Тема 4 – Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

Основания возникновения прав на земельные участки

Согласно ст.25 ЗК, основание возникновения прав на земельные участки устанавливаются гражданским законодательством. В ст.8 ГК РФ определены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Анализ этой статьи позволяет определить основания возникновения прав на земельные участки:

1. Гражданско-правовая сделка

2. Акты органов управления

3. Судебное решение

4. Приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом

5. Иные действия

Гражданско-правовая сделка – как основание возникновения права на земельный участок

Гражданско-правовая сделка – как основание возникновения права на земельный участок:

1. Не должно причиняться ущерба окружающей среде

2. Не должны нарушаться права и законные интересы иных лиц

3. Оборот земель возможен в пределах, установленных законами о земле

Законодатель ограничивает оборотоспособность земельных участков, определяя земли, изъятые и ограниченные в обороте, а также приватизация которых запрещена (ст.27 ЗК). Специальным нормативным актом устанавливаются особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения (ФЗ «Об обороте земель с/х назначения).

При совершении сделок с земельными участками должно сохранять целевое назначение и разрешенное использование.

Порядок совершения сделок с земельными участками устанавливается в нормах ГК. В соответствии с нормами ГК, права на земельные участки, как и любое недвижимое имущество, возникают после осуществления их государственной регистрации. В отношении отдельных видов имущества может осуществляться специальная регистрация или специальный учет, а в отношении земельных участков предусматривается осуществление кадастрового учета и совершение сделки возможно после постановки земельного участка на кадастровый учет.

Особенности купли-продажи земельных участков (ст.37 зк)

При купле-продаже объектов недвижимого имущества обязательно должен соблюдаться принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно этого принципа, судьба земельного участка определяет судьбу объекта недвижимого имущества, находящегося на нем, если законодательством не установлено иное. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК, содержится правило, устанавливающее реализацию этого принципа для тех случаев, когда и строение, и земельный участок находятся в собственности у одного лица. Согласно п.4 ст.35 ЗК, запрещается отчуждать здание, строение или сооружение без земельных участков, на которых они размещаются, за исключением тех случаев, когда ограничена оборотоспособность этого земельного участка. Запрещается также и земельные участки без зданий, строений, сооружений, находящихся на них. ППВАС от 24.03.2005г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъясняется, если воля сторон направлена только на отчуждение строения или земельного участка, на котором оно размещается, то такие сделки следует считать ничтожными.

В п.1 ст.35 ЗК содержатся нормы, устанавливающие правила реализации данного принципа для тех случаев, когда строение находится на чужом земельном участке. При переходе права на строение обязательно должны перейти права на земельный участок в том же объеме и на тех же условиях, на каких он использовался до совершения сделки со строением.

В п.3 ст.37 ЗК РФ устанавливаются правовые последствия для тех случаев, когда продавец сообщил заведомо ложную информацию об ограничении права на земельный участок. Покупатель вправе либо требовать расторжения договора, либо уменьшения стоимости земельного участка, явившегося предметом сделки.

В ст.37 ЗК приводится перечень возможных ограничений прав на земельные участки –

1. Возможность застройки земельного участка,

2. Использование смежного земельного участка, существенно влияющее на приобретаемый земельный участок.