Особенности залога земельных участков (фз «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)

Статья 62 ФЗ говорит о том, что в залог могут передаваться любые земельные участки, за исключением тех, которые ограничены в обороте.

В залог запрещается передавать земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки меньше минимального размера. При совершении данной сделки должен соблюдаться принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, который реализуется в ст.64 и 69 ФЗ. В ст.64 ФЗ содержится диспозитивная норма, устанавливающая, что при передаче в залог земельного участка обязательство ипотеки обязательно распространяются и на здание, строение, сооружение, находящееся на нем, если договором не установлено иного. В ст.69 ФЗ содержится императивная норма, устанавливающая, что при залоге здания, строения и сооружения, обязательства залога обязательно распространяются и на земельный участок.

Данное правило применяется для тех случаев, когда и строение, и земельный участок находятся в собственности у одного лица. Если земельный участок используется на правах постоянного бессрочного пользования, то предметом залога будет являться только строение. Если строение расположено на арендованном земельном участке, то в залог передаются права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Данный принцип реализуется и при обращении взыскания на заложенное имущество. В соответствии со ст.64 ФЗ при обращении взыскания на земельный участок собственник строения обязательно должен сохранить право на земельный участок, и это право определяется как право ограниченного пользования земельным участком. Если в залог передавалось только строение, то при обращении взыскания на него соблюдаются правила, закрепленные в п.1 ст.35 ЗК.

В ст.68 ЗК устанавливаются особенности обращения взыскания на земли сельскохозяйственного назначения.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Решение о предоставлении земельных участков принимают компетентные органы управления, полномочия которых, согласно ст.29 ЗК, устанавливаются в статьях 9,10,11 ЗК РФ.

Полномочия органов управления разграничиваются в зависимости от формы собственности на земельный участок. Если земельный участок находится в федеральной собственности, то им распоряжаются федеральные органы управления (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом). Если земельный участок находится в собственности субъекта РФ, то ими распоряжаются органы управления субъекта РФ (ст.10 ЗК) (Комитет по управлению имущества Саратовской области). Если земельный участок находится в муниципальной собственности, то им распоряжаются органы местного самоуправления. Если государственная собственность на земельный участок не разграничена, то им распоряжаются органы МСУ районов и городских кругов (п.10 ст.3 Закона о введении в действие ЗК).

Действующим законодательством может быть установлено и иное. Законами субъектов федерации полномочия по распоряжению такими земельными участками, находящимися в границах административных центров субъектов РФ, могут быть переданы органам управления субъектов Федерации.

В ЗК содержатся отдельные статьи, устанавливающие порядок предоставления земельных участков в зависимости от цели их использования:

Статьи 30-32 ЗК – порядок предоставления земель для строительства.

Процедура представления земель для … 30.1, 30.2

Статья 34 – процедура предоставления земель для целей, не связанных со строительством

Статья 36 – порядок приобретения прав на земли, на которых размещаются здания, строения и сооружения