендарем житло;

2) передати придбане житло орендарю на умова оренди з викупом;

3) здійснювати управління та розпорядження таким житлом до моменту його повного викупу орендарем

Обов'язки орендаря:

1) обрати житло, що буде об'єктом договору оренди житла з викупом;

2) своєчасно здійснювати орендні платежі та компенсаційні виплати (див. коментар до ст. 820 ЦК);

3) самостійно сплачувати комунальні платежі;

4) використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, дотримуватися Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572;

5) нести обов'язки, встановлені ст. 815 ЦК.

Орендар має право достроково погасити орендні платежі та набути право власності на житло.

Визначений перелік прав та обов'язків сторін за договором оренди житла з викупом не є вичерпним та може бути розширений сторонами в договорі.

Відповідно до ч. 7 коментованої статті договір оренди житла з викупом породжує зобов'язання по передачі орендареві права власності на житло з відкладальними обставинами. До таких відкладальних обставин належить повна сплата орендарем орендних платежів, встановлених договором.