Особенности аренды земельных участков (ст.22 зк рф)

В соответствии с нормами ГК в аренду могут передаваться только земельные участки. По нормам ГК имущество в аренду может передаваться не только собственниками, но и иными лицами, уполномоченными на это действующим законодательством.

Земельным законодательством права по передаче земельных участков в аренду предоставлены только собственникам. Согласно п.3 ст.610 ГК, срок аренды устанавливается договором, но в отношении отдельных видов имущества могут устанавливаться максимальные сроки аренды. Максимальный срок аренды – 1 год предусмотрен в ст.22 ЗК для тех случаев, когда земельные участки в аренду предоставляются для изыскательских работ. Максимальные сроки аренды установлены также в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Лесном кодексе – 49 лет.

Закон «Об обороте земель с/х назначения» устанавливает, что законами субъектов РФ могут устанавливаться и минимальные сроки аренды. Это необходимо в целях обеспечения охраны и рационального использования земель.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что размер и форма арендной платы определяются по договоренности сторон. Исключения установлены для тех случаев, когда в аренду передаются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Согласно п.3 ст.65 ЗК РФ, порядок расчета и условия взимания арендной платы в этих случаях устанавливаются по НПА, которые принимают органы управления, осуществляющие распоряжение такими земельными участками.

Арендатор земельного участка, также как и арендатор иного имущества, вправе распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды земельного участка. но в отличие от норм Гражданского кодекса, требующих согласия собственника имущества, арендатору земельного участка нужно лишь уведомить об этом собственника земельного участка, если договором не установлено иного. Если в аренду переданы земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на срок более 5 лет, то при распоряжении правами и обязанностями арендатору необходимо лишь уведомить об этом собственника земельного участка и иное не может быть установлено договором. В ППВАС от 24.03.2005 г. разъясняется, что в этом случае применимы нормы Земельного кодекса.

При аренде недвижимого имущества должен соблюдаться принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (п.1 ст.35 ЗК). Статья 652 ГК РФ определяет, что арендатор строения обязательно должен иметь право на земельный участок. Если в договоре аренды строения не определили вид права на земельный участок, то возникает право пользования соответствующим земельным участком. ППВАС от 24.03.2005г. разъясняется, что арендатор строения не вправе обращаться в суд с требованием о понуждении к заключению соответствующего договора в отношении земельного участка, потому что право на земельный участок у него возникает в силу закона.

Основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка устанавливается в ст.619 и 620 ГК, а также в ст.46 ЗК.